Приватизация

С появлением понятия частной собственности после распада СССР государство инициировало массовую передачу прав собственности на земельные наделы их фактическим пользователям – гражданам РФ.

Такая передача прав называется приватизацией и предназначена для стимулирования экономической активности граждан и юридических лиц и пополнения бюджета земельными налогами.

Что такое приватизация земельного участка

Приватизацией государственных земель называется переход права владения участком от федерального, регионального или муниципального собственника к физическим или юридическим лицам, согласно ст. 1 закона № 178 «О приватизации…».

Приватизация регулируется следующими законодательными актами:

• Законом № 178 «О приватизации…»;
• Земельным кодексом РФ;
• Законом № 137 «О введении в действие ЗК РФ».

Если гражданину предоставлен в пользование земельный участок от федеральных или местных властей, он может приватизировать данный участок, оформив на него право собственности.

Существует два основных вида приватизации:

• Платная;
• Бесплатная.

Приватизация участков на платной основе происходит путём их выкупа за процент от кадастровой стоимости, причём пользователи участков имеют преимущественное право выкупа, отказ в котором со стороны органов власти не допускается (п. 3 ст. 28 ФЗ «О приватизации…»).

Бесплатно приватизировать землю можно при соблюдении следующих условий:

• Пользователь ранее не приватизировал земельные участки;
• Пользование землёй наступило раньше октября 2001 года;
• Земля, подлежащая приватизации, не изъята из оборота и не ограничена в таковом.

Получить в собственность землю без соблюдения данных условий возможно, если лицо, претендующее на бесплатную приватизацию, находится в категории льготников (малоимущие, многодетные семьи или ветераны ВОВ).

Нужно ли приватизировать купленный участок

Любые операции с земельным наделом, в том числе его покупка и продажа, возможны после оформления прав собственности, то есть приватизации, но нередко встречаются случаи покупки участка (особенно в дачном или садовом товариществе) при отсутствии правоподтверждающих документов у продавца.

В таком случае покупатель приобретает не земельный участок, а членство в садовом или дачном кооперативе, и для полноценного распоряжения имуществом ему необходимо приватизировать купленный участок, чтобы иметь возможность его продавать, дарить, обменивать и т.д.

Кроме того, получить разрешение на строительство дома на неприватизированном участке значительно сложнее.

Приватизация «купленного» участка возможна только в том случае, если он был предоставлен потребительскому кооперативу ранее введения в действие земельного кодекса (октябрь 2001 года), в противном случае может оказаться, что бесплатная приватизация невозможна и оформить право собственности можно только путём выкупа земли за 15% от кадастровой стоимости.

Чтобы не пришлось выкупать у государства уже купленный участок, стоит попросить продавца перед продажей оформить приватизацию на своё имя самостоятельно и приобрести уже оформленный участок.

Что даёт приватизация земли в собственность

Пользование неприватизированными земельными наделами может осуществляться на следующих правах:

• Право бессрочного землепользования;
• Право пожизненного наследуемого владения;
• Право аренды;
• Право безвозмездного пользования на основе решения органов власти.

Право безвозмездного пользования может быть предоставлено отдельным льготным категориям граждан при соблюдении ряда условий, например, строительство дома или работа по востребованной в сельской местности профессии заданное количество лет.

Преимущества

Ни одно из вышеперечисленных прав не даёт землепользователю возможности полноправно распоряжаться земельным наделом, а именно:

• Продавать;
• Сдавать в аренду;
• Менять или дарить;
• Разбивать на отдельные участки;
• Инициировать смену категории земли для получения разрешения на строительство;
• Передавать по наследству.

Исключение составляет передача земли по наследству – право наследуемого владения переходит подлежит передачи по наследству, но наследники также не будут являться полноценными собственниками.

Важно помнить, что помимо невозможности отчуждения неприватизированного участка или сдачи его в аренду, пользователю государственной или муниципальной земли могут угрожать более серьезные юридические проблемы:

• Изъятие земель на нужды обороны или иные;
• Лишение возможности бесплатной приватизации из-за изменений в законодательстве.

Последний пункт не грозит обладателям права бессрочного использования садовых или дачных участков, так как их приватизация не ограничена сроком, согласно пункту 2.1. ст. 3 ФЗ № 137. А вот изъятие неприватизированных земель на государственные нужды может проходить без выплаты компенсации бывшим пользователям.

Недостатки

К немногочисленным недостаткам использования неприватизированных земель можно отнести:

• Необходимость уплаты земельного налога;
• Необходимость оформления документов.

Если земельный участок достаточно большой по площади и к нему нельзя применить налоговый вычет, то приватизация может обернуться возникновением ежегодных расходов по уплате земельного налога, что может быть невыгодно лицу, не планирующему продажу своего участка и не имеющему наследников.

При отсутствии надобности в земельном участке и желании его продать возникает необходимость в оформлении межевых документов на участок.

В ряде регионов стоимость маленьких участков в труднодоступных отдалённых районах с неплодородно почвой ниже, чем стоимость затрат по оформлению необходимых кадастровых и межевых документов, особенно ввиду того факта, что геодезические компании могут потребовать отдельных доплат за выезд в отдалённые районы пригорода.

Важные моменты