Почему большинство договоров сдачи квартиры внаём не имеют юридической силы

Фраза «сдача квартиры в аренду» имеет очень широкое толкование. Если собственник жилья физическое лицо, то он сдаёт другому физическому лицу квартиру внаём. Если одной из сторон является юридическое лицо, то нужно говорить об аренде квартиры. Нельзя путать эти понятия.

Дмитрий Иванов.
Юрист
Дорогие читатели! Для получения консультации по вашей проблеме обратитесь к юристу через форму обратной связи или звоните по телефонам:

— Дмитрий Иванов. Юрист

Правила и форма составления договора сдачи квартиры внаём

Не поленитесь заглянуть в Гражданский кодекс (ГК) РФ, а именно в его Главу 35. Наём жилого помещения (ст. ст. 671 – 688). Все ваши действия по сдаче квартиры должны опираться на положения этих статей:

  1. Договор составляется в простой письменной форме (ст. 674 ГК РФ).
  2. Если срок договора превышает 1 год, то он подлежит регистрации (ФЗ №218 от 13.07.2015). Обязательно нужно регистрировать договор найма социального жилья (Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 от 21.95.2005).
  3. Размер оплаты (ст. 682 ГК).
  4. Срок договора может быть любым, но не более 5 лет (ст. 683 ГК)
  5. Обязанности наймодателя (ст. 676 ГК) и нанимателя (ст. 678 ГК).
  6. Вопросы о временных жильцах (ст. 680 ГК) и о поднайме (ст. 685 ГК).
  7. Порядок расторжения договора (ст. 687 ГК).

Основные пункты договора содержат:

  1. Вступление: название договора, дата, место, сведения о наймодателе и нанимателе.
  2. Предмет договора. Здесь описывается всё, о чём договариваются стороны. Обязательно даётся ссылка на документ, удостоверяющий право собственности на жильё.
  3. Условия (существенные), включающие в себя: цену, порядок расчёта (каким способом передаются деньги и сроки передачи), права и обязанности наймодателя, права и обязанности нанимателя, ответственность за нарушение договора, обеспечение обязательств, срок действия, основания для изменения и расторжения, порядок разрешения конфликтов.
  4. Прочие условия (несущественные), включающие в себя: ссылки на положения законодательства, указание на количество экземпляров, форс-мажорные обстоятельства.
Правильное составление договора о найме жилого помещения исключит все риски и недоразумения. В случае конфликтных ситуаций он позволит решить любой спор в суде.

К договору дополнительно прилагают несколько документов:

  • акт приема-передачи квартиры, где прописано её состояние и все дефекты;
  • опись имущества с указанием его стоимости;
  • расписка о получении оплаты;
  • дополнительное соглашение (если нужно).

Указываемые сведения

Указываются:

  1. Паспортные данные (пункты «Вступление», «Реквизиты сторон»).
  2. Регистрация (пункт «Реквизиты сторон»).
  3. Почтовые адреса (пункт «Реквизиты сторон»).
  4. Номера телефонов (пункт «Реквизиты сторон»).
  5. Документ о праве собственности (пункт «Предмет договора»), включающий в себя выписка из ЕГРН (выдаётся с 1.01.2017). Важно учесть, что свидетельство о праве собственности на жилое помещение выдавалось до 15.07.2016, а выписка из ЕГРП выдавалась с 15.07.2016 по 31.12.2016.
  6. Акт приёма-передачи (пункт 1 «Приложения к договору»).
  7. Опись имущества (пункт 2 «Приложения к договору»).
  8. Расписка о получении платы за первый и последний месяцы проживания (пункт 3 «Приложения к договору»).

Если договор заключается не с собственником жилья…

Дмитрий Иванов.
Юрист
Важно! Для решения вашей проблемы обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

— Дмитрий Иванов. Юрист

В этом случае собственник должен выдать доверителю «Доверенность на сдачу квартиры внаём» (ст. 671 ГК), в которой обязательно указываются:

  1. Дата составления.
  2. Срок действия.
  3. Паспортные данные собственника и доверителя.
  4. Сведения о квартире.
  5. Полномочия доверителя.
  6. Подписи сторон.
При отсутствии любого из этих пунктов доверенность считается недействительной.

Юридическая сила договора

Этот договор – двухсторонняя сделка. Он имеет юридическую силу без нотариального заверения и может быть заключен в простой письменной форме, согласно ст. 674 ГК РФ. Если договор найма заключен на срок не менее года, то обязательна его государственная регистрация.

