Как расторгнуть договор с управляющей компанией по новым правилам с августа 2023 года

С 15 августа 2023 года изменился порядок расторжения договора с управляющей компанией в МКД (многоквартирном доме). Вступивший в силу закон изменил положения Жилищного кодекса. Теперь сменить УК жильцам станет сложнее.

☝️ Новые правила расторжения договора с УК

Федеральным законом №434-ФЗ от 4 августа 2023 года скорректирована редакция ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса (ЖК) РФ.

Суть изменений состоит в следующем: если раньше общее собрание собственников МКД могло в любой момент расторгнуть договор с УК, которая осуществляет управление в доме, то теперь это право ограничено. Сменить управляющую компанию по новым правилам допускается, если с момента заключения договора с ней прошло не менее 1 года.

Однако нововведения предусматривают два исключения из этого правила:

Второй вариант достаточно экзотичен на практике. По закону непосредственное управление возможно только в МКД, где квартир не более 30, но и там могут ежедневно появляться вопросы, требующие срочного решения.

Что касается ТСЖ, то оно предполагает, чтобы кто-то из собственников взял на себя руководство и ответственность, а далеко не в каждом доме найдётся такой опытный и инициативный человек. К тому же руководство ТСЖ не обязательно оплачивается (только в том случае, если это оговорено в документах, и жильцы готовы платить председателю зарплату за свой счёт) – и потому этот вариант тоже непопулярен.

Гораздо больше шансов расторгнуть договор досрочно, доказав, что УК не исполняет свои обязанности, закреплённые в документах.

🤔 Правила досрочного расторжения договора с УК

Поскольку разорвать отношения с управляющей компанией до истечения года можно только после того, как зафиксировано нарушение договора, жильцам в первую очередь необходимо:

1. Фиксировать нарушения в соответствии с п. 110.1 Правил предоставления коммунальных услуг, утверждённых постановлением Правительства РФ №354 от 2011 г. В частности, если круглосуточная аварийная служба не работает, а проверка качества оказания услуг не производится – следует составить акт проверки качества коммунальных услуг.
   

   Этот документ подписывается не менее чем двумя потребителями (собственниками жилья) и председателем совета МКД.

2. Собирать свидетельства случаев ненадлежащего предоставления коммунальных услуг в соответствии с Правилами, утверждёнными постановлением Правительства РФ №491 от 2006 г.
3. Обращаться с жалобами в надзорные и контролирующие организации.
   
   Какие обязанности есть у управляющей компании и что можно сделать, если она не выполняет их. Памятка

   Читать

   Повреждение автомобиля при снегоуборочных работах. Как взыскать ущерб с коммунальной службы

   Подробнее

   Как обезопасить себя от утечки газа в квартире. Памятка по безопасному использованию газового оборудования

   Смотреть
4. Провести общее собрание собственников жилья, на котором поставить вопрос о расторжении договора с УК и переходе под управление другой компании. Обычно компания, к которой планируется перейти, оказывает содействие в проведении этого мероприятия.
5. Если УК, отношения с которой разорваны, попытается опротестовать решение собрания – обращаться в суд в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством.
   

   В суде следует предъявить ранее собранные акты проверки качества, ответы из надзорных и контролирующих органов, а также иные доказательства, подтверждающие факт того, что прежняя УК не исполняет свои обязательства.

После этого можно подписывать договор с новой компанией.

Процедура долгая и затратная, но теперь законодательство другого варианта не предусматривает. Единственная альтернатива – подождать, чтобы прошёл год с момента заключения договора. Тогда можно сменить УК и без объяснения причин, а также без судебных разбирательств.