Как приватизировать землю под домом, находящимся в собственности
Дом оформлен, а участок под ним по документам остался государственным или муниципальным. Что делать дальше, зависит от того, когда и на каком праве выдавали землю и когда у вас появилось право на дом.
- Переходит ли земля в собственность при приватизации дома
- Дом приватизирован, а земля государственная: три ситуации
- Когда участок под домом достаётся бесплатно
- Как выкупить землю под своим домом без торгов
- Сроки и суммы
- Почему отказывают в предоставлении участка
- Если пользуетесь землёй больше 15 лет без документов
Переходит ли земля в собственность при приватизации дома
Сама по себе нет. При приватизации жилья участок не передают, право на него оформляют отдельно. Но закон связывает дом и землю: собственник здания, у которого нет прав на публичный участок под ним, обязан приобрести его в собственность или взять в аренду (п. 7.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).
Оформленная земля нужна и для сделок: дом и участок, принадлежащие одному лицу, отчуждаются только вместе (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). «Разрешения на приватизацию» в Земельном кодексе нет. Есть регистрация уже возникшего права либо заявление о предоставлении участка и договор.
Дом приватизирован, а земля государственная: три ситуации
| Ситуация | Что делать | Плата за землю |
|---|---|---|
| Участок выдан вам или любому прежнему собственнику дома до Земельного кодекса, документ сохранился | Зарегистрировать право собственности в Росреестре. Решение администрации не требуется (п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ) | Нет |
| Документов на землю нет, но право на дом возникло до Земельного кодекса или дом унаследован от такого владельца | Подать заявление о бесплатном предоставлении участка (п. 4 ст. 3 Закона № 137-ФЗ) | Нет |
| Дом получен позже, старых документов на землю нет ни у вас, ни у прежних собственников | Выкупить участок без торгов или взять его в аренду (ст. 39.20 ЗК РФ) | Цена по правилам региона или муниципалитета, не выше кадастровой стоимости |
Начните с документов: поднимите старые бумаги на участок и закажите выписку из ЕГРН.
Когда участок под домом достаётся бесплатно
Старые документы на землю есть. Участок, выданный гражданину до Земельного кодекса на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, считается предоставленным на праве собственности. То же действует, если в старом документе право не названо или его вид нельзя определить. Исключение одно: земля, которую по федеральному закону нельзя передавать в частные руки (п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ). Для регистрации подойдёт любой документ из ст. 49 Закона № 218-ФЗ: акт о предоставлении участка, свидетельство о праве, выписка из похозяйственной книги или иной документ, подтверждающий право.
Выписка из похозяйственной книги выручает в сёлах, где землю давал сельсовет или колхоз: если запись об участке для личного подсобного хозяйства есть, право регистрируют по ней. Записи нет — смотрите следующий случай.
Дом старый, документов на землю нет. Гражданин вправе бесплатно получить участок, который находится в его пользовании, если на нём стоит жилой дом и право на дом возникло до введения Земельного кодекса. То же правило действует, когда дом достался по наследству от такого владельца (п. 4 ст. 3 Закона № 137-ФЗ). Если дом в долевой собственности, землю передают бесплатно в долевую собственность всех владельцев дома.
Дом унаследован, куплен или подарен. Зарегистрировать право на такой старый участок вправе и новый собственник дома (п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ). Подают документ на землю любого прежнего собственника дома и документ на дом: свидетельство о праве на наследство, договор. Документ на дом не нужен, если право на него уже есть в ЕГРН (ч. 2 и 3 ст. 49 Закона № 218-ФЗ). Смотрите также раздел о наследовании земли.
Многодетные и другие льготники. Гражданам, имеющим трёх и более детей, землю дают бесплатно в порядке, который установил регион (пп. 6 ст. 39.5 ЗК РФ). Но это новый участок, а не земля под уже стоящим домом. Если дом получен от государства недавно, например сиротой, спросите в администрации о региональных льготах. Нет льгот — остаётся выкуп или аренда.
Дом на две квартиры. Проверьте по выписке из ЕГРН статус дома. Участок под многоквартирным домом не выкупают: он принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Как выкупить землю под своим домом без торгов
Участок под зданием продают его собственнику без торгов (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).
- Проверьте по выписке из ЕГРН, стоит ли участок на кадастровом учёте и установлены ли его границы.
- Если участка на учёте нет или границы надо уточнить, подготовьте схему расположения участка и подайте заявление о предварительном согласовании. Подать его вправе любой правообладатель здания (пп. 2 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).
- Закажите кадастровые работы и поставьте участок на учёт.
