Можно ли не платить управляющей компании, если она плохо работает
Если есть управляющая компания (УК), значит, существует и договор на оказание услуг, в котором прописано всё, что входит в её обязанности по обслуживанию дома. Как минимум, к ним относят обязательный перечень услуг и работ, утверждённый Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290. Если договора на руках или в свободном доступе нет, его можно запросить в УК.
🤔 Можно ли не платить за коммунальные услуги, если УК плохо работает
Для нормальной работы добросовестных УК надо чтобы:
- жильцы своевременно оплачивали платёжные ведомости;
- не реже, чем раз в 6 месяцев, проверялись приборы учёта и их показания;
- была возможность осматривать оборудование и устранять аварии: обеспечивался доступ в квартиры.
При выполнении этих условий, управляющая организация видит проблемы и имеет возможность их устранить. Все отчёты о проделанной работе размещаются на сайте ГИС ЖКХ, информационных стендах управляющей компании и на её официальном сайте (если он есть).
Но, бывает, услуги оказываются некачественно или действительно ничего не делается. Но неисполнение обязанностей УК – не основание для отказа от оплаты. Предположим, вы наняли бригаду сделать ремонт, а подрядчик не провёл новую канализацию. Вряд ли он исправится только потому, что вы не заплатили. Скорее всего, на эти деньги придётся нанять новых людей.
Платёж управляющей компании состоит из нескольких пунктов по ст. 154 Жилищного кодекса РФ:
- содержание жилья;
- капитальный ремонт;
- коммунальные услуги.
Ст. п.1 158 ЖК РФ однозначно говорит, что собственник обязан участвовать в содержании дома взносами. При неоплате по любому пункту квитанции, включая этот, начисляется пеня (согласно п.14 ст.155 ЖК РФ).
Через три месяца после старта начисления пени, должника уведомляют о возникновении долга за коммунальные услуги на основании п.32 пп. е(3)) Постановления Правительства РФ от 6.05.2011 №354. Если же должник отказывается добровольно погасить долг за коммунальные услуги, его могут взыскать в судебном порядке. На основании вынесенного судебного приказа ФССП может запретить выезд из страны, арестовать счёта или списать деньги с них.
Таким образом, оплачивать коммунальные услуги необходимо в любом случае, независимо от того, как работает УК. Но после оплаты жильцы могут потребовать акты о проделанных работах и перерасчёта за услуги ненадлежащего качества на основании гл. 9 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354.
⚖ Как воздействовать на недобросовестную управляющую компанию
Вначале пишется жалоба на имя руководителя УК с претензией и требованием разобраться в ситуации. Причём жаловаться имеют право и собственники, и арендаторы, и прописанные граждане. Срок рассмотрения жалобы — до 10 рабочих дней.
Часто этого шага бывает достаточно и управляющая компания предпринимает необходимые действия по исправлению недостатков, но иногда претензия не удовлетворяется или даже остаётся без ответа.
В этом случае можно пожаловаться:
- Роспотребнадзор – помогает с недочётами тарифов и расчётов, рассматривает заявление до 30 календарных дней согласно ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»;
- в Жилищную инспекцию – рассматривает вопросы технической оснастки и эксплуатации, реагирует в течение 10 рабочих дней.
Не удовлетворяют результаты этого шага – привлекается прокуратура. Ожидание ответа — не более месяца. Если УК нанесла жильцам материальный ущерб, вопрос решается исключительно в суде.
Ко всем заявлениям нужно прилагать максимум доказательств нарушений, подтверждение права собственности или договора аренды, а также ответ управляющей компании, если есть.
По результатам обращения жилищная инспекция либо Роспотребнадзор проведёт проверку управляющей компании и, в случае обнаружения нарушений, в соответствии со ст. 90 Федерального закона от 31.07.2020 N 248-ФЗ, выдаёт предписание об их устранении. В случае бездействия и повторного обращения УК грозит административная ответственность.
КоАП предусматривает штраф за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов в размере до 250 тыс.р.
Прокуратура в работе руководствуется Федеральным законом «О прокуратуре Российской Федерации» от 17.01.1992 №2202-1 и приказом Генеральной прокуратуры РФ от 17.12.2007.
Если нарушено, например, постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», то управляющую компанию обяжут устранить недостатки. В отдельных случаях прокуратура может лишить УК лицензии.
🙋♂️ Можно ли вообще сменить УК или изменить способ управления домом
Если жалобы не возымели действия, всегда можно отказаться от услуг управляющей компании и привлечь новую, либо создать ТСЖ. Список всех доступных форм управления перечислен в ст. 161 ЖК РФ. Для принятия решения о смене УК необходимо провести общее собрания собственников, либо дождаться, пока истечёт срок действия договора с прежней.
Если собрание собственников приняло решение о расторжении договора с УК и собрало кворум (50%+1 голос), в течение 5 дней об этом необходимо уведомить органы жилищного надзора и саму компанию. Затем жильцам необходимо определиться с новой компанией, которая будет управлять их домом.
☝️ Краткие итоги
Итак, отказаться от оплаты за работу по обслуживанию дома нельзя. Но можно потребовать перерасчёта и жаловаться, если вас не устраивает качество услуг в управляющую компанию, жилищную инспекцию или Роспотребнадзор. Если ответы от этих организаций не удовлетворят, можно обратиться в прокуратуру. В крайнем случае, жильцы могут поменять управляющую компанию или форму управления домом.
