Как работает и от чего защищает титульное страхование недвижимости
– Собираюсь в скором времени брать ипотеку и сейчас просматриваю ипотечные программы разных банков. В некоторых прямо указано, что желательно оформить титульное страхование. Но нигде толком не объясняется, что это такое. Действительно ли заемщику нужно титульное страхование жилья?
– Титульное страхование – это страховая защита владельца полиса от риска утраты права собственности или иных вещных прав на недвижимость по независящим от него причинам. Проще говоря, если покупатель квартиры был добросовестным, но купля-продажа квартиры в дальнейшем была признана в суде незаконной по причинам, которые на момент сделки не были известны покупателю, страховая компания выплатит компенсацию.
📜 Суть титульного страхования
Большинство страховок страхуют саму недвижимость – например, от пожара или потопа. При титульном страховании страхуется не сама квартира от чрезвычайной ситуации, а право собственности (титул).
Главное отличие титульного страхования от любого другого в том, что оно защищает собственника от уже произошедших событий, которые не были известны при совершении сделки.
Механизм работы титульного страхования построен на распространенных прецедентах. Чаще всего – когда после регистрации права собственности в Росреестре внезапно объявлялись третьи лица и заявляли о своем праве на всю недвижимость или ее долю. Начинались судебные разбирательства, в ходе которых сделка купли-продажи признавалась недействительной (в особо тяжелых случаях – не только с участием последнего собственника, но и предшествующих).
В большинстве случаев суд принимал сторону истцов из-за того, что при сделке действительно были нарушены их права – права несовершеннолетних собственников (наследников) или недееспособных на момент заключения сделки лиц, или предыдущих собственников, или наследников, находящихся в местах лишения свободы и т. д.
Иногда проблемы могут возникать из-за юридической ничтожности предыдущих сделок купли-продажи – к примеру, вследствие неверно оформленных документов. Нельзя исключать и мошеннические схемы, когда квартира продается сразу нескольким гражданам. И если про себя покупатель может сказать, что он добросовестное лицо, то личность продавца или история недвижимости могут преподнести неприятные сюрпризы.
Да, по гражданскому законодательству в случае, если суд признал сделку недействительной, покупатель и продавец должны вернуть все полученное друг от друга, а при невозможности этого – выплатить компенсацию. Но есть ситуации, когда покупатель рискует остаться и без недвижимости, и без денег, а при ипотеке на человеке висит еще и долг банку.
Срок исковой давности по таким делам обычно составляет три года, но иногда может доходить до десяти лет (статья 196 Гражданского кодекса РФ). Решать проблемы с квартирой – всегда долго и дорого и страхование титула способно помочь. При наступлении страхового случая страховая компания выплачивает компенсацию по договору – таким образом, человек не лишится своих денег, потраченных на покупку «квадратных метров».
Особенности
К характерным особенностям страхования титула можно отнести:
- Узкая специализация. Защита страхователя от одного конкретного риска.
- Добровольность. Несмотря на то что при оформлении ипотеки многие банки настаивают на оформлении страхования титула, этот тип страховки не является обязательным.
- Длительность срока действия. Раньше договор титульного страхования заключался на три года. Сейчас есть полисы, предлагающие заключить договор на десять лет.
- Выгода для клиента. По большому счету, большинство страховок – здоровья или имущества – больше выгодны банку, нежели страхователю. Но страховка титула эффективно защищает именно клиента.
- Использование только на вторичном рынке недвижимости. На первичном рынке покупатель приобретает недвижимость, на которое еще не оформлялось право собственности – покупатель будет первым собственником, а, значит, как таковых, рисков нет.
- Использование для жилой и коммерческой недвижимости. Титульное страхование одинаково успешно и эффективно используется как при покупке жилья, так и при покупке коммерческих площадей, в том числе юрлицами.
Какие риски покрывает
Титульное страхование покрывает весь перечень рисков, являющихся основанием для признания сделок с недвижимостью недействительными. Такие основания указаны в статьях 166-181 Гражданского кодекса РФ. Среди них:
- признание продавца недееспособным или невменяемым;
- подделка и фальсификация документов и/или подписей сторон сделки;
- нарушение законных прав несовершеннолетних или недееспособных собственников недвижимости;
- нарушение прав одного из супругов в ходе купли-продажи совместного имущества;
- оформление сделки купли-продажи с лицом, не являющимся собственником недвижимости;
- нарушения, допущенные при приватизации объекта недвижимости;
- иные юридические нарушения при заключении и осуществлении сделки.
