Как приватизировать дом с земельным участком

Чаще всего ситуация такая: в доме живут много лет, а на землю есть только старая бумага из сельсовета, договор аренды или вообще ничего. От этих бумаг и от даты появления права на дом зависит, отдадут участок даром или предложат выкупить.

С чего начать: дом и землю сразу или по отдельности

Землю под частным домом передают по Земельному кодексу и по Закону от 25.10.2001 № 137-ФЗ, а дом регистрируют по Закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Сначала проверьте, что записано в реестре.

1. Закажите выписки из ЕГРН на дом и на участок: через Госуслуги или в МФЦ.
2. Найдите старые бумаги: свидетельство на землю, решение сельсовета или администрации о выделении участка, договор купли-продажи дома, свидетельство о праве на наследство.
3. Найдите свой случай в таблице ниже.

Если дом уже в собственности, оформляйте участок. Если участок ваш или числится в старом пользовании, а дом не зарегистрирован, дом можно зарегистрировать по техническому плану и старому документу на землю. Удобнее подать заявления на землю и на дом одновременно.

Бесплатно или за плату: от чего зависит

Если дом старый, а земля в аренде, бесплатной передачи может не быть: п. 4 ст. 3 Закона № 137-ФЗ говорит об участке «в пользовании» и аренду не называет. Подать заявление можно, но администрации часто предлагают выкуп, а суды решают такие споры по-разному. Если дом в долевой собственности, участок передают в общую долевую собственность.

Участок в старом бессрочном пользовании выкупать и заново получать не нужно: он считается предоставленным в собственность, кроме земель, которые по федеральному закону не передают в частные руки (п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ). Членам товариществ пригодится статья о том, как получить землю в СНТ бесплатно.

Работнику участок передают, только если все пять лет он использовал землю по назначению и работал в том же муниципалитете по профессии из закона региона (пп. 5 ст. 39.5 ЗК РФ). Для многодетных семей условия устанавливает регион, их узнают в местной администрации.

Право на дом или землю, возникшее до 31.01.1998, действительно и без записи в ЕГРН. Регистрируют его по желанию владельца (ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ) и без пошлины (пп. 8 п. 3 ст. 333.35 НК РФ). Но продать, подарить или заложить такой дом без записи в реестре не получится.

Куда обращаться

• Орган, который распоряжается землёй. Он решает, отдать или продать участок. В деревне, селе и посёлке это обычно администрация района или округа, для федеральной земли — территориальное управление Росимущества.
• Росреестр. Вносит запись о праве на землю и дом. Заявление о регистрации подают на бумаге в МФЦ или в офис публично-правовой компании при Росреестре либо в электронной форме через Госуслуги (ч. 1 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Если дом принадлежит нескольким людям, за собственностью на участок обращаются все собственники вместе (п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ).

Какие документы собрать

Для заявления в администрацию о предоставлении участка:

• паспорт заявителя, а при подаче через представителя — доверенность;
• документ о праве на дом: выписка из ЕГРН, а если право старое и в реестр не внесено — договор, свидетельство о праве на наследство, решение суда;
• документ о том, на каком праве вы пользуетесь землёй: решение о выделении, старое свидетельство, договор аренды, выписка из похозяйственной книги;
• кадастровый номер участка; если участок ещё не образован — схема его расположения, если стоит на учёте без границ — результаты межевания;
• для бесплатной передачи — то, что подтверждает основание: документ с датой возникновения права на дом, свидетельство о наследстве, решение общего собрания СНТ.

Для регистрации дома в Росреестре:

• технический план дома, его готовит кадастровый инженер;
• правоустанавливающий документ на участок, если право на землю ещё не внесено в ЕГРН;
• заявление и квитанция об оплате пошлины.

Разрешение на строительство и уведомления для этого не нужны. До 1 марта 2031 года жилой или садовый дом на участке для садоводства, ИЖС или личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта ставят на учёт и регистрируют по техническому плану и документу на землю (ч. 12 ст. 70 Закона № 218-ФЗ).

