Могут ли собственники утвердить свой размер платы за жилье. Разбираем ситуацию с позиции закона

– Собственники нашего дома полагают, что переплачивают по тарифам за содержание жилья. Мы хотим пересмотреть размер платы. Могут ли собственники утвердить свой размер платы за жилье? Как это сделать? Что делать, если управляющая компания не прислушается к решению собственников и продолжит начислять тот размер платы, который считает правильным?

– Собственники жилых помещений действительно могут принимать участие в определении размера платы за содержание жилья, но с учетом предложения по ценообразованию, сделанного управляющей компанией.

💰 Определение размера платы за жилье – законодательные нормы

На основании требований пункта 1 статьи 162 Жилищного кодекса (ЖК) договор управления многоквартирным домом подписывается в письменном виде. Договор заключается как минимум на год, максимум – на пять лет (пункт 5 статьи 162 ЖК).

Согласно пункту 3 части 3 статьи 162 ЖК, порядок определения цены договора, размера платы за коммунальные услуги и за содержание и ремонт жилых помещений и порядок ее внесения относятся к существенным условиям договора управления многоквартирным домом.

Изменение и расторжение договора по управлению многоквартирным домом происходит в порядке, предусмотренном частью 8 статьи 162 ЖК и прописан в следующих частях Гражданскгого кодекса:

• пункт 1 статьи 310;
• пункт 1 статьи 432;
• статьи 450-453.

Исходя из этих норм, пересмотр существенных условий в одностороннем порядке недопустим.

Относительно порядка определения цены договора и размера платы за содержание жилья в пункте 7 статьи 156 ЖК есть одно важное утонение: они определяются с учетом предложений управляющей компании на срок не менее года.

Действия управляющей компании по определению платы и ее обоснованию

Чтобы разработать экономически обоснованную величину платы за содержания жилья, управляющая компания должна проделать большую работу:

1. Провести осмотр общего имущества и на основании этого составить акт о состоянии общедомового имущества, выявленных дефектах и потребности в ремонте.
2. На основании акта составляется проект с перечнем всех работ, которые необходимо провести для устранения всех дефектов.
3. По проекту с перечнем работ и услуг формируется смета с подробным расчетом и указанием сумм, которые управляющая компания планирует потратить на работы и услуги в течение года.
4. Предложение о размере платы за жилое помещение размещается на стендах или передается каждому собственнику. На ознакомление с предложением собственникам отводится 30 дней.
5. На собрание собственников выносится предложение с размером платы.

Таким образом, собственники жилого помещения определяют цену договора с учетом сведений, переданных управляющей компанией, и по согласованию с ней. Обоснование цены должно включать информацию о состоянии дома, его износе, стоимости работ и услуг, которые необходимо провести в данном доме. 

Собственники, в свою очередь, могут не утвердить указанный размер платы, посчитав его завышенным или необоснованным.

🏠 Право собственников утвердить свой тариф – и что на практике означает его экономическое обоснование

В Постановлении Пленума ВС №22 от 27 июня 2017 года подчеркивается, что утвержденный собственниками размер платы не может утверждаться произвольно. Он должен обеспечивать содержание общедомового имущества по требованиям законодательства. Соответствующая позиция была позднее сформулирована и Конституционным судом. По его мнению, размер платы за содержание жилого помещения должен быть достаточным для финансирования работ и услуг, которые необходимы для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарно-техническим требованиям.

Размер платы за содержание жилья должен быть соразмерен согласованному договором перечню, объему, качеству услуг и работ. При этом собственники могут не соглашаться на включение в перечень дополнительных работ и услуг, не указанным в минимальном перечне, утвержденном Постановлением Правительства от 3 апреля 2013 г. №290.

На основании письма Минстроя России «25373-ИА/04 «Об определении размера платы за содержание жилого помещения» можно сделать вывод, что стороны по договору управления многоквартирным домом не вправе в одностороннем порядке изменять порядок расчета платы за содержание жилого помещения.

Если плата за содержание жилья будет снижена по решению собственников, то это может повлечь такую ситуацию, когда управляющая компания не сможет осуществлять весь объем работ, предусмотренных договором управления – и должна будет выполнять определенные работы себе в убыток.

Невыполнение обязательных работ может повлечь и крупные убытки для управляющей компании в виде административной ответственности по нормам части 2 статьи 14.1.3 Кодекса об административных правонарушениях. Данная норма предполагает штрафы:

• на должностных лиц – 50-100 тыс. р. или дисквалификацию до 3 лет;
• на юрлиц – 250-300 тыс. р.

Таким образом, собственники при пересмотре тарифа, предложенного управляющей компанией, должны обосновать его экономически. Тариф должен позволить управляющей компании выполнять возложенные на нее обязанности по содержанию общедомового имущества.

🙋‍♂️ Право управляющей организации обжаловать решение общего собрания

Управляющая компания в случае нарушения ее прав может обращаться в суд для признания недействительным решения общего собрания. Обжаловать решение общего собрания могут только собственники, которые не принимали участия в собрании, голосовавшие против решения, или же органы государственного жилищного надзора. Управляющих компаний в этом перечне нет – и это фактически лишает ее права оспаривать решения собственников. Сегодня  суды могут отказывать в рассмотрении искового заявления относительно решения общего собрания собственников для управляющих компаний.

