Электронные сделки с недвижимостью. Насколько юридически проработаны и безопасны

Сделка по купле-продаже недвижимости не будет считаться законченной, пока стороны не зарегистрируют переход прав собственности в Росреестре. Переоформить права собственности можно путем личного обращения в уполномоченную инстанцию или посредством электронной регистрации сделок с недвижимостью. На первый взгляд, оформить сделку купли-продажи онлайн гораздо удобнее и быстрее. Но насколько это безопасно?

🏠 Как происходят электронные сделки с недвижимостью

До недавнего времени переход собственности по договору купли-продажи можно было зарегистрировать только в Росреестре или через отделение МФЦ офлайн. После передачи комплекта документов через несколько дней предстояло явиться за получением выписки из реестра, подтверждающей переход прав собственности.

Сейчас личное присутствие необязательно и документы на перерегистрацию можно передать удаленно самостоятельно или через посредника одним из следующих способов:

• лично на сайте Росреестра;
• через нотариуса;
• через банк, который оказывает услугу по перерегистрации (например, Сбербанк) – обычно электронные сделки оформляют при покупке квартиры в ипотеку;
• через застройщика или агентство недвижимости, которые подписали специальное соглашение с Росреестром.

Комплект документов при электронной сделке требуется стандартный: договор купли-продажи, паспорта участников, выписка из ЕГРН, прочие документы (например, согласие супруга на сделку).

На основании полученной информации в электронном виде Росреестр отправит на почту новому собственнику выписку из ЕГРН, подтверждающую переход прав собственности, а также договор купли-продажи, заверенный ЭЦП (электронной цифровой подписью).

Сделка состоится успешно, если Росреестр не обнаружит никаких препятствий для проведения сделки. То есть Росреестр сохраняет за собой контролирующие функции, но его сотрудники лично не видят участников сделки.

👇 Преимущества и уязвимые места такого способа

Преимуществами электронной регистрации при покупке недвижимости являются:

1. Простота заключения сделки: стороны могут находиться в разных городах и подписать документы дистанционно.
2. Скорость проверки документов: так, в Московской области электронная регистрация проходит за рабочий день, в Москве – за 5 дней вместо 8.
3. Удобство: например, при регистрации через Сбербанк весь процесс купли-продажи можно оформить по принципу единого окна – здесь участники изучают документы, направляют их на регистрацию и сразу же оформляют взаиморасчеты.

В качестве недостатков и уязвимых элементов электронной регистрации сделок с недвижимостью можно отметить:

1. Проблемы с безопасностью. При онлайн-перерегистрации есть лазейки для мошеннических действий: ЭЦП может присвоить чужое лицо и переоформить квартиру. Мошенники могут воспользоваться электронными подписями, которые ранее принадлежали добросовестным пользователям, либо оформить на имя владельца квартиры недостоверную ЭЦП, либо установить на компьютер пользователя вредоносное ПО.
2. Возможность сбоев и задержек при передаче сведений. Так, база Росреестра может несвоевременно обновляться для прохождения перерегистрации: например, там могут не отобразиться данные об оплате госпошлины, и тогда сделку заблокируют на этапе передачи документов.
3. При обращении к посредникам услуг по электронным сделкам нужно быть готовым заплатить дополнительную комиссию: у застройщика она может составлять 5-6 тыс. р., в банках – 8-12 тыс. р.
4. Необходимость личного обращения в Росреестр, чтобы дать разрешение на проведение сделок онлайн.
5. Не исключено влияние человеческого фактора: например, сотрудник банка может ошибиться и случайно отправить на регистрацию не тот комплект документов.

Сейчас модель электронной перерегистрации недвижимости требует доработки: как на этапе получения ЭЦП (в части ужесточения требований к порядку получения подписи), так и в отношении передачи прав собственности.

💫 Защита сделок, с юридической точки зрения

Для обеспечения безопасности при регистрации электронной сделки для каждого участника (как продавца, так и покупателя) потребуется усиленная электронная подпись. Подпись подтверждает подлинность виртуальных документов и приравнена по силе к собственноручной.

Для получения ЭЦП необходимо обратиться в удостоверяющие аккредитированные центры. Только после установления личности сотрудник центра аккредитации запишет сертификат электронной подписи на цифровой носитель.

❗ Возможные проблемы, которые могут возникнуть у участников

Основные проблемы при осуществлении электронных сделок возникают на этапе передачи документов. Риски возникают из-за отсутствия живых подписей пользователей и в задержках работы базы Росреестра.

Мошенники могут воспользоваться несовершенством механизма выдачи квалифицированных электронных подписей. Хотя по требованиям ключ сертификата ЭЦП выдают только при личном обращении владельца, в действительности это условие не всегда соблюдают. Нередкими являются случаи, когда сертификат выдавали на руки третьему лицу.

Сотрудники удостоверяющих центров, которые оформляют ЭЦП участников сделки, лишены дополнительных возможностей для установления личности граждан и проверки на подлинность их паспортов. Поэтому они не всегда могут быть уверены в том, что выдают ЭЦП собственнику паспорта.

