Как вселиться в заброшенный дом и оформить его на себя

Раньше мы только посмеивались над Дядей Федором из «Простоквашино», который приехал в деревню и спокойно занял там пустующий дом. Но в последнее время многие потеряли работу и всё чаще задумываются о переезде в деревню. Люди, особенно потерявшие работу, всерьез стали подумывать уехать в деревню и жить своим хозяйством. А можно ли занять там заброшенный дом? Он ведь все равно никому не нужен, так?

Коротко

Заброшенный дом можно оформить на себя, но только если он бесхозяйный — у него нет собственника или он неизвестен (ст. 225 ГК РФ). Способов три: найти владельца и выкупить дом, купить его у муниципалитета после постановки на учёт и аукциона либо прожить в нём 15 лет по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Если собственник известен, а дом просто заброшен, претендовать на него нельзя.

Актуально на 2026 год Актуально на 2026 год: ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности действует в редакции Федерального закона от 16.12.2019 № 430-ФЗ, изменившей исчисление срока владения с 1 января 2020 года. Постановка бесхозяйного объекта на учёт в ЕГРН проводится по приказу Росреестра от 15.03.2023 № П/0086 в срок 15 рабочих дней.

Определение бесхозяйной недвижимости по закону

Вселиться в пустующий дом можно. В пустующую квартиру – тоже, алгоритм схож, но вот только найти пустующие квартиры практически нереально, а те, что есть – находятся в аварийном состоянии. Поэтому дальше будем вести речь именно о домах, как более реальном и актуальном варианте.

Для этого недвижимость должна быть бесхозяйной – согласно ст. 225 Гражданского кодекса РФ, бесхозяйной признается вещь, у которой нет собственника, или же он неизвестен, или же отказался от права собственности на означенную вещь.

Далеко не всякий пустующий в деревне дом является бесхозяйным. Нередко он просто-напросто заброшен – владелец известен (или же его легко установить), но по каким-то причинам не следит за своим имуществом. В этом случае третьим лицам на дом претендовать нельзя.

Какого-то официального перечня бесхозяйной недвижимости в России нет. Поэтому, если вам приглянулся «ничейный» дом, всю работу придется проводить самостоятельно.

Три способа оформить бесхозяйную недвижимость на себя

Существует всего три способа:

Скачать памятку

Найти собственника и выкупить у него

Любой из трех обозначенных выше вариантов начинается одинаково – с поиска владельца и сбора сведений о заинтересовавшей вас недвижимости. Если дом находится в СНТ – нужно обратиться к председателю садового товарищества. Если же это не территория СНТ – тогда к главе поселковой администрации или в иные местные органы власти. Это нужно, чтобы узнать адрес и кадастровый номер дома, а если повезет – сведения о владельце (хотя бы ФИО, а установить контакты – дело техники).

Также кадастровый номер можно попробовать поискать с помощью публичной кадастровой карты на портале Росреестра. Если кадастровый номер или адрес так или иначе найдены, то по ним через МФЦ заказывается выписка ЕГРН, где будут указаны собственники, назначение земли, тип собственности, обременения и т. д. Проблема в том, что если деревня старая и домам там много лет, то они могут не состоять на учете в Росреестре вообще – соответственно, сведений по ним вы не найдете.

Если вам повезло и собственник дома и участка все же нашелся, то алгоритм дальнейших действий таков:

1. Постановка дома собственником на кадастровый учет (если это не сделано).
2. Оформление договора купли-продажи на земельный участок и стоящий на нем дом.
3. Регистрация сделки в Росреестре и переход права собственности к новому владельцу.

Минусом здесь является зависимость от доброй воли собственника. Вполне возможно, он просто не захочет ничего продавать.

[niceseo_opros]

Купить у муниципалитета

Вариант для случаев, когда хозяина у дома нет или же его так и не удалось установить. Ваши действия:

1. Обращение в местные органы власти (муниципалитет) о постановке дома на учет в ЕГРН (если это не сделано). В течение 15 рабочих дней недвижимость должны внести в Росреестр (приказ Росреестра от 15.03.2023 № П/0086).
2. После того как бесхозяйный дом поставлен на учет, должен пройти год – на случай, если появится собственник или иное лицо, имеющее права на недвижимость.
3. По истечении одного года местные органы власти обращаются в суд за признанием права собственности за ними.
4. После того как недвижимое имущество перешло в собственность органов власти, они организовывают аукцион, где и можно купить участок с домом (предложить наибольшую цену или же быть единственным участником). Иногда можно приобрести имущество и без торгов – все возможные случаи перечислены в ст. 39.3 Земельного кодекса РФ.
5. Вступление победителя аукциона в право собственности.