Пошаговый порядок и сроки

1. Проверьте участок. По выписке из ЕГРН видно, стоит ли он на кадастровом учёте и есть ли границы. Если участок не образован, подайте в администрацию заявление о предварительном согласовании со схемой участка, а после решения закажите у кадастрового инженера межевой план и поставьте участок на учёт (п. 15 ст. 39.15 ЗК РФ).
2. Подайте заявление в администрацию о предоставлении участка в собственность: бесплатно или за плату, с указанием основания из таблицы.
3. Дождитесь решения. На рассмотрение заявления у органа не более 20 дней со дня поступления (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ). Итог — решение о передаче, проект договора купли-продажи или отказ с причиной.
4. Подпишите договор и оплатите выкуп, если участок передают за плату.
5. Зарегистрируйте право на землю. После решения или договора заявление в Росреестр обязана направить сама администрация — не позднее 5 рабочих дней (ч. 2 ст. 19 Закона № 218-ФЗ); вам остаётся получить выписку. Для участка под ЛПХ, садоводство, огородничество или ИЖС и дома на нём срок — 3 рабочих дня при подаче в Росреестр и 5 рабочих дней через МФЦ (п. 8.4, 11.1 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ). Для участков иного назначения — 7 и 9 рабочих дней, а вместе с кадастровым учётом — 10 и 12 (п. 1, 2, 5, 6 ч. 1 ст. 16).
6. Зарегистрируйте дом, если его нет в реестре: технический план, заявление, пошлина. Для дома на таком участке срок тот же: 3 рабочих дня, через МФЦ — 5.

Отказать администрация может только по основаниям из Земельного кодекса. Первое из них — заявитель не имеет права получить участок без торгов (пп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ). Отказ оспаривают в суде в течение трёх месяцев со дня, когда вы о нём узнали (ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Сколько это стоит

Единого процента выкупа по стране нет. Порядок расчёта цены для федеральной земли устанавливает Правительство РФ, для региональной и неразграниченной — регион, для муниципальной — орган местного самоуправления (п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ). Точную сумму администрация укажет в проекте договора.

Что изменилось по сравнению со старыми инструкциями

• ЕГРП и отдельного кадастра больше нет: с 1 января 2017 года действует ЕГРН, который состоит из кадастра недвижимости и реестра прав (ч. 2 ст. 7 Закона № 218-ФЗ).
• Справки и техпаспорт БТИ для регистрации дома не нужны, нужен технический план.
• Основание бесплатной передачи земли под домом — ст. 3 Закона № 137-ФЗ. Закон о приватизации государственного имущества к участку под частным домом отношения не имеет.

Если документов на дом нет: давность и суд

Право собственности по приобретательной давности получает тот, кто добросовестно, открыто и непрерывно владеет недвижимостью как своей в течение 15 лет (п. 1 ст. 234 ГК РФ). Арендатор под это правило не подпадает: он владеет по договору.

К своему сроку можно прибавить время, когда домом владел тот, чьим правопреемником вы стали, например наследодатель (п. 3 ст. 234 ГК РФ). Собственником вы становитесь с момента регистрации в ЕГРН по решению суда (п. 1 ст. 234 ГК РФ). Как готовят похожий иск, описано в статье про иск о признании права собственности на земельный участок.

Судьба дома на неоформленной земле зависит от участка. Если он в старом пользовании, дом регистрируют по техническому плану и старому документу на землю. Если земля в аренде у государства, регистрируют дом, затем просят участок без торгов. Если прав на землю нет, остаётся суд, и это риск: дом на участке, который не предоставляли в установленном порядке, считается самовольной постройкой, право собственности на неё не возникает, а её могут обязать снести (п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ). До иска поднимите в архиве документы о выделении земли.

По давности получают дом, а не государственную или муниципальную землю (п. 16 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22). Участок после признания права на дом оформляют в общем порядке: бесплатно или выкупом.