Под домом

В настоящее время многие жители частных домов не приватизировали участки под ними. Пользование участками без права собственности на них может обернуться различными юридическими проблемами, от невозможности продать или завещать дом до полного изъятия участков государством.

Чтобы этого избежать, необходимо приватизировать землю под частными домами, пока это можно сделать бесплатно.

Необходимость приватизации

Передача земельных наделов в собственность физических и юридических лиц регулируется:

• Земельным кодексом;
• Законом № 178 «О приватизации…»;
• Законом № 137 «О введении в действие ЗК РФ»;
• Законом № 93 (дачная амнистия).

В действующем законодательстве отсутствуют нормы, обязывающие владельцев частных домов приватизировать земельный надел под ними, но отсутствие права собственности на землю под домом может привести к следующим нежелательным последствиям:

• Невозможности произвести отчуждение дома;
• Невозможности заключать арендное соглашение;
• Невозможности завещать участок.

Если на частный дом находится в собственности, его можно продать, но большинство покупателей предпочитают приобретать жильё на приватизированном участке, чтобы потом избежать проблем с оформлением, или же предлагают продавцу оформить приватизацию перед заключением сделки.

В любом случае, цена частных домов, находящихся на неприватизированных участках, всегда на 15-20 процентов ниже, чем у домов с приватизированной землёй.

Владелец частного дома должен помнить, что после завершения приватизации у него возникнут новые обязанности:

• Уплата земельного налога;
• Уплата ряда услуг, ранее предоставляемых государственным или кооперативным собственником.

К последнему пункту могут относиться охрана дачных участков или благоустройство прилежащей территории.

Когда обязательно делать приватизацию

Несмотря на добровольный характер оформления прав собственности на землю, существуют случаи, когда приватизация необходима, чтобы осуществить сделку или избежать потери участка.

К таким случаям относятся следующие:

• Истечение срока безвозмездного предоставления земли в соответствии с подпунктами 6,7 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ;
• Возникновение опасности резервирования или вывода из оборота земель;
• Необходимость продажи, дарения, мены;
• Заключение коммерческой аренды
• Истечение срока бесплатной приватизации.

Земля может быть предоставлена в пользование для строительства дома и проживания гражданам, имеющих право на льготы или заключивших трудовой договор с муниципалитетом о работе по востребованной профессии, на шесть лет, а оформить приватизацию такие граждане могут только по истечении пяти лет с момента предоставления, согласно п.п. 4,5 ст. 39.5 ЗК РФ.

Таким образом, у граждан, пользующихся предоставленными участками с домом по вышеуказанным основаниям, есть всего один год на приватизацию таких участков, иначе они могут потерять право осуществить её бесплатно.

Зарезервированные земли, как и земли, изъятые из оборота, приватизации не подлежат, более того, если земли изъяли из оборота для нужд обороны или иных стратегических целей, такие земли могут изъять из собственности владельцев недвижимости, выплатив небольшую компенсацию за частный дом.

Если дом не является жилой постройкой в полном смысле этого слова, что часто бывает в дачных и садовых кооперативах, то владельцы таких домов могут вовсе не получить компенсации. После оформления прав собственности на участок под частным домом не только увеличивается сумма компенсации, но и усложняется процесс изъятия участка.

Нередко частные дома сдают в аренду для небольших кустарных производств, имеющих лицензию. Если частный дом можно сдавать дачникам по устному договору, не имея права собственности на землю, то при сдаче в аренду дома для организации небольшого бизнеса требуется заключение официального договора аренды, а он может быть заключен только с согласия земельного собственника – муниципальных властей.

Согласно п. 2.7 ст. 3 ФЗ № 137, бесплатная приватизация продлена до 2020 года в отношении участков:

• Для дачного строительства;
• Для занятия садоводством и огородничеством.

В отношении остальных участков, не попадающих под дачную амнистию, приватизация продлена до марта 2018 года, поэтому владельцам частных домов на участках, не относящихся к дачам и садам, нужно завершить приватизацию к данному сроку.

Наличие дома в собственности даёт исключительное право на приватизацию земли под ним, но срок бесплатной приватизации может закончиться, и тогда землю придётся выкупать у государства за процент от кадастровой стоимости.

Где происходит приватизация

Оформление прав собственности на земельные участки под домами осуществляется в отделениях Росреестра, но для такого оформления необходимо сначала получить разрешение на приватизацию. Для этого нужно обратиться с заявлением:

• В муниципальный комитет земельных ресурсов;
• В территориальное отделение Росимущества.

