ZakonGuru Аренда и найм Сдача квартир в аренду

Сдача квартир в аренду

Все сделки с имуществом, в том числе сдача в аренду квартир, регулируется на законодательном уровне.

Правовые нормы

Этот процесс регулируется главой №35 ГК РФ. Ее основные постулаты:

  • арендодатель (собственник) передает нанимателю недвижимость в соответствии с договором, юридическому лицу собственность передается на основе договора аренды;
  • объектом найма может быть недвижимость, пригодная для постоянного проживания;
  • наниматель может пользоваться не только жилым помещением, но и общим имуществом жильцов (подъезд, двор);
  • договор должен быть составлен в письменном виде и зарегистрирован в государственных органах, если его срок составляет более года;
  • при изменении права собственности (то есть, например, при продаже квартиры) договор автоматически не расторгается и не изменяется, это можно сделать только по обоюдному согласию;
  • имущество должно быть передано наймодателю в том состоянии, которое описывалось в договоре, наниматель же, в свою очередь, должен аккуратно использовать общую собственность жильцов дома, в котором находится снимаемая квартира;
  • в договоре должны быть перечислена все люди, которые будут проживать в квартире вместе с нанимателем, в ином случае арендодатель может выселить их;
  • наниматель должен надлежащим образом ухаживать за квартирой и имуществом в ней, он не может без разрешения собственника производить работы по реконструкции;
  • наниматель должен использовать снимаемое имущество только для проживания и вовремя вносить плату за аренду, а также за коммунальные платежи, если это предусматривает договор;
  • капитальный ремонт квартиры является обязанностью арендодателя, а текущий ремонт – нанимателя, если иное не предусмотрено договором;
  • стоимость аренды должна устанавливаться по соглашению сторон, наниматель обязан в срок, оговоренный в договоре, оплачивать платежи за аренду квартиры;
  • договор не может быть заключен на срок более пяти лет; если в тексте договора нет указанного срока, то он будет считаться заключенным на пять лет;
  • за три месяца до завершения действия договора арендодатель должен предложить нанимателю продлить договор на тех же или иных условиях либо предупредить о том, что не планирует продлевать договор;
  • наниматель может расторгнуть договор аренды в любое время, предупредив арендодателя в письменном виде за три месяца, а также в судебном порядке, если состояние квартиры отличается от заявленной в договоре;
  • арендодатель, по суду может расторгнуть договор в случае неоплаты стоимости аренды более, чем за шесть месяцев, а также за использование квартиры не по назначению (например, в коммерческих целях) и при нарушении прав других жильцов дома.

Бытует мнение, что при сдаче квартиры следует обязательно ставить в известность участкового инспектора. Однако следует понимать, что закон не предусматривает обязанности для собственника уведомлять участкового.

Оформление сдачи в аренду квартиры

В первую очередь арендодатель и наниматель должны составить устраивающий обе стороны договор.

К договору лучше всего приложить акт приема-передачи имущества, находящегося в квартире (состояние ремонта, мебель, техника), а также документ, в котором в дальнейшем будет фиксироваться передача платы за аренду ежемесячно. После чего арендодатель должен зарегистрировать договор, если он составлен более, чем на год, в Росреестре не позднее, чем через месяц после его заключения (статья 51 ФЗ №218 от 13.07.2015).

В Росреестр следует подать такие документы, как:

  • договор в трех экземплярах;
  • паспорта собственника и нанимателя;
  • правоустанавливающие бумаги на квартиру;
  • техпаспорт на недвижимость;
  • согласие супруга или супруги, если недвижимость приобретена в браке;
  • квитанция об уплате госпошлины в размере 2 тысяч рублей (статья №333.33 НК РФ).

По окончании календарного года – до 30 апреля следующего года – собственник должен предоставить следующие документы в налоговую инспекцию:

  • декларацию 3-НДФЛ;
  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • договор найма.

Сам налог оплачивается в срок до 15 июля следующего года.

