ZakonGuru
Назад

Что будет, если сделка по купле-продаже квартиры отменена, а у продавца нет денег на возврат покупателю. Последствия для обеих сторон

Опубликовано: 22.01.2022
Время на чтение: 5 мин
0
432

— Продал квартиру. На вырученные от продажи деньги приобрёл другую квартиру. Могут ли меня обязать продать её для возврата денег покупателю, если по каким-то причинам сделка по продаже моей квартиры будет признана недействительной?

— Если с вашей стороны никаких нарушений нет, то и беспокоиться незачем. Допускаю, что вы можете путать такие понятия, как признание сделки недействительной и расторжение договора купли-продажи. Однако вы правы — если сделка будет признана недействительной, это повлечёт последствия как для продавца квартиры, так и для её покупателя.

✋ Случаи, когда сделку могут признать недействительной

Выделю основные случаи недействительности сделок с примерами.

Согласно статьям 168-179 Гражданского кодекса РФ, сделка может быть признана недействительной, если она заключена:

  • с прямым противоречием закону (например, гражданин, имеющий доверенность на реализацию имущества, не может приобрести по этой доверенности имущество для себя);
  • только для вида (продажа недвижимости своему родственнику, чтобы избежать ареста за долги);
  • недееспособным человеком (к примеру, психически больным гражданином);
  • лицами, не достигшими 14 лет;
  • без необходимого согласия третьих лиц (реализация женой квартиры, являющейся совместной собственностью супругов, без нотариального согласия мужа);
  • относительно недвижимости с ограничением на распоряжение (арестованные по решению суда);
  • человеком, не осознающим своих действий (к примеру, в состоянии алкогольного опьянения);
  • стороной, существенно заблуждающейся относительно совершения этой сделки (например, пожилым человеком, подписавшим из-за плохого зрения документы о продаже квартиры, хотя он думал, что подписывает документы для аренды);
  • под действием обмана, угрозы насилия или физической расправы.
Сталкивались с недействительными сделками при купле-продаже недвижимости?
Да, как покупательДа, как продавецНетНе приходилось продавать и покупать недвижимость

📄 Признание сделки недействительной и расторжение договора купли-продажи квартиры — в чём разница

Договор купли-продажи при наличии достаточных оснований может быть расторгнут либо признан недействительным. Однако эти два понятия имеют существенные отличия.

Недействительной признаётся сделка, проведённая с нарушением законодательства. Расторжение договора происходит из-за каких-либо внешних обстоятельств, несмотря на правомерность и законность этого договора.

При признании сделки недействительной действия продавца и покупателя признаются не требующими исполнения, а уже исполненные — аннулируются. При расторжении договора одна сторона возвращает недвижимость, другая — деньги.

Сделка признаётся недействительной с момента её заключения. При расторжении договора купли-продажи сделка перестаёт действовать с момента принятия решения (судебного — при одностороннем порядке расторжения, либо заключения сторонами соглашения о расторжении).

Кому доверить сопровождение сделки по купле-продаже жилья – риэлтору или юристу
Читать
Кому принадлежит квартира, купленная во время раздельного проживания супругов
Подробнее
Как взыскать с застройщика убытки за вынужденный съем жилья. Инструкция
Смотреть

💁‍♂️ Что происходит при признании сделки недействительной

Признание сделки недействительной имеет свои последствия — как для продавца, так и для покупателя.

Последствия для покупателя и его возможные действия

Если договор купли-продажи признаётся недействительным, жильё возвращается продавцу, а уплаченные деньги должны вернуться к покупателю. Нередко оказывается, что у продавца денег, вырученных за реализацию квартиры, уже нет — он мог их потратить на приобретение другого жилья. Фактически покупатель может остаться и «на улице» — без квартиры, и без денег.

