Сдача квартир в аренду

Правовые нормы

Этот процесс регулируется главой №35 ГК РФ. Ее основные постулаты:

• арендодатель (собственник) передает нанимателю недвижимость в соответствии с договором, юридическому лицу собственность передается на основе договора аренды;
• объектом найма может быть недвижимость, пригодная для постоянного проживания;
• наниматель может пользоваться не только жилым помещением, но и общим имуществом жильцов (подъезд, двор);
• договор должен быть составлен в письменном виде и зарегистрирован в государственных органах, если его срок составляет более года;
• при изменении права собственности (то есть, например, при продаже квартиры) договор автоматически не расторгается и не изменяется, это можно сделать только по обоюдному согласию;
• имущество должно быть передано наймодателю в том состоянии, которое описывалось в договоре, наниматель же, в свою очередь, должен аккуратно использовать общую собственность жильцов дома, в котором находится снимаемая квартира;
• в договоре должны быть перечислена все люди, которые будут проживать в квартире вместе с нанимателем, в ином случае арендодатель может выселить их;
• наниматель должен надлежащим образом ухаживать за квартирой и имуществом в ней, он не может без разрешения собственника производить работы по реконструкции;
• наниматель должен использовать снимаемое имущество только для проживания и вовремя вносить плату за аренду, а также за коммунальные платежи, если это предусматривает договор;
• капитальный ремонт квартиры является обязанностью арендодателя, а текущий ремонт – нанимателя, если иное не предусмотрено договором;
• стоимость аренды должна устанавливаться по соглашению сторон, наниматель обязан в срок, оговоренный в договоре, оплачивать платежи за аренду квартиры;
• договор не может быть заключен на срок более пяти лет; если в тексте договора нет указанного срока, то он будет считаться заключенным на пять лет;
• за три месяца до завершения действия договора арендодатель должен предложить нанимателю продлить договор на тех же или иных условиях либо предупредить о том, что не планирует продлевать договор;
• наниматель может расторгнуть договор аренды в любое время, предупредив арендодателя в письменном виде за три месяца, а также в судебном порядке, если состояние квартиры отличается от заявленной в договоре;
• арендодатель, по суду может расторгнуть договор в случае неоплаты стоимости аренды более, чем за шесть месяцев, а также за использование квартиры не по назначению (например, в коммерческих целях) и при нарушении прав других жильцов дома.

Бытует мнение, что при сдаче квартиры следует обязательно ставить в известность участкового инспектора. Однако следует понимать, что закон не предусматривает обязанности для собственника уведомлять участкового.

Оформление сдачи в аренду квартиры

В первую очередь арендодатель и наниматель должны составить устраивающий обе стороны договор.

В Росреестр следует подать такие документы, как:

• договор в трех экземплярах;
• паспорта собственника и нанимателя;
• правоустанавливающие бумаги на квартиру;
• техпаспорт на недвижимость;
• согласие супруга или супруги, если недвижимость приобретена в браке;
• квитанция об уплате госпошлины в размере 2 тысяч рублей (статья №333.33 НК РФ).

По окончании календарного года – до 30 апреля следующего года – собственник должен предоставить следующие документы в налоговую инспекцию:

• декларацию 3-НДФЛ;
• паспорт;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• договор найма.

Сам налог оплачивается в срок до 15 июля следующего года.

ИП оплачивают налоги ежеквартально, а декларацию сдают так же до 30 апреля следующего года.