Управляющая организация может потребовать признания недействительным решения общего собрания, если решение собственников:

• было принято без учета мнения управляющей компании;
• привело к изменению размера платы и влечет за собой убытки для одной из сторон договора;
• для собственников помещений образует неосновательное обогащение.

Решение о новом размере квартплаты может быть признано недействительным по решению суда (на основании статьи 12 Гражданского кодекса). При этом собственники жилых помещений могут согласовать новый порядок расчета платы по предложению управляющей компании. С таким предложением управляющая компания может обратиться к собранию собственников (на основании части 7 статьи 45 ЖК).

👩‍⚖️ Судебная практика по делам при утверждении собственниками платы за жилье без учета мнения управляющей организации

Судебная практика по вопросу обжалования управляющей компанией решения собственников неоднозначна и часто зависит от условий договора управления. Распространенной является ситуация, когда собственники определяют размер платы на общем собрании, а управляющая компания продолжает начислять платежи по старому тарифу. Собственники жалуются в жилищную инспекцию, которая и выносит предписание управляющей компании об устранении нарушений.

Так, управляющая компания из Нижнего Новгорода не исполняла решения собрания собственников, которые, вопреки ее мнению, утвердили новый размер платы. По мнению управляющей компании, утвержденный размер платы не позволял ей должным образом содержать общедомовое имущество, но никак не обосновала свою позицию. Ответчиком по делу была жилищная инспекция, которая считала, что управляющая компания обязана исполнять решение собрания собственников. Суд принял позицию жилищной инспекции, указав, что тарифы решения собрания собственников не были оспорены и признаны незаконными (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа).

Подобное решение суда было принято и по спору между архангельской управляющей компанией и ГЖИ. Жилищная инспекция требовала пересчитать плату по решению собрания собственников. Тогда как управляющая компания начисляла плату по муниципальному тарифу. Суд пришел к выводу, что организация не имела оснований для пересчета платы в одностороннем порядке без учета решения собрания собственников и нет подтверждения того, что предложения компании не учитывались собраниями при голосовании.

В Твери ГЖИ требовала от управляющей компании пересчитать излишне взысканную плату и рассчитывать ее по тарифу, утвержденному собственниками. Управляющая компания в защиту своей позиции ссылалась на то, что установленная собственниками плата не может устанавливаться ниже муниципального тарифа. Суд же подчеркнул, что эта причина не может быть принята, так как она основана на неверном толковании правовых норм.

Нередко управляющие компании обращаются в суд в целях признания общего собрания собственников недействительным. Если суд посчитает управляющую компанию надлежащим истцом, то шансы на оспаривание у нее будут высокими.

В определении Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11.06.2020 суд посчитал, что управляющая компания лишена права на обжалование решения собственников.

В решении Верховного суда Республики Башкортостан от 29.06.2020 управляющая компания проиграла собственникам в обжаловании тарифа. Собственники смогли привести сведения о том, что управляющая компания не израсходовала 663 тыс. р. и предложили направить остаток на содержание многоквартирного дома.

В определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 28.10.2020 суд отказал управляющей компании в пересмотре тарифа. Он посчитал, что собственники учитывали ценовое предложение управляющей компании, но утвердили другой тариф, так как организация хотела включить дополнительные работы и услуги в перечень за пределами минимального перечня.

Но есть и положительная для управляющих организаций судебная практика. Так, в определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12.02.2020 суд посчитал, что управляющая компания вправе обращаться в суд с иском об обжаловании решения собственников, так как оно напрямую затрагивает ее интересы. Также суд поддержал управляющую компанию в том, что собственники не могли в одностороннем порядке изменить тарифы без экономического обоснования.

В определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 15.10.2020 управляющая организация выиграла процесс у собственников на основании того, что принятый ими тариф не был экономически обоснован, и при его применении управляющая организация несет убытки.

В определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 12.02.2020 суд отклонил доводы собственников о том, что они пересмотрели размер платы за содержание жилья из-за некачественных услуг, оказываемых управляющей компанией.

✨ Итоги

Жилищный кодекс подчеркивает, что одного решения собрания собственников недостаточно для пересмотра размера платы за содержание общедомового имущества. Размер платы определяется по предложению управляющей организации. Он должен быть экономически обоснован.

Согласно позиции Минстроя, если собственники жилого помещения в одностороннем порядке решили изменить порядок определения платы за содержание жилья по договору управления многоквартирным домом (без предложения управляющей компании), то управляющая компании вправе обратиться в суд для защиты своих интересов.

Стоит отметить, что однозначной судебной практики по вопросу обжалования решения собственников со стороны управляющей компании не сложилось. Некоторые суды сохраняют право собственников не соглашаться с предложенным тарифом, пересматривать его в меньшую сторону и обязывают управляющую компанию учитывать решения общего собрания собственников.