Покупка квартиры с прописанным несовершеннолетним ребёнком

Покупатель обычно узнаёт о ребёнке из справки о зарегистрированных и не понимает, чем это грозит. Ответ зависит от одного: ребёнок просто прописан или числится среди собственников в выписке из ЕГРН.

Прописан или собственник: когда нужно разрешение опеки

Закажите свежую выписку из ЕГРН и попросите у продавца сведения о зарегистрированных. Дальше возможны три ситуации.

В первой ситуации ребёнок — член семьи собственника (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ), а не участник сделки. Когда право собственности переходит к покупателю, право пользования у членов семьи прежнего собственника прекращается, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Росреестр примет документы и зарегистрирует переход права: сама по себе прописка ребёнка в квартире на вторичном рынке регистрации не мешает.

В третьей ситуации родители распоряжаются имуществом ребёнка по тем же правилам, что и опекун имуществом подопечного (п. 3 ст. 60 СК РФ). А опекун не вправе отчуждать имущество подопечного без предварительного разрешения органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Подробнее — в статье о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего.

Если ребёнок собственник: кто подписывает и что требует опека

Кто ставит подпись в договоре, зависит от возраста ребёнка:

• до 14 лет — договор от его имени подписывают родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ);
• от 14 до 18 лет — подросток подписывает сам, но с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ).

Разрешение опеки нужно в обоих случаях — попросите показать его до подписания договора.

Недвижимость ребёнка по общему правилу отчуждать нельзя. Закон допускает это в ограниченном числе случаев, среди них — отчуждение жилья при перемене места жительства ребёнка (ст. 20 Закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ). Поэтому опека проверяет, что ребёнок получит взамен.

Опека обязана выдать разрешение или мотивированный отказ в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления (ч. 3 ст. 21 Закона № 48-ФЗ). Отказ можно оспорить в суде. Если продавец говорит, что разрешение «будет потом», сделку откладывайте: разрешение должно быть предварительным (ч. 2 ст. 20 Закона № 48-ФЗ).

Нотариус, регистрация и сроки

Сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, подлежат нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Если ребёнок только прописан и собственником не является, это требование на сделку не распространяется.

После подписания договора остаётся оформить квартиру в собственность — зарегистрировать переход права.

Выписка ребёнка и условия в договоре

Место жительства ребёнка до 14 лет — место жительства его родителей, усыновителей или опекунов (п. 2 ст. 20 ГК РФ). Поэтому малолетний снимается с регистрационного учёта вместе с родителем и регистрируется по его новому адресу. Подросток с 14 лет подаёт заявление о снятии с учёта сам. О том, как проходит выписка проживающих перед продажей, есть отдельная инструкция.

Что включить в договор:

1. Список всех зарегистрированных в квартире, включая детей.
2. Обязательство продавца сняться с учёта вместе с детьми и срок, к которому это будет сделано.
3. Если кто-то сохраняет право пользования после продажи — перечень этих лиц с указанием их прав. Для договора продажи жилья это существенное условие (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
4. Порядок расчётов, при котором продавец получает деньги после регистрации перехода права. Варианты описаны в статье о передаче денег при купле-продаже.

Если стороны сначала подписывают предварительный договор с авансом, условие о получении разрешения опеки и о снятии с учёта запишите уже в нём.

Если к сроку из договора продавец и дети с учёта не снялись, подайте в суд иск о признании их утратившими право пользования и снятии с учёта: основание — переход права собственности (п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Риски покупателя и как их снизить

Сделка без разрешения опеки. Если договор о продаже имущества ребёнка заключён без предварительного разрешения, орган опеки, узнав об этом, обязан незамедлительно обратиться в суд с требованием о расторжении договора (ч. 4 ст. 21 Закона № 48-ФЗ). Исключение — договор заключён к выгоде ребёнка. Покупатель рискует остаться без квартиры и взыскивать деньги с продавца.

Ребёнок только прописан, но после продажи остаётся без жилья. Согласие опеки не требуется, но Конституционный Суд РФ признал п. 4 ст. 292 ГК РФ не соответствующим Конституции в той мере, в какой он не позволяет защитить в суде ребёнка, который находится на попечении родителей, если сделка вопреки их обязанностям нарушает его права (Постановление от 08.06.2010 № 13-П). Такую продажу могут оспорить. До расчётов выясните, куда переезжает семья, и попросите документы на новое жильё.

Сроки оспаривания. Оспоримую сделку суд признаёт недействительной по иску лица, чьи права она нарушает (п. 2 ст. 166 ГК РФ). Срок давности — один год, но не со дня сделки, а со дня, когда истец узнал или должен был узнать об основаниях для иска (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Сделка может оказаться и ничтожной: продажа недвижимости ребёнка без нотариуса (п. 3 ст. 163 ГК РФ) либо сделка, которая нарушает закон и посягает на права третьих лиц, в том числе ребёнка (п. 2 ст. 168 ГК РФ). Тогда срок — три года (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Год после покупки не означает, что спора не будет.

Квартира после приватизации. Детей, имеющих право пользования квартирой, включают в договор передачи при приватизации (ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1). Если ребёнка не включили, приватизацию могут оспорить. А к тем, кто в момент приватизации имел равное с собственником право пользования, не применяется правило о прекращении права пользования бывшего члена семьи (ст. 19 Закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ): такой жилец может сохранить право проживания и после продажи. Запросите договор передачи и сведения о зарегистрированных на дату приватизации. Подробнее — в статье про продажу квартиры после приватизации.

Чек-лист покупателя:

1. Получить выписку из ЕГРН и проверить, нет ли ребёнка среди собственников.
2. Запросить сведения о зарегистрированных и основание, по которому продавец получил квартиру.
3. Спросить, использовался ли при покупке материнский капитал. Такое жильё родители обязаны оформить в общую собственность с детьми (ч. 4 ст. 10 Закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ). Если доли не выделены, сделку могут оспорить в интересах детей — пусть продавец сначала выделит доли.
4. Если ребёнок собственник — получить копию разрешения опеки и идти к нотариусу.
5. Прописать в договоре срок снятия с учёта и порядок расчётов.

Полный порядок проверки — в материалах о том, как проверить чистоту сделки при покупке квартиры, и о сделках с недвижимостью с участием несовершеннолетних.