Как работает и от чего защищает титульное страхование недвижимости

– Собираюсь в скором времени брать ипотеку и сейчас просматриваю ипотечные программы разных банков. В некоторых прямо указано, что желательно оформить титульное страхование. Но нигде толком не объясняется, что это такое. Действительно ли заемщику нужно титульное страхование жилья?

– Титульное страхование – это страховая защита владельца полиса от риска утраты права собственности или иных вещных прав на недвижимость по независящим от него причинам. Проще говоря, если покупатель квартиры был добросовестным, но купля-продажа квартиры в дальнейшем была признана в суде незаконной по причинам, которые на момент сделки не были известны покупателю, страховая компания выплатит компенсацию.

📜 Суть титульного страхования

Большинство страховок страхуют саму недвижимость – например, от пожара или потопа. При титульном страховании страхуется не сама квартира от чрезвычайной ситуации, а право собственности (титул).

Главное отличие титульного страхования от любого другого в том, что оно защищает собственника от уже произошедших событий, которые не были известны при совершении сделки.

Механизм работы титульного страхования построен на распространенных прецедентах. Чаще всего – когда после регистрации права собственности в Росреестре внезапно объявлялись третьи лица и заявляли о своем праве на всю недвижимость или ее долю. Начинались судебные разбирательства, в ходе которых сделка купли-продажи признавалась недействительной (в особо тяжелых случаях – не только с участием последнего собственника, но и предшествующих).

В большинстве случаев суд принимал сторону истцов из-за того, что при сделке действительно были нарушены их права – права несовершеннолетних собственников (наследников) или недееспособных на момент заключения сделки лиц, или предыдущих собственников, или наследников, находящихся в местах лишения свободы и т. д.

Иногда проблемы могут возникать из-за юридической ничтожности предыдущих сделок купли-продажи – к примеру, вследствие неверно оформленных документов. Нельзя исключать и мошеннические схемы, когда квартира продается сразу нескольким гражданам. И если про себя покупатель может сказать, что он добросовестное лицо, то личность продавца или история недвижимости могут преподнести неприятные сюрпризы.

Да, по гражданскому законодательству в случае, если суд признал сделку недействительной, покупатель и продавец должны вернуть все полученное друг от друга, а при невозможности этого – выплатить компенсацию. Но есть ситуации, когда покупатель рискует остаться и без недвижимости, и без денег, а при ипотеке на человеке висит еще и долг банку.

Срок исковой давности по таким делам обычно составляет три года, но иногда может доходить до десяти лет (статья 196 Гражданского кодекса РФ). Решать проблемы с квартирой – всегда долго и дорого и страхование титула способно помочь. При наступлении страхового случая страховая компания выплачивает компенсацию по договору – таким образом, человек не лишится своих денег, потраченных на покупку «квадратных метров».

Особенности

К характерным особенностям страхования титула можно отнести:

1. Узкая специализация. Защита страхователя от одного конкретного риска.
2. Добровольность. Несмотря на то что при оформлении ипотеки многие банки настаивают на оформлении страхования титула, этот тип страховки не является обязательным.
3. Длительность срока действия. Раньше договор титульного страхования заключался на три года. Сейчас есть полисы, предлагающие заключить договор на десять лет.
4. Выгода для клиента. По большому счету, большинство страховок – здоровья или имущества – больше выгодны банку, нежели страхователю. Но страховка титула эффективно защищает именно клиента.
5. Использование только на вторичном рынке недвижимости. На первичном рынке покупатель приобретает недвижимость, на которое еще не оформлялось право собственности – покупатель будет первым собственником, а, значит, как таковых, рисков нет.
6. Использование для жилой и коммерческой недвижимости. Титульное страхование одинаково успешно и эффективно используется как при покупке жилья, так и при покупке коммерческих площадей, в том числе юрлицами.

Какие риски покрывает

Титульное страхование покрывает весь перечень рисков, являющихся основанием для признания сделок с недвижимостью недействительными. Такие основания указаны в статьях 166-181 Гражданского кодекса РФ. Среди них:

• признание продавца недееспособным или невменяемым;
• подделка и фальсификация документов и/или подписей сторон сделки;
• нарушение законных прав несовершеннолетних или недееспособных собственников недвижимости;
• нарушение прав одного из супругов в ходе купли-продажи совместного имущества;
• оформление сделки купли-продажи с лицом, не являющимся собственником недвижимости;
• нарушения, допущенные при приватизации объекта недвижимости;
• иные юридические нарушения при заключении и осуществлении сделки.

