ZakonGuru
Назад

Ипотечный пузырь. Почему он надувается, можно ли говорить о нем в России

Опубликовано: 04.12.2020
Время на чтение: 6 мин
0
285

В России сейчас наблюдается настоящий ипотечный бум из-за программы льготной ипотеки. Рост кредитования не могут остановить даже падающие доходы населения и общее замедление экономики.

Насколько велик риск, что сегодняшняя ситуация впоследствии обернется ипотечным пузырем и крахом рынка недвижимости?

🏠 Что такое ипотечный пузырь

Ипотечным пузырем называют ситуацию на ипотечном рынке, когда увеличивающиеся темпы роста ипотечного кредитования в какой-то момент провоцируют просрочки платежей. Количество высокорисковых заемщиков так же автоматически вырастает, ипотечные ценные бумаги и залоговые объекты обесцениваются, цены на жилье стремительно снижаются, и в результате рушится ипотечный рынок, а за ним – весь рынок недвижимости.

Очень часто ипотечный пузырь возникает после стремительного роста цен на недвижимость, пока цены на жилье не достигнут максимального уровня, а затем не снизятся. Предсказать, в какой именно момент лопнет ипотечный пузырь – практически невозможно, хотя факторы перегрева рынка могут быть налицо.

Пузыри на ипотечном рынке традиционно имеют сильное и далеко идущее влияние на экономику – более сильное, чем, например, взлеты и падения на фондовом рынке. Связано это с тем, что резкие скачки цен на недвижимость происходят нечасто, но периоды взлета и спада тянутся довольно долго, что приводит к большим потерям в производстве. К тому же рынок жилья менее ликвиден, чем рынок ценных бумаг.

Факторов, из-за которых возникает ипотечный пузырь, множество, причем как со стороны заемщиков, так и со стороны застройщиков и государства. К основным причинам появления ипотечных пузырей можно отнести:

  1. Увеличение реальных доходов граждан. Люди, у которых появляются деньги, начинают вкладывать их в недвижимость. Это одна из причин резко подорожавшего жилья в Москве несколько лет назад.
  2. Доступность ипотеки. Если ипотечное кредитование в стране развивается, оно становится доступным для большего числа граждан. Возрастает спрос на займы.
  3. Приток инвестиций на рынок недвижимости. Во времена ипотечного бума инвесторы зачастую предпочитают вывести деньги из других секторов экономики и вложить их в приобретении большого объема недвижимости, что еще больше подогревает спрос.
  4. Ограничение застройки. Ограничения могут быть как законодательные (например, запрет на застраивание определенной территории) или самостоятельные (когда крупнейшие застройщики договариваются между собой ограничить объемы строительства), но неминуемо приводящие к перегреву рынка и образованию пузыря.

Мировые финансовые кризисы нередко связаны с лопнувшими ипотечными пузырями, как это было в 2007-2009 гг. после ипотечного кризиса в США.

💫 Есть ли ипотечный пузырь в России

До явного ипотечного пузыря в России далеко, но тревожные звоночки, на которые стоит обратить внимание, есть.

Начнем с начала.

Виток ипотечного бума вызвала программа льготной ипотеки под 6,5%, которая заработала весной 2020 года. Еще в июне Объединенное кредитное бюро (ОКБ) сообщило, что банки оформили на четверть больше ипотечных займов по сравнению с прошлым годом. И если в июне 2020 года объемы выданной ипотеки выросли на 39% к июню прошлого года, то уже в октябре этот показатель поднялся до 59% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Льготная ипотека простимулировала спрос настолько, что на рынке недвижимости не было традиционного летнего снижения – обычно в период отдыха и отпусков сделок заключается гораздо меньше, чем весной или осенью.

Точных цифр по количеству льготной ипотеки от общего числа займов нет, но специалисты некоторых ведущих банков говорят, что на льготную программу приходится до 50% от общего объема кредитов и до 90% кредитов на квартиры в новостройках.

Свою роль сыграла не только льготная ипотека, но и общее снижение ставок. Это объясняется смягчением денежно-кредитной политики Центробанка РФ, который понизил ключевую ставку.

Как много людей могут реально взять ипотеку

Да, программа льготной ипотеки под 6,5% и общее снижение ставок сделало ипотеку более доступной для населения, отсюда и резкий рост займов. С приходом эпидемии и коронавируса спрос на недвижимость предсказуемо упал – часть граждан осталась без работы, а остальные предпочли отсидеться и отложить крупные траты на «потом». Доходы застройщиков сократились, рынок просел.

Именно для того, чтобы исправить положение, и была введена льготная программа. Очевидно, что без нее со стагнируемыми, а то и вовсе снижающимися доходами населения реальное число людей, готовых взять ипотеку в сегодняшней ситуации, было бы немного.

Кредит на первоначальный взнос

Первоначальный взнос по ипотеке в большинстве банков составляет 15-20%. Далеко не у всех, кто хочет оформить ипотеку, есть средства даже на первоначальный взнос. Хорошо, если есть родственники, которые могут помочь, или материнский капитал. Но зачастую такой помощи нет и россияне вынуждены или отказываться от ипотечного займа, или сперва оформлять на первый взнос кредит (часто – обычный потребительский).

С одной стороны, кредит на первоначальный взнос по ипотеке – шанс решить жилищную проблему. С другой – долговая нагрузка на заемщика резко возрастает, он вынужден отдавать на обслуживание займов большую часть своего бюджета, что чревато риском личного дефолта.

Первоначальный взнос по ипотеке, помимо прочего, является для банка сигналом о финансовом состоянии клиента. Понятно, что если средств на первый взнос нет, это означает, что накопить денег не получается, а беря кредит еще и на первый взнос, человек ставит себя в жесточайшие условия.