ИП оплачивают налоги ежеквартально, а декларацию сдают так же до 30 апреля следующего года.

изменения законодательства

Сдача квартиры в аренду: какие варианты уплаты налоговых обязательств арендодателем существуют...

Многие ошибочно предполагают, что доходы, получаемые от сдачи в аренду квартиры, не подлежат налогообложению. Законодательное регулирование В ст. 208 НК РФ указан перечень доходов, при получении...
снять квартиру на длительный срок от хозяина

Аренда квартиры от хозяина: разбор всех достоинств и недостатков

Аренда квартиры на длительное время напрямую: плюсы и минусы, страховой депозит, окончание и переоформление договора аренды, изменение цены за жилье
как снимать квартиру через агентство

Правила съема: как арендовать квартиру через агентство недвижимости

Особенности аренды квартир через агентства недвижимости: плюсы и минусы, правила заключения договора, уплата комиссии и т.д
налог при сдаче квартиры в аренду

Сдача квартиры в аренду: схемы и способы уплаты налога

При сдаче квартиры в аренду собственник обязательно должен уплачивать в бюджет величину налога от полученного в результате сделки дохода. В противном случае он может быть привлечен к ответственности
договор аренды жилья

Договор аренды жилья: содержание и условия документа

При сдаче жилого помещения в аренду стороны в обязательном порядке должны заключить между собой соответствующий договор. Его условия определяются по согласованию между арендатором и съемщиком
акие документы нужны для аренды квартиры

Квартирный вопрос: аренда и проверка документов

Аренда квартиры — важный шаг, который требует внимательной проверки документов как у арендодателя, так и у арендатора. Что именно и как проверяется?
права и обязанности членов семьи нанимателя

Какие права и обязанности имеют члены семьи нанимателя?

Ответственность перед арендодателем несут не только наниматели, но и члены их семей. Какие права и обязанности предусмотрены законодательством для нанимателя и его семьи?

Уплата налогов

Физические лица обязаны платить НДФЛ в размере 13% от всех установленных законом видов доходов, в том числе и от доходов от сдачи квартир (статья №23 НК РФ). Индивидуальные предприниматели, работающие по системе УСН, платят 6% от доходов, однако, к этим расходам добавляются и фиксированные взносы в ПФР и на ОМС (статья №430 НК РФ).

Для сдачи в аренду недорогой квартиры нет смысла специально оформлять ИП, это может быть выгодно тем, кто сдает элитную недвижимость, а также несколько объектов одновременно.

Ответственность за нарушение законодательства

Помимо того, что обе стороны без заключенного договора попадают в довольно уязвимое положение – арендодатель может в любое время попросить нанимателя освободить помещение или изменить условия, наниматель, в свою очередь, может неаккуратно относиться к имуществу или не платить за аренду и коммунальные услуги – существуют и штрафные санкции (статья №19.21 КоАП РФ):

  • за нарушение порядка регистрации договора – от 1,5 до 2 тысяч рублей;
  • за несвоевременную регистрацию договора в Росреестре – 5 тысяч рублей.

За непредоставление налоговой декларации накладывается штраф в размере 5% от суммы неуплаченного налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей (статья №119 НК РФ).

Неуплата налогов в крупном размере может квалифицироваться и как уголовное правонарушение, что карается (статья №198 УК РФ):

  • штрафом от 100 тысяч до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода за период от одного года до двух лет (штраф от 200 до 500 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода за период от полутора до трех лет для особо крупных размеров);
  • принудительными работами на срок до одного года (до трех лет для особо крупных размеров);
  • арестом на срок до шести месяцев;
  • лишением свободы на срок до одного года (до трех лет для особо крупных размеров).

Крупным размером считается сумма налогов в размере 900 тысяч рублей за три финансовых года, а особо крупным размером – более 4 миллионов рублей за три финансовых года.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here

Популярные статьи

Сервисы