Изменения в законе об участии в долевом строительстве: застройщики попали под жёсткий контроль и больше не имеют прямого доступа к деньгам дольщиков

Изменение регулирования строительного рынка происходило в 2 этапа. Поправки в закон об участии в долевом строительстве были внесены летом 2018 года (№175-ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." от 01.07.2018). В конце 2018 года они были дополнены дополнительными корректировками (№478-ФЗ «О внесении изменений..." от 25.12.2018).

Основные изменения законодательства на 2019 год

Итогом всех преобразований стало радикальное реформирование процесса строительства новостроек. По сути, само понятие дольщиков упраздняется.

Ограничения по опыту участия в строительстве

С 2019 года изменяются характеристики компании, которая может получить разрешение на строительство многоквартирного дома (п. 1 ст. 2 №214-ФЗ в ред. от 25.12.2018). Основные требования, которым необходимо соответствовать:

• опыт участия в строительстве не менее 3 лет;
• построенные ранее дома должны обладать площадью не менее 5 тыс. кв. м (по отдельности или в совокупности);
• в наименовании фигурирует понятие "специализированный застройщик".

Использование денежных средств застройщиком

С 1 сентября 2018 года застройщики обязаны иметь специальные счета, через которые будут осуществляться все денежные операции, связанные со строительством (п. 2.3 ст. 3 №214-ФЗ). Цель таких счетов - отследить, что средства, привлечённые на застройку, действительно расходуются по назначению.

Операции, которые застройщик имеет право осуществлять с расчётного счёта:

• оплата процентов, основной суммы долга по целевым кредитам и любые другие платежи по кредитному договору (пп. 10 п. 1 ст. 18 №214-ФЗ);
• расчётные платежи по целевым займам (пп. 10 п. 1 ст. 18 Закона);
• расчёты, связанные с содержанием помещения после ввода дома в эксплуатацию (включая содержание машино-мест, плату за коммунальные услуги). При условии, что право собственности на эти объекты ещё не зарегистрировано дольщиками (пп. 19.1 п. 1 ст. 18 Закона);
• открытие депозитного счёта в том же банке и размещение на нём денежных средств, которые в данный момент находятся в свободном доступе. При условии, что все они будут возвращены на расчётный счёт, включая не только основную сумму, но и проценты, начисленные на депозит по тарифам банка (пп. 12 п. 1 ст. 18 Закона).

Банк имеет право ограничить финансовые операции строительной компании в следующих случаях:

• при попытке снять или зачислить денежные средства в наличной форме (не распространяется на оплату труда при условии уплаты соответствующих налогов и
  страховых взносов) (пп. 6 п. 3 ст. 18.2 Закона);
• если сумма перечисляемого аванса по договорам превышает 30% от проектной стоимости строительства (п. 4 ст. 18 Закона).

Привлечение денежных средств участников долевого строительства

Изменился принцип привлечения застройщиком средств на строительство:

1. На каждый объект предусматривается строго один счёт. На каждый объект требуется получить отдельное разрешение. Под конкретную застройку открывается счёт в банке. Использовать его для одновременного финансирования разных проектов запрещено (п. 1.1 ст. 3 №214-ФЗ в ред. от 25.12.2018).
2. Привлекать средства дольщиков можно при условии, что личные вложения застройщика в строительство составляют не менее 10% от стоимости возведения здания (пп. 1.1 п.2 ст. 3 №214-ФЗ в ред. от 25.12.2018).
3. Финансирование строительства дольщиками производится через счета эскроу:

• • дольщик заключает договор долевого участия с застройщиком;
  • в нём отдельным пунктом прописывается условие об открытии эскроу-счета;
  • договор регистрируется в Росреестре;
  • после этого на счёт в банке вносится сумма, указанная в сделке о долевом участии (ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). В случае оформления ипотеки указанная сумма переводится на счёт банком-кредитором.

При этом у застройщика отсутствует доступ к счёту дольщика.

Если строительство осуществляется за счёт целевого кредита, то эскроу-счета должны быть открыты исключительно в том банке, который выдал займ (п. 1.1 ст. 15.4 №214-ФЗ в ред. ФЗ от 25.12.2018 №478-ФЗ).

Расширение возможностей для финансирования строительства

Новыми правилами введено понятие проектного финансирования строительства. Теперь застройщики обязаны привлекать для работы над возведением объекта уполномоченные банки. Они становятся полноценными участниками процесса наряду с покупателями квартир и застройщиком.

Счета эскроу также будут открыты именно в этой финансовой организации.

Страхование строительства за счёт средств застройщика

Для тех дольщиков, которые заключили договор долевого участия до перехода компании на новый принцип работы, есть возможность воспользоваться особым компенсационным фондом (Постановление от 7 октября 2017 года №1234). Строительная фирма обязана отчислять в него по 1,2% от общей стоимости каждого ДДУ. Именно на эти средства планируется выплачивать компенсации дольщикам и достраивать жильё. Компенсационные накопления работают для всех, кто заключил ДДУ после 1 ноября 2017 года. При этом после 1 июня 2019 года все застройщики в любом случае обязаны перевести расчёты на эскроу-счета. Далее страхование будет вестись через них.

С 2019 года в случае банкротства застройщика управлять процессом достройки объекта будет компенсационный фонд. На него ложатся задачи по решению вопросов о дальнейшем финансировании строительства (будут ли привлекаться бюджетные средства), о вопросах обустройства инфраструктуры (инженерной, транспортной и социальной).