Передача денег в рамках сделок купли-продажи

Вопрос передачи денег в сделках купли-продажи квартиры имеет важнейшее значение. Стороны могут использовать наличный расчет, банковскую ячейку или аккредитив, либо нотариальный депозит.

В настоящее время практикуются следующие способы расчетов по сделкам купли-продажи недвижимости:

• наличные расчеты между продавцом и покупателем, а также безналичные переводы;
• наличные расчеты с использованием банковской ячейки;
• безналичные расчеты через аккредитив;
• использование депозита нотариуса при расчетах.

Каждый из этих способов имеет свои преимущества и недостатки.

Наличные расчеты: преимущества и недостатки, риски

Традиционным способом расчетов между продавцом и покупателем является передача наличности «из рук в руки». Данный вариант позволяет продавцу сразу воспользоваться вырученными от продажи квартиры деньгами, что является несомненным преимуществом. .

Передача денег может быть реализована при продаже квартиры в двух форматах:

• до госрегистрации перехода прав собственности в Росреестре;
• после получения документов о переоформлении собственности в пользу покупателя.

Первый вариант отличается повышенными рисками для покупателя.

Никто не застрахован от недобросовестности продавца, который может попросту сорвать сделку и не явиться в назначенный день на госрегистрацию.

Либо сделку могут признать недействительной из-за невменяемости продавца и вернуть свои средства будет весьма непросто.

Помимо указанных рисков, наличные расчеты обладают и такими недостатками:

1. У покупателя могут возникнуть проблемы с получением крупной суммы для покупки недвижимости в банке: обычно на выдачу наличных установлены определенные дневные и месячные лимиты.
2. Продавцу на деле трудно убедиться в том, что действительно получена вся сумма: при пересчете такого объема наличности легко ошибиться.
3. Высок риск не заметить фальшивые деньги.
4. Большая вероятность стать жертвой грабителей или потерять наличность.

Наличные расчеты постепенно уходят в прошлое из-за своей небезопасности и ненадежности. Они лишь изредка практикуются между продавцом и покупателем, которые доверяют друг другу (например, состоят в родственных или приятельских отношениях).

Но даже в таком случае покупателю стоит проявлять осмотрительность не забывать о необходимости получения расписки от продавца, подтверждающей факт получения им денег. Такая расписка должна включать ФИО продавца и покупателя, паспортные данные, подписи сторон, полученную сумму, ссылку на договор купли-продажи и дату.

В качестве альтернативы наличных расчетов можно рассматривать безналичные, когда покупатель переводит деньги на счет продавца. При таком способе легче доказать факт оплаты, не нужно возить с собой крупную сумму наличности и нет рисков получения фальшивок. Но данный вариант также отличается высоким риском мошенничества со стороны продавца или покупателя.

Расчеты с помощью депозита нотариуса

Гораздо более защищенным способом передачи денег в рамках сделки купли-продажи является использование депозита нотариуса. Порядок расчетов между продавцом и покупателем в данном случае определен в 87 ст. 457-ФЗ. Средства на депозит покупателем могут быть внесены как в наличной, так и безналичной форме.

К числу преимуществ такого способа можно отнести:

• более низкую стоимость, чем оплата через ячейку или по аккредитиву;
• нотариально заверенные сделки купли-продажи проходят регистрацию в Росреестре в ускоренном режиме (максимально – 3 дня вместо 7);
• высокую защищенность.

Порядок расчетов через нотариальный депозит выглядеть следующим образом:

1. Стороны подписывают у нотариуса договор купли-продажи квартиры, включающий пункт о расчетах через депозит.
2. Оплачивается стоимость аренды депозита.
3. Покупатель вносит положенную по договору сумму.
4. После переоформления права собственности в пользу покупателя продавец получает доступ к деньгам.

Если же сделка не получит логического завершения, покупатель получит свои деньги обратно.

Расчеты через банковскую ячейку

Основное предназначение банковской ячейки – хранение ценностей. Но также она часто применяется при расчетах в рамках сделок купли-продажи недвижимости.

