Имеет ли силу договор найма квартиры без нотариуса и когда он недействителен

О силе договора обычно вспоминают в споре: хозяин выселяет жильца или жилец требует вернуть деньги. Ответ зависит от того, кто подписал договор, на какой срок и чьё жильё сдано.

Нужен ли нотариус для договора найма квартиры

Нет. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Нотариальное удостоверение сделки обязательно только в двух случаях: когда этого требует закон или когда стороны сами договорились заверить сделку у нотариуса (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Для найма квартиры закон такого требования не содержит.

Что это значит на практике:

• Договор по шаблону, с сайта или от риелтора имеет ту же силу, что и составленный юристом, если его подписали собственник (или его представитель) и жилец.
• Договор от руки действителен. Исправления заверьте подписями обеих сторон рядом с правкой.
• Печать гражданам не нужна.
• Электронный договор тоже считается письменным, если по нему можно достоверно определить, кто выразил волю (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

Если договор вообще не оформили на бумаге, наём не становится ничтожным. Но в споре стороны не смогут ссылаться на свидетелей, чтобы подтвердить его условия, а доказывать придётся переводами, перепиской, расписками (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Когда нужна регистрация договора найма в Росреестре

Регистрируют не сам договор, а обременение права собственности, и только при найме на срок не менее года (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Договор на меньший срок не регистрируют.

Порядок регистрации установлен ст. 51 Закона № 218-ФЗ:

1. Стороны договора подают заявление о регистрации (ч. 2 ст. 51 Закона № 218-ФЗ).
2. Срок подачи — не позднее чем через один месяц со дня заключения договора (ч. 4 ст. 51 Закона № 218-ФЗ).
3. Если квартиру сдаёт не собственник, прикладывают документы, подтверждающие его право заключить договор (ч. 5 ст. 51 Закона № 218-ФЗ).
4. Регистрацию проводят не позднее чем через пять рабочих дней со дня приёма документов (ч. 8 ст. 51 Закона № 218-ФЗ).

Если обременение не зарегистрировали, закон не называет договор из-за этого недействительным.

Срок договора и кто может сдавать квартиру

Наём заключают на срок не более пяти лет; если срок в договоре не указан, договор считается заключённым на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). Договор до одного года — краткосрочный: к нему по общему правилу не применяются нормы о поднайме и временных жильцах (п. 2 ст. 683 ГК РФ).

Наймодатель — собственник или управомоченное им лицо, наниматель — гражданин (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Если квартиру снимает компания для сотрудников, это уже аренда, а не наём, и жильё она может использовать только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Сдать можно изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания: квартиру, дом или их часть (п. 1 ст. 673 ГК РФ). Что включить в текст — в статье о содержании договора аренды жилья.

Почему договор найма бывает недействительным

Недействительные сделки бывают двух видов (п. 1 ст. 166 ГК РФ):

• Ничтожная — недействительна сама по себе, решение суда не нужно.
• Оспоримая — действует, пока суд не признает её недействительной по иску того, чьи права нарушены.

Договор, нарушающий закон, по общему правилу оспорим. Ничтожным он будет, если посягает на публичные интересы или права третьих лиц (п. 1–2 ст. 168 ГК РФ). Отсутствие печати, нотариуса или регистрации к таким основаниям не относится.

Квартиру сдаёт не собственник или не все собственники

Посредник без полномочий. Если квартиру сдал человек без доверенности, договор не становится автоматически недействительным: он считается заключённым от имени и в интересах того, кто его подписал, пока собственник его не одобрит (п. 1 ст. 183 ГК РФ). Собственника такой договор не обязывает, отвечает тот, кто подписал. До одобрения наниматель может отказаться от договора, если не знал, что у посредника нет полномочий. Если собственник не одобрил договор, жильца могут попросить съехать, а убытки он взыскивает с того, кто подписал (п. 3 ст. 183 ГК РФ).

Доверенность. Обязательный реквизит — дата: доверенность без даты ничтожна. Срок не обязателен: если он не указан, доверенность действует год со дня совершения (п. 1 ст. 186 ГК РФ). Для краткосрочного найма достаточно простой письменной доверенности. Если представитель будет подавать заявление о регистрации обременения, доверенность должна быть нотариальной (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Долевая собственность. Владение и пользование общей квартирой — по соглашению всех участников (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Сдать квартиру без согласия других дольщиков нельзя, но нотариальной формы такого согласия закон не требует: достаточно, чтобы все подписали договор или письменное согласие.

Совместная собственность супругов. Если квартиру сдаёт один супруг, согласие другого предполагается: оспорить договор он может, только если докажет, что наниматель знал или заведомо должен был знать о его несогласии (п. 2 ст. 35 СК РФ). При найме на год и больше регистрируют обременение, и надёжнее получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга: закон требует его для сделок, подлежащих госрегистрации (п. 3 ст. 35 СК РФ). Без такого согласия супруг может оспорить сделку в суде в течение года со дня, когда узнал о ней.

Неприватизированная квартира. Наниматель по социальному найму не собственник и сдать её как наймодатель по ст. 671 ГК РФ не может. Но он вправе передать в поднаём часть квартиры, а при временном выезде — всю, с письменного согласия наймодателя и членов семьи, если площадь на одного проживающего не станет меньше учётной нормы (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ).

Сдача квартиры несовершеннолетнего и опекаемого

Квартиру (долю) ребёнка до 14 лет сдают от его имени родители, усыновители или опекун (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Подросток от 14 до 18 лет подписывает договор сам, с письменного согласия родителей или попечителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ).

В обоих случаях нужно предварительное разрешение органа опеки: опекун не вправе без него сдавать имущество подопечного внаём, а попечитель — давать на это согласие (п. 2 ст. 37 ГК РФ). То же правило действует для родителей (п. 1 ст. 28 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ). Договор без согласия родителей или разрешения опеки можно оспорить.

Как проверить собственника и что будет, если договор признали недействительным

Перед подписанием попросите собственника заказать свежую выписку из ЕГРН и показать её: запись в реестре — единственное доказательство зарегистрированного права (ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ). Сверьте ФИО с паспортом или доверенностью; если собственников несколько, нужно согласие каждого.

Если договор признан недействительным, каждая сторона возвращает другой всё полученное. Пользование жильём вернуть нельзя, поэтому жилец возмещает его стоимость (п. 2 ст. 167 ГК РФ). На практике наймодатель возвращает деньги за вычетом стоимости проживания, жилец освобождает квартиру. Если другая сторона отказывается, направьте письменную претензию, затем обращайтесь в суд.

Условия, из-за которых спорят: плата и расторжение

Размер платы устанавливается соглашением сторон в договоре; в одностороннем порядке менять его нельзя, кроме случаев, предусмотренных законом или договором (ст. 682 ГК РФ). Наниматель с согласия постоянно проживающих с ним граждан может расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Отдельные правила действуют для сдачи квартиры в ипотеке, посуточной сдачи и споров о перепланировке, сделанной квартирантом.