Покупка квартиры у потенциального банкрота: риски и как подстраховаться

Продавец торопится, даёт скидку или признаётся, что у него кредиты, и вы боитесь, что квартиру заберут. Ответ зависит от цены, сроков и того, что вы знали о долгах продавца.

Могут ли отобрать квартиру, если продавец обанкротится

Могут, но только через арбитражный суд и только при условиях, которые прямо названы в законе. Сам по себе факт банкротства продавца сделку не отменяет. Если суд признает покупку недействительной, квартира возвращается в конкурсную массу, а если вернуть её нельзя (например, она уже перепродана), покупатель возмещает её действительную стоимость (п. 1 ст. 61.6 Закона о банкротстве № 127-ФЗ).

Добросовестный покупатель, который заплатил рыночную цену и не знал о проблемах продавца, по общему правилу сделку отстоит. Риск есть у тех, кто купил заметно дешевле рынка, купил у родственника или знал о долгах. Кроме специальных норм ниже, действуют и общие основания, по которым договоры признают недействительными.

Две схемы оспаривания: за 1 год и за 3 года

Срок считается не от даты сделки до сегодняшнего дня, а назад от даты, когда арбитражный суд принял заявление о признании продавца банкротом. Сделки, совершённые уже после этого, тоже можно оспорить.

Скидка в пределах обычного торга неравноценностью не считается: закон говорит о стоимости, которая существенно превышает полученное (п. 1 ст. 61.2). Сильную скидку будьте готовы объяснить: износ, срочный выезд. Ориентиром рыночной цены служат объявления о похожих квартирах и отчёт оценщика, а не кадастровая стоимость.

По второй схеме закон облегчает работу управляющему. Цель навредить кредиторам предполагается, если продавец на момент сделки уже не мог платить по долгам или ему не хватало имущества и при этом сделка была безвозмездной или заключена с заинтересованным лицом (п. 2 ст. 61.2). То же — если продавец скрыл имущество, сменил место жительства без уведомления кредиторов или после сделки продолжает пользоваться квартирой. А знание покупателя предполагается, если он заинтересованное лицо или знал либо должен был знать о неплатёжеспособности продавца. Опровергать эти предположения придётся покупателю.

Продажа квартиры родственнику перед банкротством

Для продавца-гражданина заинтересованными лицами закон называет супруга, родителей, детей, других родственников по прямой линии, братьев, сестёр и их потомков, а также братьев и сестёр супруга (п. 3 ст. 19 Закона о банкротстве). Сделка с таким покупателем сразу попадает под презумпции п. 2 ст. 61.2: суд будет исходить из того, что покупатель знал о долгах, пока он не докажет обратное.

Покупая у родственника с кредитами, платите рыночную цену безналично и сохраните выписку о происхождении денег. Если продавец состоит в браке, учтите и правила об общем имуществе супругов при банкротстве.

Кто оспаривает сделку и как идёт спор

Заявление подаёт финансовый управляющий: по своей инициативе или по решению собрания или комитета кредиторов. Самостоятельно это может сделать и конкурсный кредитор или налоговая, если их требования в реестре составляют более 10 % от общей суммы (п. 1 ст. 213.32 Закона о банкротстве). Право оспаривать сделки появляется с даты введения реструктуризации долгов.

Срок исковой давности идёт не с даты сделки, а с момента, когда финансовый управляющий узнал или должен был узнать об основаниях для оспаривания (п. 2 ст. 213.32). Спор рассматривает арбитражный суд в том же деле о банкротстве продавца (п. 3 ст. 213.32). Покупатель — лицо, участвующее в споре (ст. 61.8): он вправе знакомиться с материалами и представлять доказательства. Что принести в суд:

1. Договор купли-продажи и выписку из ЕГРН.
2. Платёжные документы: перевод, аккредитив или банковскую ячейку с актом.
3. Отчёт оценщика или подборку объявлений о похожих квартирах на дату сделки.
4. Документы о происхождении ваших денег: выписки по счёту, кредитный договор.
5. Результаты проверки продавца перед сделкой: скриншоты реестров, справки.

Вернут ли деньги покупателю, если сделку признали недействительной

Квартира уходит в конкурсную массу, а у покупателя появляется денежное требование к продавцу. Насколько реально его получить, зависит от основания:

• сделку отменили как неравноценную (п. 1 ст. 61.2) — требование удовлетворяется в общем порядке, установленном законом о банкротстве (п. 3 ст. 61.6);
• сделку отменили как совершённую с целью вреда (п. 2 ст. 61.2) — требование удовлетворяется только после кредиторов третьей очереди из реестра (п. 2 ст. 61.6).

Покупка квартиры у банкрота: если процедура уже идёт

Если суд признал заявление обоснованным и ввёл реструктуризацию долгов, продать квартиру гражданин может только с предварительного письменного согласия финансового управляющего (п. 5 ст. 213.11 Закона о банкротстве). Без такого согласия сделку могут оспорить.

С даты признания гражданина банкротом его имуществом распоряжается только финансовый управляющий. Сделки, которые гражданин совершил лично с имуществом из конкурсной массы, ничтожны (п. 5 ст. 213.25). Купить его квартиру можно только у управляющего, обычно на торгах.

Единственное жильё должника, пригодное для постоянного проживания, в конкурсную массу не включается, если оно не в ипотеке (п. 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве, ст. 446 ГПК РФ). Если продавец уже признан банкротом, до сделки уточните у управляющего, включена ли квартира в конкурсную массу.

Как проверить продавца квартиры на банкротство

1. Найдите продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru): там публикуются решения о признании заявления обоснованным и о признании гражданина банкротом (ст. 213.7 Закона о банкротстве). Если продавец в браке, проверьте и супруга.
2. Проверьте исполнительные производства в банке данных ФССП. Пошагово это описано в статье о том, как проверить долги физических лиц.
3. Посмотрите картотеку арбитражных дел: только там видно поданное, но ещё не рассмотренное заявление о банкротстве. На сайте районного суда проверьте иски банков.
4. Закажите выписку из ЕГРН: обременения, аресты, запреты регистрации.
5. Спросите продавца о кредитах и попросите его справку об отсутствии долгов или кредитный отчёт. Отказ — повод насторожиться.

Учитывайте порог. Гражданин обязан сам подать на банкротство, если долги не меньше 500 тыс. руб. и он не может расплатиться со всеми кредиторами, — не позднее 30 рабочих дней со дня, когда узнал или должен был узнать об этом (п. 1 ст. 213.4). Если долги продавца близки к этой сумме, а исполнительные производства уже открыты, риск высокий.

Как подстраховаться покупателю

• Платите цену, близкую к рыночной, и указывайте в договоре реальную сумму. Заниженная цена в договоре «чтобы сэкономить на налоге» потом работает против вас.
• Рассчитывайтесь безналично: аккредитив, перевод на счёт продавца. Наличные без следа в банке трудно доказать.
• Закажите оценку квартиры на дату сделки и сохраните её.
• Сохраните скриншоты проверок продавца с датами: они показывают, что вы не знали и не должны были знать о долгах.