Почему застройщики начали массово банкротиться, и что при этом ожидает дольщиков

С 1 июля 2019 года участники долевого строительства перейдут на проектное финансирование и хранение денежных средств на эскроу-счетах. В связи с изменениями законодательства и рядом других обстоятельств начались массовые банкротства девелоперов. Почему банкротятся застройщики, и как это скажется на дольщиках?

Дорогие читатели! Каждый отдельный случай индивидуален, поэтому вы можете уточнить информацию у наших юристов. Звонки на все номера бесплатны.

Проблема процесса банкротства застройщиков


По данным агентства “Ведомости”, в период с января по сентябрь 2019 года участились случаи банкротства застройщиков по договорам долевого строительства. Выявлено более 130 случаев финансовой несостоятельности лиц, ответственных за возведение порядка 700 объектов недвижимости. Выявленные цифры на 18% превышают совокупный объем производств по банкротству застройщиков за весь 2018 год.

Основную массу банкротов составляют мелкие и средние застройщики ввиду отсутствия дополнительных средств для формирования финансовой подушки и покрытия незапланированных расходов при росте инфляции и скачков курса. Банковские учреждения не спешат оказывать помощь и отказывают в кредитовании, отдавая предпочтения крупным девелоперам. К концу 2019 г. ожидается до 30% потерь мелкого и среднего сегмента участников.

Прогнозируется новая волна банкротств в связи с изменениями в законодательстве и обязательном переходе на эскроу-счета с июля 2019 г. в соответствии с ФЗ №478 от 25.12.2018. Законодательно запрещено прямое финансирование строительства из средств дольщиков. Денежные средства резервируются на страховых банковских счетах, а строительство производится за счет заемных средств.

При этом банки все чаще отказывают в кредитах по причине несоответствия критериям учреждения в части проектного финансирования.

На основании выявленных проблем процесс банкротства продолжается до сих пор и предположительно будет набирать обороты. Требования банков и изменения законодательства без проблем переживут только крупные участники рынка.

Что ожидает дольщиков при банкротстве застройщика


В ходе банкротства застройщика в разумные сроки Фонд защиты прав дольщиков принимает решение о финансировании объектов незавершенного строительства. Деятельность организации регламентирована ФЗ №218 от 29.07.2017. Компания выступает в качестве страхователя и уполномочена формировать компенсационный фонд, покрывать обязательства девелопера и компенсировать расходы дольщиков в случае банкротства.

Последствия и действия дольщика:

  • на адрес конкурсного управляющего направляются копии договора долевого участия, платежных поручений и кассовых ордеров, паспорта;
  • совместно с документами направляется заявление с требованием о включении в “Реестр требований кредиторов”;
  • в заявлении дольщик указывает притязания на жилое помещение либо требование о возврате денежных средств;
  • в течение 30 дней рассматривается заявление, в течение еще 15 дней сведения вносятся в реестр;
  • не позднее 4-х месяцев с даты публикации о банкротстве проводится собрание кредиторов и анализ финансового положения застройки;
  • торги по продаже имущества застройщика длятся до 12 месяцев, вырученные средства направляются на компенсацию требований участников реестра;
  • если договор с дольщиком заключен после 2017 г., то остаточная сумма убытков покрывается Фондом.

В ходе строительства объекта застройщик отчисляет регулярные взносы в компенсационный фонд. Если дольщик решает ожидать передачи объекта в эксплуатацию, он формирует строительно-жилищный кооператив, либо органами территориальной власти осуществляется поиск нового застройщика. В таком случае договор долевого участия не расторгается, и участники не вправе требовать возврата денежных средств.

Это возможно только при условии принятия решения о целесообразности финансирования мероприятий по достройке объекта незавершенного строительства, которое принимается коллегиальным составом Фонда в соответствии с Правилами. К действующему договору прилагается дополнительное соглашение, регулирующее условия взаимодействия с новым застройщиком.

Права Фонда защиты дольщиков при банкротстве застройщика

В случае банкротства девелопера Фонд защиты дольщиков вправе предпринимать активные действия по урегулированию ситуации в соответствии с положениями ФЗ №218 от 29.07.2017. Среди них: достройка объекта недвижимости, выплата компенсации дольщикам, принятие решение о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства.

Достройка проблемного дома

Право на финансирование мероприятий по завершению строительства возникает на основании ст. 12 и ст. 13.3 ФЗ №218.

Средства компенсационного фонда направляются на погашение текущих обязательств и задолженностей перед кредиторами, а также на счет лица, ответственного за достройку (п. 15 Правил). Денежные средства предоставляются без проведения конкурса.

Финансирование кооперативного строительства производится на основании договора передачи права застройки Фонду.

Выплата компенсации дольщикам

Выплаты возмещения урегулированы ст. 13 ФЗ №218. Компенсация назначается в случае, если застройщик признан банкротом, в его отношении открыто конкурсное производство, уплачены компенсационные взносы. Выплаты при обращении участников долевого строительства осуществляются до окончания конкурсного производства. Размер компенсации при передаче машино-мест и нежилых помещений соответствует цене договора застройки.

От чего зависит решение Фонда

Правила принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства утверждены Постановлением Правительства №1192 от 12.09.2019. В ходе заседания правление Фонда принимает решение о финансировании либо его нецелесообразности. Условия:

  • строительство осуществляется в пределах одного или нескольких разрешений в соответствии с градостроительным планом;
  • создается инженерная или социальная инфраструктура, предназначенная под бюджетные, дошкольные, образовательные и медицинские учреждения;
  • сведения об объекте застройки размещены в Единой Информационной системе жилищного строительства;
  • застройщик предоставил бухгалтерские документы, отчеты по финансово-хозяйственной и административной деятельности;
  • застройщик вносил обязательные взносы в компенсационный фонд.
Если застройщик не уплачивал взносы, то положительное решение принимается по ходатайству субъектов с целью защиты интересов участников долевого строительства. Решение может предусматривать целевой заем или поручительство в кредитной организации.

Таким образом, изменения в законодательстве и политика банковских учреждений может привести к массовому уходу застройщиков с рынка. В случае банкротства Фонд защиты прав дольщиков принимает решение о достройке дома, ищет нового девелопера или компенсирует вкладчикам денежные средства. Для подтверждения правового статуса и последующей компенсации дольщики направляют заявление с требованием о включении в “Реестр требований кредиторов”.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

+7 (499) 110-86-72

Москва и область

+7 (812) 245-61-57

Санкт-Петербург

8 (800) 600-36-07

Регионы РФ

Евгений Ермаков
Юрист
Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

 

Нажимая на кнопку отправить, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

 

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here