🏠 Обязательно ли титульное страхование при ипотеке
С точки зрения законодательства, титульное страхование является добровольным. Однако банки имеют право самостоятельно определять условия предоставления ипотеки заемщикам.
Поэтому клиент спокойно может отказаться от страхования титула. Но вместе с тем банк так же может отказать в выдаче ипотеки. Или же оформить ипотечный кредит с повышенной процентной ставкой – это стандартная практика для компенсации банком своих рисков.
Поэтому, беря ипотеку, стоит взвесить все «за» и «против» и решить, насколько выгодно приобрести полис титульного страхования – как в аспекте финансов, так и в аспекте возможных рисков. Ведь при ипотеке оформление страховки происходит до регистрации права собственности. А это значит, что страховая компания дополнительно проверит историю квартиры перед принятием решения – если с недвижимостью есть какие-то проблемы, скорее всего, они всплывут уже при проверке.
💰 Стоимость полиса
Цена полиса титульного страхования не является фиксированной и зависит от политики конкретной страховой компании. Средний диапазон расценок колеблется в районе от 0,2% до 1% от стоимости недвижимости в год.
На цену полиса влияют несколько факторов:
- Стоимость недвижимости. Чем дороже «квадратные метры», тем дороже страховка.
- Период страхования. Чем больше срок страхования, тем меньше годовая стоимость полиса.
- Степень риска. Рассчитывается индивидуально, исходя из юридической чистоты документов на имущество и личности страхователя (его места работы, возраста и т. д.).
Страховая сумма
Страховая сумма может различаться в зависимости от компании. Многие страховщики гарантируют выплату полной стоимости недвижимости, прописанную в договоре купли-продажи. В этом случае рыночные цены в момент наступления страхового случая не учитываются.
Другие страховые компании устанавливают какой-то процент от стоимости жилья и не выплачивают больше этого лимита.
❗ На что обратить внимание при оформлении
Максимальный срок исковой давности при спорах о сделках с недвижимостью – десять лет. Стандартный срок исковой давности – три года, затем риски оспаривания начинают снижаться. Поэтому имеет смысл покупать страховку минимум на три года, но лучше – больше.
Лучше выбирать вариант, где страховые взносы вносятся раз в год или вовсе вперед на несколько лет. Во-первых, это может быть банально выгоднее, поскольку в этом случае страховщики часто рассчитывают стоимость полиса с понижающим коэффициентом. Во-вторых, при заключении договора на год с пролонгацией есть риск столкнуться с тем, что в случае проблем страховщик узнает об иске, поданном к заемщику, и откажет продлевать срок страховки.
Нельзя забывать, что при титульном страховании страхуется только утеря права собственности (титула). Обременение или ограничение права собственности к страховому случаю не относятся. Поэтому, например, если кто-то из прежних ущемленных собственников через суд восстановит право проживания в квартире, то страховая компания ничего не выплатит, так как к утере права собственности такая ситуация отношения не имеет.
👇 Что делать при наступлении страхового случая
Если страхователь получил от третьих лиц претензию, касаемую недвижимости, или повестку в суд, нужно как можно скорее связаться со страховой компанией – номер телефона указан в полисе.
Страховщики выяснят все обстоятельства, примут решение, относится ли случай к страховому, и если да, то озвучат клиенту план дальнейших действий.
Если судебное разбирательство по оспариванию права собственности уже началось, страхователю рекомендуется не игнорировать судебные заседания и посещать их. В противном случае, страховая имеет право начать дополнительные проверки, а, значит, затянуть с выплатой компенсации.
При наступлении страхового случая страховщик выплачивает деньги в срок, указанный в договоре. При затягивании сроков клиент имеет право обратиться с исковым заявлением в суд и попросить обязать страховую компанию выплатить ему компенсацию.
Таким образом, титульное страхование позволяет максимально защитить право собственности. Главное – выбрать хорошую страховую компанию.