Почему договор может считаться недействительным

Договор считается недействительным, если:

  1. Договор заключён не с собственником жилья (нужно проверять его паспорт и оригиналы документов, выписки из ЕГРН).
  2. Заключён по фальшивой доверенности.
  3. Подробно не определён предмет договора.
  4. Нет нотариально заверенного согласия других собственников жилья.
  5. Нет согласия органов опеки, если собственник несовершеннолетний.

Заверение у нотариуса

Для нанимателя выгодно, чтобы договор был заверен нотариусом, даже если в этом нет необходимости по закону, т. к. это позволит избежать ошибок при его составлении и исключит вероятность признания сделки ничтожной (недействительной). Нотариус не ошибается. Его подпись будет гарантией чистоты сделки.

Все сделки с недвижимостью требуют внимания и аккуратности. Незнание законов и торопливость ведут к потере денег. Не верьте никому, будьте бдительны.

Не нашли ответа на свой вопрос?  Для получения бесплатной консультации обращайтесь через форму обратной связи или звоните по телефонам:

Владимир Богданов
Юрист. Практика в сфере недвижимости
Подпишитесь на нас в «Яндекс Дзен»

 

5 КОММЕНТАРИИ

  1. Что за чушь вы пишите в статье “Почему большинство договоров сдачи квартиры внаём не имеют юридической силы” в главе “Юридическая сила договора” ВЫ ПИШИТЕ ОБ ОБЯЗАТЕЛЬНОМ НОТАРИАЛЬНОМ УДОСТОВЕРЕНИИ ДОГОВОРА НАЙМА, заключенного на срок свыше одного года, ЭТО ЧУШЬ !!!! См. ст. 674 ГК РФ!!!! Далее, ещё ниже в главе “Почему договор может считаться недействительным” (п.3) вы пишите об обязательном нотариальном удостоверении БЕССРОЧНОГО договора найма!!!! БЕССРОЧНОГО договора найма быть не может!!!!!! См. ст. 683 ГК РФ “Договор найма заключается на срок, не превышающий Пяти лет, если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет” КАКУЮ ЧУШЬ ВЫ НЕСЕТЕ!!!!!

    • Не переживайте так. Проведена проверка, статья актуализирована, виновные наказаны.

    • Уважаемый Вадим!
      Где в статье 683 ГК написано, что бессрочного договора найма не существует? Эта статья определяет ТОЛЬКО максимальный срок договора и ТОЛЬКО допустимый срок договора, если в договоре срок найма не определен.
      Думаю, вы никогда не видели договоров найма и вводите всех в заблуждение. Если Наймодателю выгодно сдать квартиру на длительный срок, нет желания или возможности каждые пять лет бегать с документами для перерегистрации и платить пошлину, то в разделе Предмет договора в пункте 1.6 после указания срока договора пишется: «По истечении срока найма новый срок найма Объекта устанавливается с даты окончания предыдущего срока найма на 5 лет». Это автоматическое продление договора, предусматривающее его бессрочность.
      По поводу обязательности и необязательности нотариального удостоверения найма квартиры. В разделе Особые условия договора найма квартиры в п. 6.2 указано, что «Наниматель лично удостоверяется в подлинности представленных Наймодателем документов о праве на Объект и проверяет их содержание до подписания настоящего Договора». Этот пункт дает возможность мошенникам заключать договор найма по фальшивым документам, потому что Наниматель не обладает необходимыми знаниями и возможностями удостоверения подлинности предоставляемых ему документов. Мошенник получает согласно договору оплату за первый и последний месяцы и исчезает. Нотариальное заверение договора найма помогает в проверке подлинности документов Наймодателя и его прав на Объект найма. Нотариальное заверение обеспечивает права Нанимателя, а необязательность такого заверения ущемляет их. Скорее всего, вы, Вадим никогда не снимали квартиру, а, если и снимали, то никогда не теряли денег.

  2. Вадим!
    Я три года назад снимал квартиру. Спустя год решил зарегистрировать договор найма, чтобы получать налоговый вычет. По совету очень «грамотного» юриста, такого, как вы, не стал нотариально заверять эту сделку. В итоге оказался жертвой мошенников. Через два года из-за границы вернулся настоящий хозяин квартиры и подал на меня в суд. В суде признали договор найма недействительным. Если бы я пошел к нотариусу, то он проверил бы все документы, увидел бы фальшивый паспорт якобы хозяина квартиры и сказал бы мне об этом. Поэтому не стоит писать про ЧУШЬ. Закон одно, а жизнь другое. ВСЕМ СОВЕТУЮ ОБЯЗАТЕЛЬНО регистрировать договора у нотариуса. Я это не сделал и потерял двести тысяч.

    • Пожалуйста, поподробнее, насчет налогового вычета за найм квартиры. Впервые о таком слышу. Поищу, конечно))

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here