Что такое безусловный иммунитет единственного жилья и в каких случаях он не работает

– Недавно читал, что теперь можно лишиться жилья, даже если оно единственное. Расскажите, как это возможно?

– Да, согласно последнему решению Конституционного суда, у должников могут изъять жилье даже при условии, что оно единственное.

🔑 Что такое единственное жилье

На основании ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) под единственным жильем понимаются жилое помещение или его часть, которые являются единственными пригодными для постоянного проживания гражданина и членов его семьи.

🏠 Что такое имущественный иммунитет жилья

В ст. 446 ГПК приведен перечень имущества, на которое не распространяется взыскание по исполнительным документам. В указанный список наряду с личными вещами и продуктами питания входит и единственное жилье. Исполнительский иммунитет буквально означает, что если у гражданина возникнут долги перед государством, банками и другими людьми, то единственное жилье не смогут изъять для продажи и погашения из вырученных денег долгов перед кредиторами.

Эта норма направлена на защиту социально-экономических интересов гражданина, защиту личности и создание для должника условий для нормального существования.

🙅‍♀️ Когда единственное жилье должника забрать невозможно

Единственное жилье должника исключают из конкурсной массы, которая формируется в целях погашения долгов перед кредиторами.  Для этого должник должен обратиться с заявлением об исключении недвижимости из конкурсной массы, доказав, что жилье является единственным пригодным для проживания.

Но если арбитражный управляющий и кредиторы смогут доказать наличие иного пригодного для проживания жилья и наличие в действиях должника признаков злоупотребления своим правом, недвижимость могут включить в конкурсную массу по решению суда.

Недвижимость находится в долевой собственности

Если квартира находится в долевой собственности – и доля не является единственным жильем, то потенциально продать за долги ее могут. Но, скорее всего, другим участникам долей первоначально предложат выкупить долю должника.

Выставить всю квартиру в долевой собственности на торги можно только при согласии всех собственников. Если они дадут свое согласие, то после продажи им компенсируют стоимость проданной на торгах доли.

Также, если в квартире есть доля несовершеннолетнего, то на изъятие квартиры должно быть получено согласие органов опеки.

❗ В каких случаях иммунитет не действует

Имущественный иммунитет единственного жилья не распространяется на покупки с использованием ипотечных средств.

Ипотечное жилье находится в собственности банка до тех пор, пока заемщик полностью не закроет задолженность по кредиту. Если заемщик перестанет исполнять свои финансовые обязательства, то банк может наложить взыскание на ипотечную квартиру, даже если она подпадает под критерии единственного жилья, и продать ее.

Покупатель сознательно идет на подписание договора об ипотеке, зная, на каких условиях банк одобряет ему кредит.

Признание сделки по купле-продаже недвижимости ничтожной

Довольно часто должник в преддверии открытия исполнительного производства или старта процедуры банкротства стремится продать «лишнюю» квартиру, чтобы у него осталась единственная квартира в собственности.

В этом случае кредиторы могут инициировать судебное разбирательство в целях оспаривания сделки и признания ее недействительной. Основанием для оспаривания сделки станет то, что она является мнимой – и единственной ее целью был вывод активов должника и уклонение от погашения долгов.

👩‍⚖️ Недобросовестное поведение должника. Пример из судебной практики

Отдельного внимания заслуживает ситуация, если у гражданина есть долг, но он все равно купил жилье. Так, в 1999 году житель Калужской области одолжил 770 тыс. р. своей знакомой. С учетом инфляции указанный долг увеличился к 2018 году до 4 млн р., но женщина так и не вернула задолженность. Зато купила квартиру. По сложившейся судебной практике квартиру сохранили за должницей, как единственное жилье. Но Конституционный суд (КС) в своем Постановлении от 26 апреля 2021 года посчитал иначе и встал на сторону кредитора, придя к выводу, что единственное жилье в данном случае превышает разумный достаточный уровень для удовлетворения значимой для гражданина потребности в жилище. Поэтому наложение взыскания на квартиру не будет противоречить Конституции. Но при условии, что должника обеспечат другим жильем.

При этом Конституционный суд сделал оговорки, что преодоление исполнительского иммунитета не может применяться, если задолженность можно погасить иными способами или если размер долга несопоставим со стоимостью квартиры. Также при продаже единственного жилья должнику необходимо предоставить гарантии соблюдения его конституционного права на свободу перемещения: нельзя вынуждать изменять место жительства вследствие ухудшения жилищных условий. При выборе нового места жительства данное право будет реализовано наилучшим образом, если гражданин купит квартиру именно там, где он проживал до взыскания недвижимости.

После продажи единственного жилья, которое признано чрезмерным, должнику должен быть обеспечен достойный уровень жилищных условий (гарантированные ст. 27, 40 Конституции). Под разумным обеспечением жилплощадью Конституционный суд понимает недвижимость с площадью не меньшей, чем была бы предоставлена по договору социального найма (на основании ст. 50 Жилищного кодекса). В среднем в регионах эта норма составляет 18 кв. м на человека.

Замещающее жилье может предоставить кредитор в порядке, который установит суд.

Влияние стоимости и размера жилья на иммунитет

Еще в 2012 году Конституционный суд в Постановлении №11-П рекомендовал законодателям внести изменения в ст. 446 ГПК. В данной статье по идее КС должна появиться норма на случай, когда недвижимость явно превышает уровень для удовлетворения разумной потребности в жилье. Но критерии того, что именно можно считать разумной нормой жилплощади, а что – чрезмерной жилплощадью и как будет происходить обмен роскошной элитной недвижимости на необходимую, так и не появились в российском законодательстве.

Поэтому на иммунитет единственного жилья сегодня не влияют стоимость и размер недвижимости, и «насильно» поменять большее жилье на меньшее судебные приставы не смогут.

👩‍💼 Мнение эксперта: возможно ли, что теперь судебная практика будет формироваться непредсказуемым и противоречивым образом

❓ Часто задаваемые вопросы