Но происходит это не от хорошей жизни. Ясно, что до сих пор ипотека недоступна многим нашим гражданам. Может ли исправить дело запущенная льготная программа?

Вы взяли льготную ипотеку под 6,5%?
Да, оформил(а) сразу, как появилась возможностьНет, у меня уже была ипотека, я ее просто рефинансировал(а)Я уже выплатил(а) свою ипотекуНет

Превратится ли льготная ипотека под 6,5% в плохие долги

Ипотечный пузырь грозит рынку при большом количестве заемщиков, которые не могут обслуживать ежемесячные платежи и обеспечить свои обязательства имуществом (в том числе залоговым) – то есть начинают копить «плохие долги». Кризисом считается уровень в 12-15% и выше просроченных проблемных долгов по ипотеке. И даже достижение этого уровня не гарантирует наступление полномасштабного кризиса: со стороны всегда могут вмешаться государство и финансовый регулятор – ЦБ РФ. Нынешняя цифра проблемных ипотечных кредитов в России пока и близко не подбирается к отметке 12%.

Но при этом льготная ипотека в 6,5% создала двойственную ситуацию. С одной стороны, люди получили возможность взять кредит под низкий процент, а, значит, по итогу заплатить банку меньше.

С другой стороны, низкие ставки по ипотеке приводят к росту цен на недвижимость. Объясняется это просто: спрос на жилье резко возрастает, и продавцы так же резко поднимают на него цену. В результате низкий кредитный процент «компенсируется» повышением стоимости квадратных метров.

Еще момент – заемщику в любом случае придется заплатить банку больше, чем 6,5%, поскольку, помимо займа, сюда приплюсуются страховка, банковские комиссионные сборы и прочие сопутствующие платежи.

Льготная программа рассчитана на квартиры на первичном рынке. Приобретая новостройку, заемщику неизбежно придется заложить в бюджет дополнительные траты – на ремонт, мебель и технику в квартиру и т. д. Где взять средства, если ежемесячно нужно платить ипотечный кредит? Чаще всего свободных денег на ремонт уже нет – они пошли на первый взнос за жилье. Значит, нужно просить в долг у друзей или брать еще один кредит.

Чтобы минимизировать вероятность пузыря на рынке, банки установили порог первоначального взноса в 15-20% от стоимости жилья. Это позволяет отсеивать откровенно неплатежеспособных заемщиков. Но даже те, у кого сейчас есть стабильный источник дохода, не могут быть застрахованы от личного дефолта и потери так и невыплаченной квартиры.

Сейчас экономика в России и мире переживает спад из-за эпидемии коронавируса, снижаются или уже снизились доходы населения, происходят сокращения рабочих мест и зарплат.

При этом ипотечным залогом обычно выступает собственно купленная в ипотеку недвижимость. Здесь таится еще одна опасность – на волне ажиотажного спроса продавцы повысили цены на жилье, но если рынок недвижимости вдруг опустится на больший процент, чем процент первоначального взноса, а у заемщика произойдет личный дефолт, то даже реализация банком залоговой квартиры не покроет ипотечного долга. В похожей ситуации оказались обладатели валютной ипотеки несколько лет назад, но их было гораздо меньше, чем тех, кто сейчас оформляет кредит по льготной программе.

Почему рынок недвижимости может резко опуститься? Потому что проблемы в экономике, возможная дальнейшая девальвация рубля, негативная эпидемиологическая ситуация могут лишить заемщика источника дохода. И тогда на рынке появится большое количество ипотечных квартир разной степени готовности (в том числе тех, которые были приобретены еще в строящихся домах).

Таким образом, без ипотеки в 6,5% многие граждане не смогли бы позволить себе покупку недвижимости. Но в то же время нестабильная экономическая и мировая ситуация ставит под угрозу платежеспособность заемщиков. А значит, пока ситуация не стабилизируется, риск превращения ипотечных кредитов в плохие долги остается.

Величина просрочек по ипотечным платежам пока остается на низком уровне – менее 3%. Но прогнозировать, что будет через несколько лет – нельзя. Ведь ипотечный пузырь не надувается за год.

Погашение ипотеки материнским капиталом. Какие проблемы могут возникнуть
Читать
Отказ в ипотеке. Как повысить шансы на одобрение при повторном обращении
Подробнее
Проблемные долги. Что в них плохого для заемщиков и банков
Смотреть

✨ Ипотечный пузырь в США

Классическим примером ипотечного пузыря считается ситуация в США в 2007 году. Тогда американские банки долгое время держали низкие процентные ставки на ипотечные займы и смягчили требования к размеру первого взноса. Также активно развивались кредитные программы с плавающими процентными ставками.

В результате надувшийся ипотечный пузырь лопнул, обвалив весь рынок недвижимости. Поскольку ипотека играла большую роль в формировании ВВП США, ипотечный кризис породил всеобщий кризис в стране, который стал толчком к мировому финансовому кризису 2007-2009 годов.

В свою очередь, доля ипотеки в формировании ВВП России находится на уровне 5-7%. Это цифра считается небольшой.

❓ Часто задаваемые вопросы

Есть ли шанс, что ипотека в России станет еще ниже, чем сейчас?

Нет. А вот что ставки вырастут, особенно, когда перестанет действовать льготная программа, – да.

Не хочу читать всю статью, все равно не разберусь во всех этих терминах, скажите одно – можно сейчас брать ипотеку или лучше подождать?

Можно, если у вас есть стабильный источник дохода.

Ольга Субботина ✔
Вячеслав Садчиков
Юрист
, , , , , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Консультация. Звонок бесплатный
8 (800) 350-34-85
Adblock
detector