Права человека, который живёт в квартире вместе с нанимателем, зависят от двух вещей: чья это квартира — муниципальная, частная съёмная или собственника — и признан ли он членом семьи по закону.
Кто считается членом семьи нанимателя
Для социального найма круг членов семьи определяет ст. 69 ЖК РФ. Возраст и дееспособность значения не имеют: ребёнок тоже член семьи. Главное условие для всех — совместное проживание.
| Кто | Когда признаётся членом семьи |
|---|---|
| Супруг, дети, родители нанимателя | Если живут вместе с ним |
| Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы | Если наниматель вселил их как членов семьи и они ведут с ним общее хозяйство |
| Иные лица (например, сожитель) | Если вселены как члены семьи по ст. 70 ЖК РФ, иначе — только по решению суда в исключительных случаях |
Сожитель без брака в первой строке не значится. Проще всего оформить его вселение как члена семьи по согласию и вписать в договор (ст. 70 ЖК РФ). Без этого признать его членом семьи может только суд.
Все члены семьи должны быть указаны в договоре социального найма (ст. 69 ЖК РФ). Подробнее о самом договоре — в статье об оформлении социального найма.
Какие права у членов семьи
Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права (ст. 69 ЖК РФ). На практике это значит:
- пользоваться всей квартирой наравне с нанимателем;
- давать или не давать письменное согласие на вселение нового члена семьи (ст. 70 ЖК РФ);
- давать или не давать письменное согласие на расторжение договора нанимателем (ст. 83 ЖК РФ);
- давать или не давать согласие на обмен квартиры, поднаём и вселение временных жильцов (ст. 72, 76, 80 ЖК РФ);
- сохранять права при временном отсутствии — учёба, служба, работа в другом городе (ст. 71 ЖК РФ);
- стать нанимателем вместо прежнего (ст. 82 ЖК РФ).
Сменить нанимателя дееспособный член семьи может с согласия остальных членов семьи и наймодателя. Если наниматель умер, признания себя нанимателем вправе требовать любой дееспособный член семьи (ст. 82 ЖК РФ).
Сдать квартиру в поднаём, пустить временных жильцов, обменять жильё по закону вправе наниматель (ст. 67 ЖК РФ), а не каждый член семьи по отдельности, и только с согласия членов семьи. Расторгнуть договор сам член семьи тоже не может — это право нанимателя, и реализует он его только с письменного согласия проживающих с ним членов семьи.
Какие обязанности и ответственность
Обязанности у членов семьи те же, что у нанимателя (ст. 67, 69 ЖК РФ):
- использовать жильё по назначению;
- обеспечивать сохранность квартиры и поддерживать её в надлежащем состоянии;
- проводить текущий ремонт;
- своевременно вносить плату за жильё и коммунальные услуги.
Капитальный ремонт — обязанность наймодателя. Наниматель вправе требовать от него своевременно провести капремонт и обеспечить коммунальные услуги (ст. 67 ЖК РФ). Если квартиру залили соседи сверху, порядок действий — в материале о затоплении.
Дееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи отвечают по обязательствам из договора солидарно с нанимателем (ст. 69 ЖК РФ). Если копится долг за квартиру, его можно взыскать целиком с любого дееспособного члена семьи, а не только с нанимателя. Ответственность здесь гражданско-правовая: долг, возмещение ущерба, а в крайнем случае — выселение. Платить удобнее без очередей — о том, как оплатить коммунальные услуги через интернет, мы писали отдельно.
Как вселить нового члена семьи и внести его в договор
- Получите письменное согласие всех членов семьи, в том числе временно отсутствующих (ст. 70 ЖК РФ).
- Если вселяете не супруга, детей или родителей, получите ещё и согласие наймодателя — того, с кем заключён договор.
- Подайте наймодателю заявление об изменении договора: новый член семьи вписывается в договор социального найма.
Наймодатель может запретить вселение, если после него общая площадь на одного члена семьи окажется меньше учётной нормы. Несовершеннолетних детей к родителям вселяют без согласия остальных членов семьи и наймодателя (ст. 70 ЖК РФ).