Схема расчетов между сторонами с использованием ячейки выглядит так:

1. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи с условием расчета через ячейку. Предварительно они выбирают банк, в котором она будет арендоваться.
2. В условленный день продавец и покупатель приходят в банк и заключают договор аренды ячейки на необходимый срок. В нем определяются условия доступа к ячейке. Депозитарию нужно предъявить документы, подтверждающие переход права собственности, а также подписанный договор купли-продажи и доступ будет открыт. В договоре прописывается обязанность банка предоставить доступ к ячейке при соблюдении определенных условий продавцом.
3. Вносится стоимость аренды ячейки.
4. Производится закладка денежных средств с участием двух сторон. Продавец при этом выполняет наблюдательную функцию: он должен убедиться, что все деньги по сделке действительно переданы ячейку покупателем. Также он может не только пересчитать их, но и проверить на подлинность. Ключ от ячейки забирает покупатель или нейтральная сторона (привлеченные юристы или риелторы).
5. После переоформления прав собственности на квартиру продавец получает доступ к ячейке и заложенным деньгам, независимо от желания покупателя. В договоре прописывается определенный срок в течение которого продавец вправе посетить банк (обычно это с 13 по 20 дни аренды).

Использование ячейки обладает своими преимуществами и недостатками. В числе достоинств можно выделить:

• минимальный риск неплатежа для продавца: он гарантированно получает свои средства/мошенничества со стороны продавца: покупатель гарантированно возвращает свои деньги;
• арендовать ячейку можно на любой срок;
• это удобный способ оплаты;
• риски ограбления сведены к минимуму (все финансовые учреждения хорошо охраняются, оснащены камерами);
• относительно невысокая стоимость купюр.

Недостатками аренды ячейки являются:

• ответственность за пересчет купюр и проверку их на подлинность перекладывается на продавца, банк снимает с себя ответственность за это (в договоре на аренду сумма не фигурирует);
• финансовая организация не обязана проверять документы, открывающие доступ к ячейке, на подлинность;
• перевозка такой крупной суммы наличных к банку весьма рискованна;
• банк может лишиться лицензии, что приведет к потере денег.

Психологические тесты при приеме на работу это эффективный инструмент тестирования вашего будущего сотрудника!

Вам не платят пособие по безработице в этом году? Узнайте в чем причина!

Прочтите о полагающихся выплатах и льготах для ветерана труда по ссылке.

Расчеты через аккредитив

Расчеты через банковский аккредитив схожи по сути с арендой ячейки, но закладка денег покупателем при таком варианте производится в безналичной форме. Этот банковский инструмент широко применяется в сделках купли-продажи.

Схема расчетов в данном случае выглядит следующим образом:

1. Сторонами согласуются существенные условия сделки купли-продажи квартиры и подписывается договор.
2. Покупатель открывает в выбранном финансовом учреждении аккредитив на определенный срок (обычно это 1-2 месяца, но может быть и дольше). Для этого он подписывает договор с банком и дает распоряжение на открытие аккредитивного счета.
3. На этот счет перечисляется определенная сумма, равная стоимости квартиры, с текущего счета покупателя в банке.
4. На период действия аккредитива деньги «замораживаются» банком и забрать их продавец не сможет.
5. Стороны сделки передают документы на госрегистрацию в Росреестр.
6. После успешного прохождения процедуры в реестр вносится отметка о смене правообладателя и продавцу необходимо получить выписку из ЕГРН, подтверждающую, что госрегистрация состоялась.
7. Вместе с договором купли-продажи и выпиской из ЕГРН продавец приходит в банк и пишет распоряжение о перечислении средств с аккредитива на свой личный счет.

Если же до истечения срока действия аккредитива продавец так и не обратиться в банк с документами, деньги возвращаются на личный счет покупателя.

Форма расчета через аккредитив имеет ряд преимуществ:

1. Нет необходимости пересчитывать средства, проверять их на подлинность.
2. Риски потерять средства сведены к нулю.
3. Стоимость аккредитива при всем удобстве сопоставима с арендой ячейки.
4. Банк обладает безусловным обязательством вернуть деньги на счет покупателя.
5. Банк при необоснованном переводе денег обладает имущественной ответственностью и обязан возместить убытки.
6. Продавец гарантированно получит деньги при успешном завершении сделки, покупатель – вернет свои средства при ее срыве.

Таким образом, стороны могут выбрать один из способов расчетов по сделке купли-продажи квартиры: наличными, в безналичной форме, через банковскую ячейку или аккредитив, а также через нотариальный депозит. Каждый из этих вариантов имеет свои преимущества и недостатки.

Сама закладка денег покупателем производится после подписания договора купли-продажи, тогда как получение их продавцом – уже после госрегистрации и перехода прав собственности.