В земельный комитет подают заявление, когда земля под частным домом предоставлена муниципальными властями. В остальных случаях, если частный дом расположен на землях, предоставленных федеральными или региональными властями, заявление нужно подавать в Росимущество.

В большинстве случаев неприватизированные участки под частными домами, расположенные в дачных и садовых кооперативах, находятся в муниципальной собственности, но точно узнать это можно, сделав запрос в реестр прав (ЕГРП).

Узнать адреса и телефоны представительств Росимущества в разных регионах России можно по этой ссылке.

Процедура приватизации

Порядок приватизации земли под частным домом происходит следующим образом:

• Заявитель собирает необходимые документы на дом и землю, после чего пришет заявление на приватизацию;
• Комитет земельных ресурсов (или Росимущество) рассматривает заявление в течение 30 дней;
• Если участок имеет кадастровый паспорт (размежёван), то выдаётся согласие на приватизацию или отказ в таковой;
• Если участок не размежёван, то выдаётся предварительное согласование на приватизацию или отказ;
• После предварительного согласования осуществляются межевые работы по установке положения границ приватизируемого участка;
• По итогам межевых работ заявитель получает кадастровый паспорт на приватизируемый участок и вновь обращается в земельный комитет;
• Если кадастровые документы в порядке, заявителю выдаётся разрешение на приватизацию;
• Заявитель оформляет право собственности в Росреестре.

Отказ в предварительном согласовании должен быть предоставлен заявителю в письменной форме с указанием его причины.

Причинами отказа могут быть:

• Предоставление не всех нужных документов;
• Указание ошибочных данных в заявлении;
• Использование права на бесплатную приватизацию ранее;
• Невозможность приватизации данных земель.

Если земли расположены близко к береговой линии, то заявителю откажут в приватизации, предложив оформить долгосрочную аренду участка. При отсутствии возможности приватизировать землю бесплатно её можно выкупить, а неверно заполненное заявление подлежит повторной подаче.

Подготовка документов

К заявлению о приватизации необходимо прикрепить следующие документы:

• Копию паспорта;
• Кадастровый паспорт участка под домом;
• Правоустанавливающие документы и свидетельство о праве собственности на дом;
• Документ о виде права, на основании которого заявитель занимает надел;
• Справку из БТИ о зданиях и постройках на участке;
• Справки о льготах (при необходимости).

Для получения кадастрового документа заявителю необходимо обратиться в геодезическую компанию.

Согласно ст. 12 закона о «дачной амнистии», для стимулирования граждан приватизировать свои участки муниципальные власти берут на себя все расходы и обязательства, связанные с выполнением кадастровых работ, если земля под частным домом относится:

• К садовым или дачным участкам;
• К участкам под ЛПХ;
• К участкам для личного гаражного или жилищного строительства.

Если дом расположен на перечисленных участках, заявителю нужно только составить схему надела, на котором расположен дом, и заверить её у руководства кооператива, предоставившего участок.

К документам, определяющим вид права пользования участком, могут относиться:

• Свидетельство о праве бессрочного использования;
• Свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения;
• Документ о предоставлении надела в пользование/аренду от местных властей.

Если заявитель приватизирует землю под построенным домом на участке, предоставленном ему для строительства безвозмездно на основании имеющихся льгот, то нужно приложить бумаги и справки, свидетельствующие о наличии таких льгот:

• Удостоверения многодетного отца/матери;
• Справки об инвалидности;
• Справки о доходах и т.д.

При наличии решения о предварительном согласовании потребуется только полученный кадастровый документ и паспорт.

Заполнение заявления

В тексте заявления необходимо отразить следующую информацию:

• ФИО и реквизиты заявителя;
• Место нахождения дома с участком;
• Категорию земли и предназначение;
• Наличие обременений (в т. ч. правами 3-х лиц);
• Вид права использования надела и реквизиты свидетельства о таком праве;
• Перечень зданий и строений в границах надела.

При нахождении участка в общем пользовании супругов или иных лиц, необходимо указывать в заявлении каждого имеющего право на приватизацию лица.

Принимающие заявление чиновники не вправе требовать указание в заявлении данных, не входящих в утверждённый приказом Минэкономразвития образец.

Важные моменты