Что с правами при разводе и выезде
После развода бывший супруг, который продолжает жить в квартире, сохраняет такие же права, как наниматель и члены его семьи. Выписать его только из-за развода нельзя. Но по своим обязательствам из договора он отвечает уже самостоятельно, а не вместе с нанимателем (ст. 69 ЖК РФ).
Временный отъезд прав не меняет (ст. 71 ЖК РФ). Другое дело — выезд на другое постоянное место жительства. Если выехали наниматель и все члены семьи, договор считается расторгнутым со дня выезда (ст. 83 ЖК РФ). Поэтому тому, кто уехал на время, стоит хранить доказательства, чтобы в споре подтвердить, что выезд временный (ст. 71 ЖК РФ): квитанции об оплате за жильё и коммунальные услуги, документы об учёбе или работе в другом городе.
Могут ли выселить членов семьи нанимателя
Наймодатель может расторгнуть договор только в суде и только по основаниям из ст. 83 ЖК РФ. Самые частые из них:
- невнесение платы за жильё и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин;
- разрушение или повреждение жилья нанимателем или теми, за кого он отвечает.
За такой долг семью выселяют через суд, но не на улицу: взамен дают другое жильё по договору социального найма, размером по нормам для общежития (ст. 90 ЖК РФ).
Решение суда о выселении — это не наказание по уголовному или административному праву, а прекращение права пользования жильём. За порчу жилья виновного сначала предупреждает наймодатель. Если он не устранил нарушения, наймодатель или другие заинтересованные лица выселяют его через суд без предоставления другого жилья (ст. 91 ЖК РФ). Выселяют именно виновного, а не всю семью.
Если жильё снимаете у частного хозяина или оно в собственности
Статья 69 ЖК РФ работает только для социального найма. При аренде квартиры у частного владельца действует ст. 677 ГК РФ: граждане, постоянно проживающие с нанимателем, пользуются жильём наравне с ним, но перед хозяином отвечает наниматель — в том числе за их действия. Если жильцы хотят иметь равные права и обязанности, они по договорённости с нанимателем и с уведомлением наймодателя становятся сонанимателями и несут солидарную ответственность.
В квартире собственника члены его семьи пользуются жильём наравне с ним (ст. 31 ЖК РФ). Но после развода или прекращения семейных отношений бывший член семьи собственника по общему правилу право пользования не сохраняет, если с собственником нет соглашения об ином. Правило ст. 69 ЖК РФ здесь не применяется.
Есть два исключения. Если другого жилья и средств на него у бывшего члена семьи нет, суд может сохранить за ним право пользования на определённый срок (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). А если квартиру приватизировали, когда он имел равное право пользования ею с тем, кто её приватизировал, например отказался от участия в ней, право пользования за ним сохраняется (ст. 19 закона № 189-ФЗ).
Частые вопросы
Кто входит в члены семьи нанимателя?
Проживающие с ним супруг, дети и родители. Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы — если вселены как члены семьи и ведут общее хозяйство, иные лица — если вселены как члены семьи по согласию или признаны ими судом.
Можно ли выписать или выселить члена семьи нанимателя?
Только через суд и по основаниям из Жилищного кодекса, например за долг по оплате более шести месяцев без уважительных причин или порчу жилья. По одному желанию нанимателя выселить члена семьи нельзя.
Нужно ли согласие членов семьи, чтобы вселить нового человека?
Да, письменное согласие всех членов семьи, включая временно отсутствующих. Для вселения несовершеннолетних детей к родителям согласие не нужно.
Сохраняет ли право на жильё бывший супруг нанимателя?
Да, если продолжает жить в квартире: права у него такие же, как у нанимателя, но по своим обязательствам он отвечает сам. В квартире собственника бывший супруг право пользования по общему правилу теряет, но суд может сохранить его на срок, а при отказе от приватизации право сохраняется.
Отвечают ли члены семьи по долгам нанимателя за коммунальные услуги?
Дееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи отвечают солидарно с нанимателем. Долг могут взыскать с любого из них.
Должны ли члены семьи быть указаны в договоре найма?
В договоре социального найма — обязательно. При вселении нового члена семьи договор изменяют. При аренде у частного хозяина постоянно проживающих тоже указывают в договоре (ст. 677 ГК РФ).
