Посуточная сдача квартир. Разрешено ли это в многоквартирном доме, и что делать соседям, которые против

Собственники квартир часто рассматривают своё жильё не просто как имущество, но как инструмент для зарабатывания денег. И одна из популярных услуг – это сдача квартиры посуточно. Однако из-за некоторых нестыковок в жилищном законодательстве возможны проблемы. Недовольные шумом из квартиры и постоянными чужаками в подъезде соседи могут подать в суд – и не всегда удаётся отбиться от их претензий.

🏢 Законно ли сдавать жильё посуточно

Сдача жилья регламентируется главой 35 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Согласно ст. 671 ГК РФ, суть договора в том, что собственник или уполномоченное им лицо (наймодатель) предоставляет жилое помещение для проживания нанимателю. При этом сроки, на которые заключается договор, оговорены в ст. 683 ГК РФ, которая устанавливает следующее:

• договор может заключаться на срок не более 5 лет, если срок в договоре не оговорён специально – жильё считается сданными именно на это время;
• договор найма жилья бывает долгосрочным и краткосрочным. Краткосрочный, то есть продолжительностью менее года, регулируется проще и не требует соблюдения ряда формальностей (например, не позволяет заселяться временным жильцам).

И – это всё, что говорится о сроках сдачи. Прямого запрета сдавать жильё посуточно законодательство не содержит. Если сдача внаём квартиры не нарушает прав и интересов других лиц – договор можно заключать не то что на сутки, но и даже на несколько часов (на самом деле почасовая сдача крайне не рекомендуется: собственником неизбежно заинтересуется полиция – не используется ли квартира как притон, и нет ли здесь состава преступления, предусмотренного ст. 241 УК РФ?)

🏠 Посуточная сдача квартир и гостиничные услуги

Однако кроме возможных проблем с полицией есть ещё и законодательные нестыковки. Дело в том ,что ч. 3 ст. 17 Жилищного кодекса (ЖК) РФ прямо запрещает использовать помещения, отнесённые к категории жилых, для предоставления гостиничных услуг. И вот граница между посуточной сдачей и этим видом услуг очень зыбка.

Дело в том, что в 2010-х годах в моду вошли хостелы – недорогие гостиницы, по сути, не предоставляющие постояльцам ничего лишнего, кроме спального места и общих санитарных удобств. Многие предприимчивые граждане покупали квартиры (особенно в историческом центре крупных городов, чтобы все достопримечательности были в шаговой доступности), делали ремонт, ставили по нескольку кроватей в комнатах – и получался мини-хостел. Соседям это не нравилось, росло число жалоб (по данным Роспотребнадзора в период с 2013 по 2016 год их число выросло с 5 до 359). В итоге с 1 октября 2019 года ч. 3 ст. 17 ЖК РФ и приобрела свой нынешний вид.

Всегда ли посуточная сдача приравнивается к гостиничным услугам

Нормы, касающиеся гостиниц, закреплены в следующих нормативных актах:

1. Федеральный закон №132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в РФ». Согласно ст. 1 этого закона, гостиничные услуги – это комплекс услуг по предоставлению не только средства размещения (то есть помещения, где происходит временное проживание людей), а также иных услуг, предусмотренных правилами.
2. Собственно Правила предоставления гостиничных услуг, утверждённые Постановлением Правительства РФ №1835 от 2020 г. Они указывают, что объём оказываемых услуг зависит от того, к какой категории относится конкретное гостиничное помещение.
3. Положение о классификации гостиниц, утверждённое Постановлением Правительства РФ №1860 от 2020 г.

Проблема со всеми этими актами состоит в том, что чёткого перечня услуг, которые оказываются именно гостиницами, в них не содержится. На практике же к ним обычно относят:

• возможность бронирования номера (или койки в хостеле);
• круглосуточная работа – в гостиницах всегда на месте имеется персонал (хотя бы ночной портье);
• доставка гостям корреспонденции;
• ежедневная уборка номеров силами персонала;
• смена постельного белья и полотенец;
• предоставление утюга и гладильной доски – либо услуг по глажке одежды;
• вызов по просьбе постояльцев такси;
• побудка по просьбе клиента;
• вызов скорой, предоставление безрецептурных лекарств и т. д.

Легко заметить, что всё это может присутствовать и при посуточной сдаче. Например, бронирование – это фактически предварительный договор, предусмотренный ст. 429 ГК РФ, по которому стороны в будущем обязуются заключить уже основной договор найма. Также никто не запрещает хозяину съёмной квартиры за дополнительную плату оказывать жильцам и дополнительные услуги (например, включать в стоимость сдачи жилья и цену лекарств в аптечке).

Отдельный момент – сдача жилья менее чем на сутки. Например, отдельно стоящие коттеджи (особенно на берегу рек или озёр) часто сдаются под праздники, встречи выпускников и другие мероприятия, начинающиеся накануне днём и заканчивающиеся утром. Подобного рода наём точно нельзя отнести к гостиничным услугам, потому что практически во всех гостиницах минимальный срок проживания – именно сутки от времени заезда до времени выезда клиента.

