Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: стоит ли рисковать своими финансами и временем

Купля-продажа квартир с неузаконенной перепланировкой — задача трудная, хоть и решаемая. Казалось бы, если стороны достигли взаимного согласия, и новый собственник готов взять на себя дополнительные обязательства, то проблем не возникнет. На практике все намного сложнее. Такие сделки обладают рядом особенностей, которые могут существенно усложнить жизнь покупателя.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

В законе нет такого положения, которое запрещало бы продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой. Даже если это обстоятельство отражено в государственном реестре, фактически такое ограничение не означает запрета на регистрационные действия.

Сделка с таким ограничением будет сопровождаться рядом особенностей. Во-первых, договор купли-продажи будет содержать пункт, раскрывающий новые обязательства покупателя по урегулированию вопросов, связанных с перепланировкой. Во-вторых, разумно требовать соразмерного уменьшения покупной цены. На практике такие квартиры теряют до 15% рыночной стоимости.

Сделку стремятся завершить до окончания действия техпаспорта на жилье, иначе в процессе его замены факт нарушения будет установлен представителями БТИ в ходе планового осмотра.

Покупка в ипотеку

Реально ли купить такую квартиру в ипотеку? Да, реально. Однако полагать, что финансовые учреждения без проблем примут такого заемщика, несколько наивно. Банк, вероятно, не станет кредитовать недвижимость с ограничениями, так как сделка несет дополнительные риски.

Если удастся договориться с займодателем, то ипотека может быть оформлена на невыгодных условиях. Во-первых, составляется дополнительное соглашение с банком, согласно которому, заемщик обязан узаконить перепланировку в сжатые сроки (от 4 месяцев до 1 года). Во-вторых, учреждение может потребовать досрочного погашения долга, увеличить процентную ставку, отказать в страховке. Тем не менее сейчас финансовые организации лояльнее относятся к таким заемщикам, учитывая рост конкуренции и сегмента сделок с ограничениями, поэтому вероятность положительного решения довольно высока.

Риски покупателя

Приобретая жилплощадь с неузаконенной перепланировкой, покупатель рискует, в первую очередь, своим кошельком.

Так как, согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, новый собственник принимает на себя обязательства по приведению жилплощади в прежнее состояние, если так решено органами согласования, он и будет нести административную ответственность за их неисполнение. В таком случае физические лица уплачивают штраф в размере 2-2,5 тыс. рублей (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ). В качестве крайней меры собственника могут лишить квадратных метров по решению суда и реализовать его имущество через торги (ст. 29 ЖК РФ).

Стоит учитывать затраты на строительные мероприятия, юридические консультации и т. д.

Выявление незаконной перепланировки третьими лицами

Многие собственники полагают, что сокрыть факт незаконной перепланировки достаточно просто и не стоит предпринимать активных действий по разрешению этой проблемы. Однако существует высокая вероятность, что о нарушении станет известно посторонним лицам, которые незамедлительно примут меры по его устранению:

1. БТИ. Бюро технической инвентаризации может нанести плановый визит на основании жалоб или запросов УК при составлении технического паспорта дома или подготовки здания к капитальному ремонту. Здесь и раскроется факт незаконной перепланировки.
2. Соседи. Изменения в характеристиках смежных конструкций могут привести к пониженной шумоизоляции, вентиляции или снижению санитарных условий. Соседи подадут жалобу в Жилищную инспекцию, придет комиссия, которая сверит план квартиры с текущим состоянием, а затем выдаст предписание об устранении несоответствий.
3. Аварийные службы. Если в ходе нарушения строительных норм и сбоя в работе инженерных конструкций произойдет ЧП, об этом станет известно аварийным службам УК, которые установят причину аварии и доложат о них вышестоящему руководству.
4. Коммунальные службы. При снятии показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена сотрудником УК или ТСЖ, что приведет к тем же последствиям, что и в предыдущих случаях.

Органы жилищного надзора вправе осуществлять проверки по предоставлению жалоб со стороны третьих лиц, поэтому не стоит оставлять вопрос без разрешения.

Что делать покупателю, если в купленной им квартире нельзя узаконить перепланировку

Если установлено, что самовольная перепланировка нарушает нормы СНиП, органы согласования вынесут предписание о приведении квартиры в соответствие с техническим планом. Однако вернуть первоначальный вид помещению не всегда возможно и безопасно, например, если внесены изменения в несущие конструкции.

В таком случае потребуется проектировка нового технического плана через согласование с БТИ, Жилищной инспекцией, СЭС и проектной организацией. Обращаться следует в лицензированные проектные организации, имеющие членство в СРО. Они разработают новый план помещения или, возможно, смогут привести его в соответствие с первоначальным.

Основания для расторжения договора купли-продажи

Перепланировка, которую нельзя узаконить, является основанием для расторжения договора КП. Такое право у покупателя возникает на основании ч. 2 ст. 475 ГК РФ, так как это обстоятельство влечет за собой неустранимый недостаток. Должно быть установлено, что перепланировка противоречит нормативным предписаниям, требует несоразмерных расходов и временных затрат на устранение.

Таким образом, принимать решение о купле-продаже квартиры с самовольной перепланировкой покупатель вправе самостоятельно. При этом нужно отдавать отчет о рисках и возможных последствиях такой сделки. Если перепланировку не получится узаконить или иначе согласовать, собственник понесет несоразмерные финансовые и временные затраты.