Как продать квартиру с прописанным человеком и выписать жильцов

Порядок выписки перед продажей зависит от того, кто прописан: член семьи продавца, бывший супруг, человек, отказавшийся от приватизации, или тот, кого давно никто не видел.

Можно ли продать квартиру, если в ней кто-то прописан

Можно. Регистрация по месту жительства — это учёт, а не право на квартиру. Верховный суд прямо указал: наличие или отсутствие регистрации — лишь одно из доказательств, которое суд оценивает вместе с другими (п. 11 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14). Согласие прописанных на продажу не требуется, если они не собственники. Исключение — квартира, купленная в браке: она общая, даже когда в ЕГРН записан один супруг, и продать её можно только с нотариально удостоверенного согласия второго (п. 1 ст. 34, п. 3 ст. 35 СК РФ).

Для родственников продавца действует общее правило: с переходом права собственности к покупателю их право пользования прекращается, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Происходит это, когда в Росреестре зарегистрирован переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Сам договор регистрировать не нужно: к договорам, заключённым после 1 марта 2013 года, это правило ст. 558 ГК РФ не применяется (п. 8 ст. 2 закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ).

Но прекращение права не означает, что запись о регистрации исчезнет сама. Если человек не выпишется по своему заявлению, новому собственнику придётся идти в суд. Поэтому квартира с прописанными продаётся дольше и дешевле — см. за сколько можно продать квартиру.

Кто сохраняет право жить после продажи, а кого можно выписать

Членами семьи собственника закон считает проживающих вместе с ним супруга, детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане признаются членами семьи, только если собственник вселил их в этом качестве (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ).

Бывшим супруг становится после расторжения брака в загсе или в суде либо после признания брака недействительным (п. 13 постановления Пленума ВС РФ № 14). Если квартира куплена в браке и её не делили, развод общей собственности не отменяет: раздел возможен и после расторжения брака (п. 1 ст. 38 СК РФ), а распоряжаются совместной собственностью по согласию всех участников (п. 2 ст. 253 ГК РФ). Такую квартиру продавайте с письменным согласием бывшего супруга или после раздела. Срока, в течение которого бывшего супруга «нельзя трогать» после развода, в законе нет. Суд вправе сохранить за ним право пользования на определённый срок, если у него нет другого жилья и нет средств его получить (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Но и этот срок покупателя не связывает: право прекращается одновременно с правом собственности продавца (ч. 5 ст. 31 ЖК РФ).

Общего запрета выселять детей или людей с инвалидностью закон не содержит. Прописанный без доли теряет право пользования на общих основаниях. Ребёнка, оставшегося без попечения родителей, при продаже защищает согласие опеки (п. 4 ст. 292 ГК РФ). А если у ребёнка есть доля в квартире, продать её родители могут только с предварительного разрешения органа опеки (п. 3 ст. 60 СК РФ, п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Добровольная выписка: как оформить

Снять другого человека с регистрации по месту жительства своим заявлением собственник не может. С учёта снимают на основании заявления самого гражданина или его представителя по доверенности (подп. «а» п. 31 Правил, утв. ПП РФ от 17.07.1995 № 713).

1. Договоритесь с прописанным о дате: до подписания договора или к оговорённому в нём дню.
2. Человек подаёт заявление в подразделение МВД — письменно или в форме электронного документа. Вариантов два: заявление о снятии с учёта либо сразу заявление о регистрации по новому адресу, тогда со старого его снимут без отдельного обращения. Срок — не позднее рабочего дня, следующего за днём поступления документов (п. 33 Правил).
3. Перед сделкой получите свежие сведения о зарегистрированных в квартире и покажите их покупателю.

Подробнее о способах — в статьях все варианты снятия с регистрационного учёта и как выписаться из одной квартиры и прописаться в другой.

С временной регистрацией проще: её срок определяется соглашением с собственником, и по окончании срока, указанного в заявлении, человек считается снятым с учёта автоматически. Если он выехал раньше, ждать не обязательно: заявление о снятии его с учёта в произвольной форме вправе подать и собственник, предоставивший жильё (п. 30 Правил, утв. ПП РФ № 713).

Выписка через суд, если человек отказывается

Выписать человека без его согласия можно только по решению суда. Гражданин, у которого прекратилось право пользования, обязан освободить квартиру в срок, который назначил собственник. Не освободил — подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ).

1. Направьте человеку письменное требование освободить квартиру и сняться с учёта, укажите срок.
2. Подготовьте иск о признании утратившим право пользования и о выселении. Его подают в суд по месту нахождения квартиры (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Приложите документы о праве собственности, сведения о зарегистрированных, свидетельство о расторжении брака или другие подтверждения того, что семейные отношения прекращены, копию требования.
3. Оплатите госпошлину: за иск неимущественного характера гражданин платит 3000 рублей (подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
4. Дождитесь, когда решение вступит в законную силу, и передайте его в орган регистрационного учёта. Присутствие выселенного не требуется: документы вправе представить заинтересованное лицо, то есть сам собственник (подп. «е» п. 31 и п. 32 Правил, утв. ПП РФ № 713).

Иск может подать и покупатель, если квартира продана с прописанными: после регистрации перехода права собственности собственник уже он.

Если человек пропал, сидит в тюрьме или недееспособен

Пропал. Юридически правильно говорить не «пропавший без вести», а «безвестно отсутствующий». Суд признаёт гражданина таким по заявлению заинтересованных лиц, если в течение года в месте его жительства нет сведений о том, где он находится (ст. 42 ГК РФ). Заявление подают в суд по месту жительства заявителя (ст. 276 ГПК РФ). С вступившим в силу решением собственник сам обращается в орган регистрации (подп. «г» п. 31, п. 32 Правил, утв. ПП РФ № 713).

В местах лишения свободы. Продаже это не мешает, если осуждённый не собственник. Заявление о снятии с учёта за него может подать представитель по доверенности.

Под опекой. Если в квартире живёт подопечный член семьи собственника и сделка затрагивает его права или охраняемые законом интересы, сначала получите согласие органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Что прописать в договоре и как продавать с прописанными

Если после продажи в квартире остаются люди, которые по закону сохраняют право пользования, перечень этих лиц с указанием их прав — существенное условие договора (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Без него договор рискует быть признан незаключённым, а покупатель получит повод для спора.

Когда право пользования у прописанных прекращается, а выписаться до сделки они не успевают, в договоре обычно указывают:

• кто зарегистрирован в квартире на день подписания;
• что лиц, сохраняющих право пользования после продажи, нет;
• дату, к которой продавец и члены его семьи обязуются сняться с учёта и освободить квартиру;
• последствия просрочки — например, неустойку или удержание части цены до выписки.

О документах для сделки — в материалах документы для регистрации купли-продажи и окончательное оформление покупки квартиры.

Что изменилось в правилах выписки

• Федеральная миграционная служба упразднена, её управлений (УФМС) больше нет: заявления принимают подразделения МВД.
• Правила регистрации (ПП РФ от 17.07.1995 № 713) действуют в редакции от 15.04.2026.