Изменения в законе о долевом строительстве: поможет ли реформа обезопасить денежные средства дольщиков от недобросовестных застройщиков

Деятельность застройщиков с 2004 года регулируется законом о долевом строительстве (№214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..» от 30.12.2004). Он претерпел два радикальных изменения: в 2018 и в 2019 годах (№175-ФЗ “О внесении изменений в ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…” от 01.07.2018 и №478-ФЗ «О внесении изменений…” от 25.12.2018).

Что изменилось для дольщиков с введением очередных поправок


Нововведения ужесточили контроль над деятельностью застройщиков, их финансовыми операциями, управлением денежными средствами. Изменён механизм банкротства строительных компаний и выплат компенсаций дольщикам.

Как и какие суммы будут блокироваться на эскроу-счетах при покупке новостройки

С 1 июля 2019 года все застройщики обязаны перейти на систему расчётов с использованием эскроу-счетов (ч. 1 ст. 15.4 №214-ФЗ). Принцип их работы следующий:

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Дольщик заключает договор долевого участия с застройщиком.
  • В нём отдельным пунктом прописывается условие об открытии эскроу-счета.
  • Договор регистрируется в Росреестре.
  • После этого на счёт в банке вносится сумма, указанная в сделке о долевом участии (ч. 4 ст. 15.5 Закона №214-ФЗ). В случае оформления ипотеки указанная сумма переводится на счёт банком-кредитором.

При этом у застройщика отсутствует доступ к счёту дольщика. Деньги лежат на счете до окончания строительства, которое организуется на средства застройщика (собственные или заёмные), согласно ч. 2 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ. Получить денежные средства строительная компания может только после официального ввода дома в эксплуатацию, а также первой успешной регистрации права собственности дольщиком.

Какую сумму вернут покупателю жилья при банкротстве застройщика

Если застройщик обанкротится, дольщик имеет право расторгнуть договор о долевом участии и забрать свои деньги с эскроу-счёта (ч. 7 ст. 15.4 Закона №214-ФЗ). Имеется и альтернативный вариант: “войти” в банкротство застройщика и ждать достройки дома (ст. 201.12-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. №127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”).

Возвращается при этом ровно та сумма, которая была помещена на счёт при его открытии.

Сам эскроу-счёт застрахован от возможного банкротства банка Агентством по страхованию вкладов. Размер страхового возмещения в этом случае равен 10 млн руб. из расчета на одну квартиру в многоквартирном доме.

Компенсационный фонд

На систему эскроу-счетов все застройщики обязаны перейти до 1 июля 2019 года.

Для тех дольщиков, которые заключили договор долевого участия до перехода компании на новый принцип работы, есть возможность воспользоваться особым компенсационным фондом (Постановление от 7 октября 2017 года №1234). Строительная фирма обязана отчислять в него по 1,2% от общей стоимости каждого ДДУ. Именно на эти средства планируется выплачивать компенсации дольщикам и достраивать жильё.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Претендовать на выплату возмещения участники долевого строительства смогут, если застройщик признан банкротом Арбитражным судом, и в отношении него открыто конкурсное производство. Решение – достраивать или получить компенсацию – должны принять сами покупатели квартир. Такой Фонд работает для всех, кто заключил ДДУ после 1 ноября 2017 года.

Смогут ли покупатели жилья взыскать с застройщика убытки

Новые правила не отменяют право дольщиков потребовать от застройщика возмещения убытков в случае нарушения сроков строительства (п. 2, ст. 6 ФЗ-214). Размер неустойки равен 1/300 текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.

Более того, последние изменения ввели новый институт поручительства на рынок долевого строительства. Солидарная ответственность бенефициаров застройщика за убытки перед дольщиками заменена на субсидиарную. Это означает, что в случае непредвиденных обстоятельств у обманутых жильцов будет возможность более оперативно получить компенсацию с компании, которая возьмёт на себя обязательство застройщика в случае, если он по каким-либо причинам откажется от своих обязанностей. (№ 478-ФЗ от 25.12.2018).

Принесут ли новые законы пользу дольщикам

Очевидно, что инициативы Правительства направлены на защиту дольщиков и их денег от недобросовестных застройщиков.

Высокий спрос на бюджетное жильё привёл к тому, что тысячи людей теряли свои деньги или влезали в ипотечные долги, не получая в срок свою квартиру. Введение эскроу-счетов – радикальное и эффективное решение проблемы обманутых дольщиков. Покупатель может быть уверен, что он не потеряет свои деньги даже при банкротстве строительной компании.

При обсуждении поправок в прессе появилось немало негативных мнений относительно новшеств. Основные опасения противников реформы вызывали:

  • возможное подорожание квартир в новостройках из-за увеличения трат застройщиков;
  • непродуманность механизма работы эскроу-счетов;
  • ограниченность страховой выплаты десятью миллионами рублей (в случае банкротства банка).

Из всех трёх аспектов настораживает только один: 10 млн компенсации. Это неплохая сумма для бюджетной квартиры в регионах, но в Москве стоимость жилья может значительно превышать цену страховки. Но это, скорее, можно отнести к техническим недоработкам.

Дольщик сам должен решить, что для него привлекательнее: заплатить за квартиру чуть больше или же купить жильё по старым, дореформенным ценам и не получить его вообще.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Рейтинг
574
Автор статьи
Андрей Чернов
Юрист
Статей
43

 

 

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...

ПОДЕЛИТЬСЯ

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here