Почему большинство договоров сдачи квартиры внаём не имеют юридической силы
Фраза «сдача квартиры в аренду» имеет очень широкое толкование. Если собственник жилья физическое лицо, то он сдаёт другому физическому лицу квартиру внаём. Если одной из сторон является юридическое лицо, то нужно говорить об аренде квартиры. Нельзя путать эти понятия.
Правила и форма составления договора сдачи квартиры внаём
Не поленитесь заглянуть в Гражданский кодекс (ГК) РФ, а именно в его Главу 35. Наём жилого помещения (ст. ст. 671 - 688). Все ваши действия по сдаче квартиры должны опираться на положения этих статей:
- Договор составляется в простой письменной форме (ст. 674 ГК РФ).
- Если срок договора превышает 1 год, то он подлежит регистрации (ФЗ №218 от 13.07.2015). Обязательно нужно регистрировать договор найма социального жилья (Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 от 21.95.2005).
- Размер оплаты (ст. 682 ГК).
- Срок договора может быть любым, но не более 5 лет (ст. 683 ГК)
- Обязанности наймодателя (ст. 676 ГК) и нанимателя (ст. 678 ГК).
- Вопросы о временных жильцах (ст. 680 ГК) и о поднайме (ст. 685 ГК).
- Порядок расторжения договора (ст. 687 ГК).
Основные пункты договора содержат:
- Вступление: название договора, дата, место, сведения о наймодателе и нанимателе.
- Предмет договора. Здесь описывается всё, о чём договариваются стороны. Обязательно даётся ссылка на документ, удостоверяющий право собственности на жильё.
- Условия (существенные), включающие в себя: цену, порядок расчёта (каким способом передаются деньги и сроки передачи), права и обязанности наймодателя, права и обязанности нанимателя, ответственность за нарушение договора, обеспечение обязательств, срок действия, основания для изменения и расторжения, порядок разрешения конфликтов.
- Прочие условия (несущественные), включающие в себя: ссылки на положения законодательства, указание на количество экземпляров, форс-мажорные обстоятельства.
К договору дополнительно прилагают несколько документов:
- акт приема-передачи квартиры, где прописано её состояние и все дефекты;
- опись имущества с указанием его стоимости;
- расписка о получении оплаты;
- дополнительное соглашение (если нужно).
Указываемые сведения
Указываются:
- Паспортные данные (пункты «Вступление», «Реквизиты сторон»).
- Регистрация (пункт «Реквизиты сторон»).
- Почтовые адреса (пункт «Реквизиты сторон»).
- Номера телефонов (пункт «Реквизиты сторон»).
- Документ о праве собственности (пункт «Предмет договора»), включающий в себя выписка из ЕГРН (выдаётся с 1.01.2017). Важно учесть, что свидетельство о праве собственности на жилое помещение выдавалось до 15.07.2016, а выписка из ЕГРП выдавалась с 15.07.2016 по 31.12.2016.
- Акт приёма-передачи (пункт 1 «Приложения к договору»).
- Опись имущества (пункт 2 «Приложения к договору»).
- Расписка о получении платы за первый и последний месяцы проживания (пункт 3 «Приложения к договору»).
Если договор заключается не с собственником жилья...
В этом случае собственник должен выдать доверителю «Доверенность на сдачу квартиры внаём» (ст. 671 ГК), в которой обязательно указываются:
- Дата составления.
- Срок действия.
- Паспортные данные собственника и доверителя.
- Сведения о квартире.
- Полномочия доверителя.
- Подписи сторон.
Юридическая сила договора
Этот договор – двухсторонняя сделка. Он имеет юридическую силу без нотариального заверения и может быть заключен в простой письменной форме, согласно ст. 674 ГК РФ. Если договор найма заключен на срок не менее года, то обязательна его государственная регистрация.
Почему договор может считаться недействительным
Договор считается недействительным, если:
- Договор заключён не с собственником жилья (нужно проверять его паспорт и оригиналы документов, выписки из ЕГРН).
- Заключён по фальшивой доверенности.
- Подробно не определён предмет договора.
- Нет нотариально заверенного согласия других собственников жилья.
- Нет согласия органов опеки, если собственник несовершеннолетний.
Заверение у нотариуса
Для нанимателя выгодно, чтобы договор был заверен нотариусом, даже если в этом нет необходимости по закону, т. к. это позволит избежать ошибок при его составлении и исключит вероятность признания сделки ничтожной (недействительной). Нотариус не ошибается. Его подпись будет гарантией чистоты сделки.
Все сделки с недвижимостью требуют внимания и аккуратности. Незнание законов и торопливость ведут к потере денег. Не верьте никому, будьте бдительны.