- Подайте заявление о предоставлении участка в собственность без торгов. Приложите документы, подтверждающие право на покупку без торгов (пп. 1 п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ): на практике это документы на дом и выписка из ЕГРН.
- Подпишите договор купли-продажи, оплатите цену и зарегистрируйте право.
Заявление подают в орган, который распоряжается землёй: обычно это администрация муниципалитета, по федеральным участкам — территориальное управление Росимущества. Если участок уже стоит на учёте с границами, второй и третий шаги не нужны.
Сколько стоит выкуп
Единого процента в Земельном кодексе нет. Цену для муниципальной земли устанавливает орган местного самоуправления, для региональной и неразграниченной — субъект РФ, для федеральной — Правительство РФ. Потолок общий: цена не может превышать кадастровую стоимость участка (п. 2 и 3 ст. 39.4 ЗК РФ). Точную сумму узнайте в администрации до подачи заявления.
Сроки и суммы
| Что | Срок или сумма | Норма |
|---|---|---|
| Возврат заявления с ошибками, без документов или поданного не в тот орган | В течение 10 дней | п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ |
| Рассмотрение заявления о предварительном согласовании | Не более 20 дней | п. 7 ст. 39.15 ЗК РФ |
| Рассмотрение заявления о предоставлении участка | Не более 20 дней | п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ |
| Кадастровый учёт и регистрация права на участок для ИЖС, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества | 3 рабочих дня, через МФЦ — 5 | пп. 8.4 и 11.1 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| То же для участка с иным назначением | Регистрация — 7 рабочих дней, через МФЦ — 9; вместе с учётом — 10 и 12 | ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Госпошлина за регистрацию права гражданина на участок для ИЖС, личного подсобного хозяйства, садоводства | 700 рублей; при одновременном учёте и регистрации — 1000 рублей | пп. 24 и 24.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ |
По итогам орган готовит проект договора, решает предоставить участок бесплатно либо отказывает.
Почему отказывают в предоставлении участка
Основания отказа перечислены в ст. 39.16 ЗК РФ, и перечень закрытый. Первое из них — у заявителя нет права на приобретение участка без торгов (пп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ). Так бывает, когда право на дом не зарегистрировано или постройка не является зданием. Основания «уже использовал право бесплатной приватизации» в этом перечне нет: оно относится к приватизации жилья, а не земли.
Получив отказ, проверьте, на какой пункт ст. 39.16 ЗК РФ сослался орган. Устранимую причину исправляют и подают заявление заново. Незаконный отказ оспаривают в районном суде административным иском в течение трёх месяцев со дня, когда вы о нём узнали (ч. 1 ст. 219 КАС РФ).
Участок у воды
Приватизировать землю в пределах береговой полосы запрещено (п. 8 ст. 27 ЗК РФ). Ширина полосы — 20 метров, а для каналов, рек и ручьёв длиной не более 10 км — 5 метров (ч. 6 ст. 6 Водного кодекса РФ). Если в полосу попадает только часть участка, его оформляют с учётом её границ. Сама полоса остаётся землёй общего пользования.
Если пользуетесь землёй больше 15 лет без документов
Срок в 15 лет — приобретательная давность: добросовестное, открытое и непрерывное владение чужой недвижимостью как своей (п. 1 ст. 234 ГК РФ). Бесплатной приватизации она не даёт. Право признаёт суд, а возникает оно с момента регистрации.
К государственной и муниципальной земле давность, как правило, не применяется: такие участки приобретают в порядке, установленном земельным законодательством (п. 16 постановления Пленума ВС и ВАС РФ № 10/22). Поэтому надёжнее бесплатное оформление или выкуп.
Частые вопросы
Переходит ли земля в собственность при приватизации дома?
Автоматически нет. Право на участок оформляют отдельно: регистрацией по старым документам, заявлением о бесплатном предоставлении или договором купли-продажи.
Дом приватизирован, а земля государственная: что делать?
Найдите старые документы на участок. Есть документ, выданный до 2001 года, — регистрируйте право в Росреестре. Нет — подайте в администрацию заявление о бесплатном предоставлении или выкупе: у собственника дома исключительное право на участок (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).
Сколько стоит выкупить землю под своим домом?
Цену устанавливает тот, чья земля: муниципалитет, регион или Правительство РФ. Она не выше кадастровой стоимости участка (ст. 39.4 ЗК РФ).
Нужно ли решение администрации, если участок выдан до 2001 года?
Нет. Участок, выданный на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, считается предоставленным в собственность, право регистрируют в Росреестре по имеющемуся документу (п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).
Можно ли приватизировать участок, если он у воды?
Можно, кроме части в пределах береговой полосы: её ширина 20 метров, для малых рек и каналов — 5 метров.