🏠 Обязательно ли титульное страхование при ипотеке

С точки зрения законодательства, титульное страхование является добровольным. Однако банки имеют право самостоятельно определять условия предоставления ипотеки заемщикам.

Поэтому клиент спокойно может отказаться от страхования титула. Но вместе с тем банк так же может отказать в выдаче ипотеки. Или же оформить ипотечный кредит с повышенной процентной ставкой – это стандартная практика для компенсации банком своих рисков.

Поэтому, беря ипотеку, стоит взвесить все «за» и «против» и решить, насколько выгодно приобрести полис титульного страхования – как в аспекте финансов, так и в аспекте возможных рисков. Ведь при ипотеке оформление страховки происходит до регистрации права собственности. А это значит, что страховая компания дополнительно проверит историю квартиры перед принятием решения – если с недвижимостью есть какие-то проблемы, скорее всего, они всплывут уже при проверке.

💰 Стоимость полиса

Цена полиса титульного страхования не является фиксированной и зависит от политики конкретной страховой компании. Средний диапазон расценок колеблется в районе от 0,2% до 1% от стоимости недвижимости в год.

На цену полиса влияют несколько факторов:

1. Стоимость недвижимости. Чем дороже «квадратные метры», тем дороже страховка.
2. Период страхования. Чем больше срок страхования, тем меньше годовая стоимость полиса.
3. Степень риска. Рассчитывается индивидуально, исходя из юридической чистоты документов на имущество и личности страхователя (его места работы, возраста и т. д.).

Страховая сумма

Страховая сумма может различаться в зависимости от компании. Многие страховщики гарантируют выплату полной стоимости недвижимости, прописанную в договоре купли-продажи. В этом случае рыночные цены в момент наступления страхового случая не учитываются.

Другие страховые компании устанавливают какой-то процент от стоимости жилья и не выплачивают больше этого лимита.

❗ На что обратить внимание при оформлении

Максимальный срок исковой давности при спорах о сделках с недвижимостью – десять лет. Стандартный срок исковой давности – три года, затем риски оспаривания начинают снижаться. Поэтому имеет смысл покупать страховку минимум на три года, но лучше – больше.

Лучше выбирать вариант, где страховые взносы вносятся раз в год или вовсе вперед на несколько лет. Во-первых, это может быть банально выгоднее, поскольку в этом случае страховщики часто рассчитывают стоимость полиса с понижающим коэффициентом. Во-вторых, при заключении договора на год с пролонгацией есть риск столкнуться с тем, что в случае проблем страховщик узнает об иске, поданном к заемщику, и откажет продлевать срок страховки.

Нельзя забывать, что при титульном страховании страхуется только утеря права собственности (титула). Обременение или ограничение права собственности к страховому случаю не относятся. Поэтому, например, если кто-то из прежних ущемленных собственников через суд восстановит право проживания в квартире, то страховая компания ничего не выплатит, так как к утере права собственности такая ситуация отношения не имеет.

👇 Что делать при наступлении страхового случая

Если страхователь получил от третьих лиц претензию, касаемую недвижимости, или повестку в суд, нужно как можно скорее связаться со страховой компанией – номер телефона указан в полисе.

Страховщики выяснят все обстоятельства, примут решение, относится ли случай к страховому, и если да, то озвучат клиенту план дальнейших действий.

Если судебное разбирательство по оспариванию права собственности уже началось, страхователю рекомендуется не игнорировать судебные заседания и посещать их. В противном случае, страховая имеет право начать дополнительные проверки, а, значит, затянуть с выплатой компенсации.

При наступлении страхового случая страховщик выплачивает деньги в срок, указанный в договоре. При затягивании сроков клиент имеет право обратиться с исковым заявлением в суд и попросить обязать страховую компанию выплатить ему компенсацию.

Таким образом, титульное страхование позволяет максимально защитить право собственности. Главное – выбрать хорошую страховую компанию.

❓ Часто задаваемые вопросы