Недавно в Правительстве обсуждали вопрос массовой проверки удостоверяющих центров из-за несовершенства их работы и низкой защищенности клиентов. Хотя с недвижимостью количество мошеннических сделок не столь велико, но проблемы с бизнесом из-за кражи ЭЦП юрлица встречаются часто (в результате – выводят деньги в подконтрольные фирмы, переоформляют бизнес на подставное лицо и пр.).

✅ Способы снижения рисков

Чтобы максимально снизить свои риски, участники сделки могут обратиться к нотариусу. В этом случае им не нужно будет заботиться об оформлении собственной ЭЦП. Хотя услуги нотариуса платные и стартуют с суммы в 5000 р., но стороны экономят на получении подписи. Договор будет подписан простыми подписями участников и усиленной подписью нотариуса. Участие нотариуса позволяет обезопасить стороны от мошенничества, так как перед отправкой документов на регистрацию он проверяет сделку на юридическую чистоту и законность.

Помимо гарантии правовой защиты сделки, всем клиентам нотариуса предоставляют дополнительные преимущества: государственная регистрация пройдет в ускоренные сроки в течение одного рабочего дня.

В Росреестре также порекомендовали всем владельцам недвижимости передать в инстанцию заявление о невозможности проведения сделок с недвижимостью без личного участника владельца квартиры. Заявление передается бесплатно через МФЦ или в электронном виде на сайте Росреестра.

Также следует учитывать и общие рекомендации по защите от мошенников:

• не предоставлять пароли от личного кабинета третьим лицам;
• сообщать в техническую поддержку о любой подозрительной активности с вашим аккаунтом (так, у лишившегося квартиры в результате электронной сделки собственника личные данные заполучили через портал Госуслуги);
• обеспечить усиленный контроль за персональными данными и документами, в том числе используемыми в интернете: это правило распространяется на сканированные копии документов, пароли и прочую личную информацию;
• не оставлять паспорт в свободном доступе и не сообщать его реквизиты незнакомцам;
• своевременно обновлять антивирусные программы;
• при потере документов незамедлительно обращаться в полицию.

⚡ Мошенничества с ЭЦП, после которых люди лишились жилья. Как защитить себя от подобных случаев

Широкий резонанс получил случай, когда мошенники, воспользовавшись чужой ЭЦП, подарили квартиру другому человеку без ведома собственника. Причем владелец квартиры узнал об этом из квитанции ЖКХ: на ней значилась другая фамилия. Когда он обратился в реестр, оказалось, что квартира ему более не принадлежит.

Аналогичный случай произошел в Москве, где у потерпевшего украли документы с ЭЦП и затем фиктивно продали его квартиру.

Изменения в порядке заключения электронных сделок

После случаев мошенничества с недвижимостью посредством ЭЦП в законодательство были внесены поправки, которые изменили порядок электронных сделок. Перед отправкой электронных документов сделку следует согласовать с Росреестром. Для этого нужно лично прийти в МФЦ или офис Росреестра и написать заявление о своем желании подписать сделку в электронной форме.

Если такое согласие не оформить, то у сторон сделки попросту не примут электронные документы для перерегистрации в Росреестре и оставят их без рассмотрения. Согласие допускается отозвать в любой момент.

Хотя даже с учетом принятых поправок исключить вероятность мошенничества на сто процентов нельзя: сохраняются риски получения ЭЦП по поддельному паспорту. Ведь единой базы выданных ЭЦП в России сейчас не ведется.

В то же время и стандартные офлайн-сделки не гарантируют избавления от злоумышленников. Подделка документов выступает достаточно распространенным видом мошенничества в сфере недвижимости.

❌ Какие сделки с недвижимостью не подлежат дистанционному переоформлению

При выборе электронной формы регистрации стоит учитывать, что не все сделки подлежат дистанционному переоформлению собственности. Так, данная услуга недоступна в отношении:

• военной ипотеки;
• при участии в сделке несовершеннолетних;
• при альтернативных сделках со множеством участников (каждая сделка должна быть зарегистрирована отдельно).

Также в отношении специфичных сделок с недвижимостью потребуется участие нотариуса и провести их полностью в дистанционном формате не получится. Речь идет о сделках со следующими видами недвижимости:

• доля в квартире;
• с квартирами, которые находятся в собственности несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного;
• сделки, связанные с распоряжением имуществом на условии доверительного управления и опеки;
• договор ипотеки долей.

Сторонам придется обратиться к нотариусу и для оформления соглашения о разделе совместно нажитого имущества.

Проблемы с дистанционной покупкой возникают также при приобретении недвижимости на первичном рынке. Клиенту все равно придется лично ехать в банк для открытия счета эскроу.

🔎 Мнение эксперта. Стоит ли ожидать, что в будущем большинство сделок в сфере недвижимости перейдет в электронный формат