Могут ли соседи запретить сдавать квартиру посуточно

Право собственника сдавать свою квартиру ограничено ч. 4 ст. 30 ЖК РФ. Она гласит, что собственник, пользуясь своим жильём (в том числе и сдавая её жильцам) должен не нарушать интересы соседей. Поэтому в тех случаях, когда постояльцы шумят, мусорят, курят в подъезде (что запрещено ст. 12 Федерального закона «Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма…» №15-ФЗ от 2013 г.) Соответственно, в том случае, если посуточная сдача квартир мешает – соседи могут обратиться в суд и потребовать устранить нарушения. В том числе и запретить сдачу квартиры посуточно.

👩‍⚖ Судебная практика

Характерным примером того, как соседи могут воздействовать на владельца сдаваемой квартиры, является дело, рассмотренное в 2021 году. Суть его в следующем: собственник жилья в историческом центре Пскова переоборудовал свою и соседнюю квартиры в двухуровневые апартаменты, зарегистрировался как ИП (индивидуальный предприниматель) и начал сдавать жильё на короткие сроки. Соседям это не понравилось – и они обратились в суд. Свои требования они мотивировали тем, что клиенты приходят круглосуточно, из переоборудованной квартиры доносится шум – и вообще соседство с такой квартирой мешает им жить.

Районный суд встал на сторону соседей. Он счёл, что деятельность ответчика – это гостиничные услуги, оказывать которые в жилых помещениях прямо запрещено. Решением суда было запрещено сдавать квартиру, ответчикам возместили уплаченную госпошлину.

Областной суд в апелляционной инстанции отменил решение районного и счёл, что согласно ст.ст. 209 и 304 ГК РФ собственник вправе сдавать своё жильё краткосрочно, признаков оказания гостиничных услуг нет. Права истца не нарушены – нет доказательств того, что жильцы шумели, нет заключений из Роспотребнадзора или других органов об опасном состоянии квартиры.

Кассационный суд отменил решение областного. Он счёл, что подача объявлений и реклама сдаваемой посуточно квартиры – уже достаточное доказательство того, что осуществляется гостиничная деятельность. В этих условиях дополнительно доказывать нарушение интересов истца не требуется: размещать гостиницу в жилом многоквартирном доме уже незаконно. Решение областного суда было отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Во второй раз областной суд оставил решение районного без изменений. Сдавать жильё ответчику было запрещено. Кассационная инстанция следующую жалобу оставила без удовлетворения.

Ответчик не поленился и подал жалобу в Верховный Суд, но тот не принял дело к рассмотрению. Зато на жалобу отреагировал Конституционный суд РФ. 23 марта 2023 года он вынес определение №9-ОП по проверке конституционности ч. 3 ст. 17 ЖК РФ. В нём КС РФ отметил, что сами по себе нормы рассматриваемой статьи Конституции РФ не противоречат – но ситуация, когда одна и та же деятельность может рассматриваться как краткосрочный наём и как гостиничные услуги недопустима. Конституционный суд РФ дал поручение законодателям устранить это противоречие, разработав правила разграничения двух видов деятельности в кратчайшие сроки.

✋ Что делать, если сосед сдаёт квартиру посуточно и мешает жить

Если вам не повезло, и ваш сосед пускает к себе на сутки проблемных постояльцев, которые шумят, курят и мусорят – действовать надо так:

1. По каждому поводу вызывается полиция. Ночью (ночное время в каждом регионе устанавливается местной властью) раздаётся шум? Звоните, вызывайте наряд. Валяется мусор? Пишите жалобу участковому. Курят на лестнице или на балконе так, что дым несёт в вашу квартиру? Действуйте точно так же.
2. Обращайтесь в прокуратуру. Это стоит делать и в случаях, когда полиция не реагирует на вызовы, и отдельно от этого. Что бы вам ни ответили – для суда это будет доказательством.
3. Обращайтесь в пожарный надзор, Роспотребнадзор (он контролирует санитарное состояние) и жилищную инспекцию – если есть нарушения.
4. Когда накопятся доказательства – идите в суд и требуйте запрета на сдачу квартиры посуточно.

✨ Заключение

Подведём итоги:

1. Законодательство не запрещает сдавать жильё посуточно, однако отличие от гостиничной деятельности слишком тонкое. До тех пор, пока вопрос не урегулирован окончательно (как того требует Конституционный суд РФ), у владельца квартиры возможны проблемы.
2. Если вы решите сдавать жильё таким способом – подстрахуйтесь. Как минимум зарегистрируйтесь как ИП, заключайте с жильцами письменные договоры – и требуйте от них соблюдать правила проживания: не шуметь по ночам, не мусорить, не курить и не доставлять других неудобств соседям.