Покупка квартиры через риэлтора: этапы, договор, цена, отказ

Риэлтор экономит время на поиске и переговорах, но не отвечает за квартиру вместо продавца. Результат зависит от того, что записано в договоре с агентством и как вы контролируете каждый этап.

Как проходит покупка квартиры с риэлтором: этапы

1. Договор с агентством. В нём фиксируют задание: какую квартиру ищете, что делает агент, сколько и когда вы платите.
2. Подбор и показы. Агент присылает варианты и организует просмотры.
3. Проверка квартиры. Риэлтор запрашивает документы продавца и выписку из ЕГРН. Сведения реестра выдают по запросам любых лиц, но персональные данные собственника посторонним открыты, только если в реестре есть запись о его согласии (ч. 1, 1.3 ст. 62 Закона о государственной регистрации недвижимости). Попросите продавца самого заказать свежую выписку или открыть свои данные.
4. Договор купли-продажи. Он заключается письменно, одним документом, который подписывают продавец и покупатель (ст. 550 ГК РФ). Агент готовит проект, но подпись ставите вы.
5. Расчёты. Деньги идут продавцу, а не агентству. Способ выбирают стороны: наличный расчёт, банковская ячейка или безналичный перевод.
6. Регистрация перехода права. Переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).
7. Передача квартиры. Продавец передаёт жильё, а вы принимаете его по передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).

Что входит в услуги риэлтора и что он не гарантирует

Риэлтор действует по вашему заданию (ст. 779 ГК РФ). Чего нет в договоре, того агент делать не обязан. Обычно в задание включают:

• подбор квартир под ваш бюджет и требования;
• организацию показов и переговоры о цене;
• проверку документов продавца и сведений ЕГРН;
• подготовку проекта договора купли-продажи и передаточного акта;
• сопровождение расчётов и подачи документов на регистрацию.

За саму квартиру отвечает продавец. Он обязан передать жильё свободным от прав третьих лиц, если только вы сами не согласились купить его с обременением (ст. 460 ГК РФ). Агентство отвечает за свои услуги: за то, что обещало проверить и не проверило.

Если квартиру показывает агент продавца, он действует по заданию продавца и в его интересах. Без договора с ним вы ему ничего не должны. Привлекать посредника не обязательно: поиск, проверку и сделку можно провести самому. Сравните с вариантом без агента: покупка квартиры без риэлтора.

Как проверить агентство и риэлтора

Надёжность агентства проверяют по открытым данным и документам.

• Найдите компанию или предпринимателя в реестре на сайте налоговой службы: должны совпадать название, ИНН и руководитель, который подписывает договор.
• Посмотрите картотеку арбитражных дел и сайт судебных приставов: нет ли банкротства, исков клиентов и долгов.
• Убедитесь, что человек, с которым вы общаетесь, вправе действовать от имени агентства: попросите доверенность или приказ.

Если агентство говорит, что его ответственность застрахована, попросите полис и посмотрите, какие случаи он покрывает.

Договор с агентством: что проверить

В договоре должны быть:

• перечень услуг и результат каждой из них;
• цена, срок и порядок оплаты: услуги оплачивают так, как записано в договоре (ст. 781 ГК РФ);
• срок действия: его определяют стороны;
• отчёт агента: как часто и в какой форме он сообщает о проделанной работе;
• порядок отказа от договора и возврата аванса.

Агентства часто включают условия, невыгодные клиенту:

1. штраф или «неустойка» за отказ от услуг;
2. запрет общаться с продавцом напрямую и обращаться в другие агентства;
3. право агентства оставить себе разницу между ценой, названной вам, и ценой, о которой договорились с продавцом;
4. полная оплата вознаграждения, даже если сделка не состоялась не по вашей вине.

Прямо ничтожно только первое: штрафные санкции, которые мешают отказаться от услуг, закон относит к недопустимым условиям (пп. 3 п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей). Платить такой штраф не нужно, даже если договор подписан. Остальные три условия сами по себе не отменяются: в споре их оценивает суд по конкретному договору, и решения по похожим условиям бывают разными. Если вы купите показанную агентом квартиру в обход агентства, оно может взыскать вознаграждение через суд: оказанные услуги оплачиваются по договору, а когда исполнение стало невозможным по вине заказчика, в полном объёме, если договором не предусмотрено иное (п. 1, 2 ст. 781 ГК РФ). Поэтому убирайте или уточняйте такие пункты до подписания.

