ZakonGuru
Назад

Стоит ли покупать квартиру у потенциального банкрота. Способы подстраховаться, если вы добросовестный покупатель

Опубликовано: 27.08.2021
Время на чтение: 6 мин
0
660

– Собираюсь покупать квартиру. Присмотрел подходящий вариант на вторичке – у продавца непростая жизненная ситуация, надо скорее продать и он готов делать скидку. А брат говорит, надо искать другую квартиру, лучше первичку. Мол, сейчас много людей банкротятся, и если мой продавец потом подаст на эту процедуру, то нашу с ним сделку признают недействительной. Так ли это?

– Если вы добросовестный покупатель и заранее не вступили с продавцом в сговор, то бояться нечего. Никто просто так не признает сделку недействительной. Но вот если суд сочтет покупателя недобросовестным, то при банкротстве продавца куплю-продажу и правда могут отменить. Расскажу детальнее.

🔑 Опасность покупки квартиры у потенциального банкрота

В нашей стране уже несколько лет действует закон о банкротстве физических лиц. Это означает, что каждый, кто приобретает жилье на вторичном рынке, имеет шанс нарваться на продавца, который после сделки запустит процедуру личного банкротства. Если же человек уже начал банкротиться, то просто так приобрести его квартиру будет нельзя – в этом случае она будет выставлена на торги.

Законодательство дает большой временной разбег – если в течение трех лет после совершения сделки купли-продажи продавец будет признан банкротом, то ее можно оспорить, а проданную квартиру вернуть и включить в общую конкурсную массу.

При банкротстве судом назначается финансовый управляющий – лицо, в ведение которого поступает имущество будущего банкрота и которое должно раздать накопившиеся долги кредиторам. Если управляющий узнает о подозрительных обстоятельствах сделки, с момента которой не прошло три года, он может обратиться в суд с признанием купли-продажи недействительной.

Вы проверяли продавца на возможное банкротство перед покупкой квартиры?
Даже не думал(а) об этомДа, проверял(а)Когда покупал(а) квартиру, то процедуры банкротства для физлиц тогда не было

Нужно ли опасаться на самом деле

Даже если финансовый управляющий заинтересуется вашей сделкой, это еще ничего не значит – он обязан проверить все недавние сделки будущего банкрота. И даже в том случае, если что-то покажется подозрительным, управляющий ничего не сможет сделать самостоятельно – чтобы вернуть квартиру в конкурсную массу, ему придется обращаться в суд, который будет рассматривать все обстоятельства дела.

Чтобы суд счел сделку подозрительной, ее обстоятельства должны реально указывать на недобросовестность сторон (продавца и покупателя). Не нужно думать, что сделку отменят просто так – суд будет рассматривать обстоятельства каждого дела индивидуально.

Возможность оспаривания может появиться, если покупатель пробрел квартиру слишком дешево. У суда возникнет закономерный вопрос – зачем было проводить такую невыгодную сделку и делать столь большую скидку, если проданным имуществом должник мог расплатиться с кредиторами?

И чем больше долгов у продавца было на момент сделки, тем более будет подозрительной продажа не по рыночной цене. Возникают подозрения, что продавец и покупатель в сговоре, или же сделка была нужна только для того, чтобы подать на банкротство, ничего не выплачивая кредиторам – и это будет трактоваться судом, как нанесение вреда имущественному праву кредиторов.

Большая вероятность аннулирования сделки, если продавец одновременно является должником покупателя и имеет много долгов перед другими лицами. Если кредиторов несколько, то долги возвращаются всем понемногу, а не кому-то одному, оставляя других без ничего. Также подозрительно, когда стороны сделки – родственники или бизнес-партнеры.

Поэтому, если вы являетесь добросовестным покупателем, и вам предлагают купить квартиру по цене сильно ниже рыночной, обязательно поинтересуйтесь причиной такой щедрости. Ведь если сделку сочтут подозрительной и квартиру истребуют в конкурсную массу, с возвратом уплаченных денег возникнут проблемы – поскольку продавец банкрот, то покупатель становится фактически одним из его кредиторов.

Кстати, необязательно, что человек принципиально не хочет рассчитываться с кредиторами. Часто оказывается, что у подозрительно недорогой квартиры не все в порядке с документами или же есть жильцы, которых по закону можно выписать только через суд.

Ну а если квартира была продана по рыночной цене, а покупатель и продавец до купли-продажи не имели никаких отношений, то причин для признания сделки недействительной нет.

🏡 Как подстраховаться при приобретении недвижимости

Если вы добросовестный покупатель, то, чтобы подстраховаться от возможных рисков, можно порекомендовать:

  • Проверить сведения о продавце (и его супруге, если таковой имеется) в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Проверить сведения о продавце

  • Запросить выписку из ЕГРН, где указываются все имеющиеся у недвижимости обременения.
  • Дополнительно можно запросить сведения в Банке данных исполнительных производств на сайте ФССП, чтобы узнать, есть ли у продавца долги, которые взыскиваются принудительно, и какого они рода.

Запросить сведения в Банке данных исполнительных производств

  • Если квартира в собственности у продавца меньше трех лет, то узнать, кто был ее предыдущим владельцем и на основании чего наступило текущее право собственности (если предыдущий владелец – близкий родственник, он мог уходить от долгов с помощью такой продажи, и это тоже оспаривается).
  • Узнать, чем обусловлена цена, если стоимость квартиры заметно ниже рыночной.
  • При сильных подозрениях – запросить у продавца выписку из кредитной истории в бюро кредитных историй.
Признаки добросовестного риэлтора и способы обезопасить себя
Читать
Юридическая чистота квартиры. Чек-лист по самостоятельной проверке
Подробнее
Зачем нужен единый жилищный документ и как его получить. Инструкция
Смотреть

✨ Резюме

Подвожу итог:

  1. Если после продажи квартиры продавец начал процедуру банкротства, финансовый управляющий будет проверять все заключенные продавцом сделки за последние три года.
  2. Теоретически сделка по проданной квартире может быть признана судом недействительной, а имущество возвращено в общую конкурсную массу.
  3. Чтобы сделка была признана недействительной, она должна причинить ущерб имущественному праву кредиторов, иными словами – вызывать обоснованные сомнения в добросовестности сторон. Например, если квартира продана по сильно заниженной цене, это может трактоваться, как желание избавиться от имущества, чтобы не расплачиваться с кредиторами.
  4. Для суда будут подозрительны сделки купли-продажи жилья, совершенные незадолго до банкротства между близкими родственниками, бизнес-партнерами или между продавцом-должником и покупателем-кредитором (если кредиторов несколько).
  5. Если вы добросовестный покупатель, то вас должна насторожить слишком низкая, не рыночная цена квартиры – возможно, будущий банкрот не хочет платить кредиторам и решил использовать вас «в темную».

❓ Часто задаваемые вопросы

Можно при покупке квартиры проверить продавца на банкротство?
Что происходит с жильем при банкротстве физлица? Квартира исключается из конкурсной массы?

В конкурсную массу может попасть даже единственное жилье банкрота – к примеру, если оно существенно превышает размеры, необходимые для проживания должнику.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Комментарии:
Комментариев еще нет. Будь первым!
Имя
Укажите своё имя и фамилию
E-mail
Без СПАМа, обещаем
Текст сообщения
Отправляя данную форму, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и правилами нашего сайта.

Консультация. Звонок бесплатный
8 (800) 350-34-85