В данной ситуации у покупателя два варианта действий — либо настаивать на том, что сделка была действительна и совершалась, согласно букве закона, либо требовать назад свои уплаченные деньги. Для этого покупателю нужно обратиться в суд, собрав все документы, связанные с покупкой и регистрацией недвижимости В ЕГРН. Если сделка была удостоверена нотариально, обязательно следует привлечь нотариуса — он будет служить гарантом добросовестности покупателя. Грамотный адвокат так же повысит шансы покупателя на победу — если покупатель уверен в своей правоте, нужно настаивать на своём и подавать апелляцию, даже если суд первой инстанции не посчитал требования справедливыми.

Если суд обязал вернуть покупателю деньги, но продавец в течение 6 месяцев не исполнил решения, покупатель может снова обратиться в суд, но уже с иском в отношении государства. Покупатель после судебного решения об изъятии жилья имеет право на компенсацию от государства, если сможет доказать свои убытки, возникшие из-за недействительной сделки. А продавец после погашения убытков покупателя из государственной казны должен будет возместить государству выплаченную сумму.

Основание. Ст. 68.1 «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения» №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Последствия для продавца

Что касается ответа на вопрос, могут ли принудить продавца продать купленную квартиру для того, чтобы вернуть деньги, изначально — нет.

Однако продавец должен понимать — если сделка всё-таки будет признана недействительной, он должен вернуть уплаченные за квартиру деньги. Если покупатель добьётся через суд возмещения своих убытков (как напрямую, так и с помощью компенсации от государства), продавцу придётся возместить ущерб.

При игнорировании этой обязанности продавца ждёт сначала исполнительный лист, затем и вовсе арест имущества. И вот тут, учитывая, что у продавца фактически есть две квартиры — первая (купленная) и вторая (возвращённая из-за признания сделки недействительной), — любая из них может заинтересовать судебных приставов, как средство для продажи и погашения имеющейся задолженности.

Как прикинуть стоимость квартиры – без эмоций и на основании объективных данных. Памятка тем, кто продает жилье
Читать
Какой способ оплаты выбрать при покупке жилья. Три варианта расчета
Подробнее
Как получить налоговый вычет на отделку квартиры. 4 условия для возврата денежных средств
Смотреть

❗ Как предупредить проблемы и подстраховаться ещё на стадии заключения договора купли-продажи

Есть пара способов предупредить проблемы по возможному признанию сделки недействительной:

  1. Доверить проверку и оформление нотариусу. В этом случае нотариус будет нести полную имущественную ответственность перед нанявшим его участником. Если будет допущена ошибка, нотариус возместит ущерб. Также специалисты по нотариальному делу обладают нужным опытом и могут распознать мошеннические аферы с недвижимостью на ранних этапах.
  2. Титульное страхование, защищающее гражданина от потери права собственности. Если гражданин теряет квартиру по причинам, о существовании которых он при покупке не знал, страховая компания возместит причинённый ущерб.

✨ Резюме

Кратко подытожу:

  1. Если договор признан недействительным, действия его участников не нуждаются в исполнении, а уже исполненные — аннулируются.
  2. Добиваться возврата жилья или денег из-за признания сделки недействительной нужно через суд.
  3. Чтобы избежать проблем с признанием сделки недействительной, на стадии оформления можно воспользоваться услугами нотариуса или титульным страхованием.

❓ Часто задаваемые вопросы

Может ли продавец недвижимости аннулировать договор купли-продажи в одностороннем порядке уже после получения денег?

Нет.

А покупатель может расторгнуть договор после сделки?

Только через суд и в случае наличий нарушений.

Должен ли риэлтор вернуть деньги, если сделка не состоялась?

Только если это прописано в договоре.

А может такое быть, что сделка, удостоверенная нотариусом, будет признана недействительной?

Да.

Как нотариус проверяет дееспособность участников сделки?

Визуально. Если у нотариуса возникли сомнения в дееспособности лица, он может отложить нотариальное действие либо выдать отказ.

Что такое титульное страхование?

Страховка гражданина от потери права собственности на жильё по независящим от него причинам.

Алексей Аксёнов
Юрист
Екатерина Алейникова
, ,
Автор:
Ольга Субботина (ZakonGuru)
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Отправляя данную форму, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и правилами нашего сайта.

Консультация. Звонок бесплатный
8 (800) 350-34-85