Закон о защите прав потребителей действует, только когда гражданин заказывает услугу для личных, семейных, домашних нужд. Если квартиру покупают для бизнеса, применяются общие правила Гражданского кодекса и условия договора.

Продавцам пригодится отдельный разбор: продажа квартиры с риэлтором.

Сколько стоит услуга риэлтора

Цена устанавливается соглашением сторон (ст. 424 ГК РФ). Обязательных тарифов нет, поэтому о размере вознаграждения можно и нужно торговаться. Встречаются два способа расчёта: твёрдая сумма и процент от стоимости квартиры.

До подписания выясните:

• что входит в цену, а что оплачивается отдельно: выписки, нотариус, аренда ячейки;
• когда платить. Безопаснее вносить основную часть после регистрации права, а не авансом;
• кто платит агенту, если он одновременно работает на продавца.

Как отказаться от услуг и вернуть деньги

Отказаться от договора можно в любое время и без объяснения причин, оплатив агентству фактически понесённые расходы, связанные с исполнением договора (ст. 782 ГК РФ, ст. 32 Закона о защите прав потребителей). Расходы агентство должно подтвердить документами, штраф за отказ в них не входит.

Отказ действует на будущее. Услуги, оказанные до отказа, оплачиваются по цене договора (п. 1 ст. 781 ГК РФ). Если агент уже подобрал квартиру и провёл показы, а в договоре у этих этапов есть цена или подписан акт, эту часть аванса не вернут. Когда услуга оказана полностью, отказаться от неё уже нельзя. Поэтому не подписывайте акты об оказании услуг заранее и заявляйте отказ до того, как работа выполнена. Если после отказа агентство выставило счёт, попросите акты и расчёт: оплате подлежит то, что реально сделано и подтверждено.

1. Составьте заявление: реквизиты договора, фраза об отказе от исполнения договора, требование вернуть аванс за вычетом оплаты оказанных услуг и подтверждённых расходов, срок возврата, банковские реквизиты.
2. Вручите его под отметку о получении на своём экземпляре или отправьте заказным письмом с описью вложения и уведомлением.
3. Попросите расчёт оказанных услуг и расходов с подтверждающими документами.

Иначе считаются деньги, когда вы уходите из-за нарушений агентства: оно сорвало сроки или оказало услугу с недостатками. Тогда требование вернуть уплаченную сумму и возместить убытки исполняют в течение 10 дней со дня предъявления (п. 1 ст. 31 Закона о защите прав потребителей). За каждый день просрочки начисляется неустойка: 3% цены услуги, в сумме не больше этой цены (п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей).

Если агентство не вернуло деньги: суд

Гражданин, который заказывал услугу для себя, может подать иск по месту своего жительства. Государственную пошлину потребитель не платит, если цена иска не больше 1 000 000 рублей (ст. 17 Закона о защите прав потребителей, п. 3 ст. 333.36 НК РФ). В иске можно заявить:

• возврат аванса за вычетом оказанных услуг и подтверждённых расходов агентства;
• неустойку, но только когда агентство нарушило сроки или оказало услугу с недостатками: при отказе по своей инициативе её нет;
• компенсацию морального вреда: её размер определяет суд, и он не зависит от суммы имущественных требований (ст. 15 Закона);
• штраф 50% от присуждённой суммы за то, что агентство не выполнило требования добровольно (ст. 13 Закона).

К иску приложите договор, платёжные документы, заявление об отказе с доказательством вручения и ответ агентства, если он был.

Регистрация права и расходы покупателя

Государственная пошлина за регистрацию права гражданина на квартиру с кадастровой стоимостью не выше 20 000 000 рублей составляет 4000 рублей (ст. 333.33 НК РФ). Её платит покупатель, в вознаграждение риэлтора она не входит. Подробнее о процедуре: оформление купленной квартиры в собственность.