Что будет, если сделка по купле-продаже квартиры отменена, а у продавца нет денег на возврат покупателю. Последствия для обеих сторон
— Продал квартиру. На вырученные от продажи деньги приобрёл другую квартиру. Могут ли меня обязать продать её для возврата денег покупателю, если по каким-то причинам сделка по продаже моей квартиры будет признана недействительной?
— Если с вашей стороны никаких нарушений нет, то и беспокоиться незачем. Допускаю, что вы можете путать такие понятия, как признание сделки недействительной и расторжение договора купли-продажи. Однако вы правы — если сделка будет признана недействительной, это повлечёт последствия как для продавца квартиры, так и для её покупателя.
- ✋ Случаи, когда сделку могут признать недействительной
- 📄 Признание сделки недействительной и расторжение договора купли-продажи квартиры — в чём разница
- 💁♂️ Что происходит при признании сделки недействительной
- ❗ Как предупредить проблемы и подстраховаться ещё на стадии заключения договора купли-продажи
- ✨ Резюме
- ❓ Часто задаваемые вопросы
✋ Случаи, когда сделку могут признать недействительной
Выделю основные случаи недействительности сделок с примерами.
Согласно статьям 168-179 Гражданского кодекса РФ, сделка может быть признана недействительной, если она заключена:
- с прямым противоречием закону (например, гражданин, имеющий доверенность на реализацию имущества, не может приобрести по этой доверенности имущество для себя);
- только для вида (продажа недвижимости своему родственнику, чтобы избежать ареста за долги);
- недееспособным человеком (к примеру, психически больным гражданином);
- лицами, не достигшими 14 лет;
- без необходимого согласия третьих лиц (реализация женой квартиры, являющейся совместной собственностью супругов, без нотариального согласия мужа);
- относительно недвижимости с ограничением на распоряжение (арестованные по решению суда);
- человеком, не осознающим своих действий (к примеру, в состоянии алкогольного опьянения);
- стороной, существенно заблуждающейся относительно совершения этой сделки (например, пожилым человеком, подписавшим из-за плохого зрения документы о продаже квартиры, хотя он думал, что подписывает документы для аренды);
- под действием обмана, угрозы насилия или физической расправы.
📄 Признание сделки недействительной и расторжение договора купли-продажи квартиры — в чём разница
Договор купли-продажи при наличии достаточных оснований может быть расторгнут либо признан недействительным. Однако эти два понятия имеют существенные отличия.
Недействительной признаётся сделка, проведённая с нарушением законодательства. Расторжение договора происходит из-за каких-либо внешних обстоятельств, несмотря на правомерность и законность этого договора.
Сделка признаётся недействительной с момента её заключения. При расторжении договора купли-продажи сделка перестаёт действовать с момента принятия решения (судебного — при одностороннем порядке расторжения, либо заключения сторонами соглашения о расторжении).
💁♂️ Что происходит при признании сделки недействительной
Признание сделки недействительной имеет свои последствия — как для продавца, так и для покупателя.
Последствия для покупателя и его возможные действия
Если договор купли-продажи признаётся недействительным, жильё возвращается продавцу, а уплаченные деньги должны вернуться к покупателю. Нередко оказывается, что у продавца денег, вырученных за реализацию квартиры, уже нет — он мог их потратить на приобретение другого жилья. Фактически покупатель может остаться и «на улице» — без квартиры, и без денег.
В данной ситуации у покупателя два варианта действий — либо настаивать на том, что сделка была действительна и совершалась, согласно букве закона, либо требовать назад свои уплаченные деньги. Для этого покупателю нужно обратиться в суд, собрав все документы, связанные с покупкой и регистрацией недвижимости В ЕГРН. Если сделка была удостоверена нотариально, обязательно следует привлечь нотариуса — он будет служить гарантом добросовестности покупателя. Грамотный адвокат так же повысит шансы покупателя на победу — если покупатель уверен в своей правоте, нужно настаивать на своём и подавать апелляцию, даже если суд первой инстанции не посчитал требования справедливыми.
Если суд обязал вернуть покупателю деньги, но продавец в течение 6 месяцев не исполнил решения, покупатель может снова обратиться в суд, но уже с иском в отношении государства. Покупатель после судебного решения об изъятии жилья имеет право на компенсацию от государства, если сможет доказать свои убытки, возникшие из-за недействительной сделки. А продавец после погашения убытков покупателя из государственной казны должен будет возместить государству выплаченную сумму.
Основание. Ст. 68.1 «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения» №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Последствия для продавца
Что касается ответа на вопрос, могут ли принудить продавца продать купленную квартиру для того, чтобы вернуть деньги, изначально — нет.
При игнорировании этой обязанности продавца ждёт сначала исполнительный лист, затем и вовсе арест имущества. И вот тут, учитывая, что у продавца фактически есть две квартиры — первая (купленная) и вторая (возвращённая из-за признания сделки недействительной), — любая из них может заинтересовать судебных приставов, как средство для продажи и погашения имеющейся задолженности.
❗ Как предупредить проблемы и подстраховаться ещё на стадии заключения договора купли-продажи
Есть пара способов предупредить проблемы по возможному признанию сделки недействительной:
- Доверить проверку и оформление нотариусу. В этом случае нотариус будет нести полную имущественную ответственность перед нанявшим его участником. Если будет допущена ошибка, нотариус возместит ущерб. Также специалисты по нотариальному делу обладают нужным опытом и могут распознать мошеннические аферы с недвижимостью на ранних этапах.
- Титульное страхование, защищающее гражданина от потери права собственности. Если гражданин теряет квартиру по причинам, о существовании которых он при покупке не знал, страховая компания возместит причинённый ущерб.
✨ Резюме
Кратко подытожу:
- Если договор признан недействительным, действия его участников не нуждаются в исполнении, а уже исполненные — аннулируются.
- Добиваться возврата жилья или денег из-за признания сделки недействительной нужно через суд.
- Чтобы избежать проблем с признанием сделки недействительной, на стадии оформления можно воспользоваться услугами нотариуса или титульным страхованием.