Здесь два минуса:

1. Первый – долгое ожидание, пока муниципалитет сможет оформить на себя право собственности, затем участие в аукционе и переход права собственности.
2. Второй – внезапное появление наследников на искомую недвижимость. Несмотря на то что по общему правилу срок вступления в наследство – 6 месяцев, через суд можно изменить этот срок, если наследник докажет, что он не мог знать о своем праве, или же у него были иные объективные причины на пропуск срока. В таком случае новому владельцу не поможет даже факт добросовестного приобретения.

Смотрите также

Купил дом – а он находится на соседнем участке. Что делать, чтобы избежать конфликта с соседомЧитать

Можно ли завещать дом без земли – или землю без дома. Нюансы законодательства, судебная практикаПодробнее

Что можно и что нельзя строить на даче. Разбираемся с понятиямиСмотреть

Прожить в доме 15 лет и оформить на себя вследствие срока давности

Согласно ст. 234 Гражданского кодекса РФ, существует приобретательная давность – когда лицо, не являющееся собственником недвижимости, в течение 15 лет открыто и добросовестно владеет ею, после чего приобретает право собственности на данное имущество.

Как это работает? Здесь есть три обязательных нюанса:

1. Добросовестность владения. Это значит, что человек оплачивает ЖКХ, проводит ремонтные работы, ухаживает за земельным участком – словом, делает все то, что и в своем собственном доме, сохраняя имущество и следя за ним.
2. Непрерывность. Необходимо владеть и пользоваться бесхозяйным имуществом непрерывно на протяжении 15 лет. На практике это чаще всего означает, что бесхозяйный дом – фактически единственное жилье человека, который претендует на имущество по приобретательной давности.
3. Открытость владения. Это означает, что человек не может скрываться, должен владеть домом открыто, свободно проживать, общаться с соседями и т. д.

Если все три условия соблюдаются на протяжении 15 лет, то после этого лицо может обратиться в суд для признания права собственности на бесхозяйный дом, регистрации права в Росреестре и дальнейшего распоряжения имуществом, как полноправный владелец.

Главный минус – слишком долгий срок, в течение которого могут объявиться законные претенденты на имущество. Тогда дом придется покинуть вне зависимости от того, сколько сил и средств было вложено в его обустройство и взыскать свои траты в этом случае практически нереально. Зато бывают случаи, когда объявившиеся хозяева пытались привлечь жильцов к уголовной ответственности за уничтожение или порчу имущества – например, человек снес сарай или выбросил какой-то садовый инвентарь.

Резюме

Теоретически оформить в собственность можно бесхозяйное имущество – у которого нет собственника или же он неизвестен, или же отказался от своего права собственности. Чаще всего это пустующие дома в деревнях.

Способов оформления три:

1. Попытаться найти собственника и выкупить у него дом с участком.
2. Если собственника нет или он не установлен, обратиться в муниципалитет – местные органы власти оформят право собственности на себя, а затем выставят недвижимость на аукцион, где ее можно будет выкупить.
3. Прожить в доме 15 лет, открыто и добросовестно им владея – способ крайне рискованный, ведь могут объявиться законные претенденты на жилье.

Выморочное имущество и его отличие от бесхозяйного

Выморочное имущество — это имущество умершего, на которое никто не претендует или не может претендовать (ст. 1151 ГК РФ). Право собственности на него оформляют органы местного самоуправления, после чего жильё можно купить с аукциона.

Бесхозяйное имущество (ст. 225 ГК РФ) — то, у которого собственника нет или он неизвестен: его сначала ставят на учёт в ЕГРН, а через год признают муниципальной собственностью через суд.

Частые вопросы

Можно ли просто занять заброшенный дом и жить в нём?

Жить можно, если собственник не возражает, но право собственности придётся оформлять: бесхозяйный дом оформляют через муниципалитет или по приобретательной давности.

Какие дома считаются бесхозяйными?

Те, у которых нет собственника, он неизвестен или отказался от права (ст. 225 ГК РФ). Просто заброшенный дом с известным владельцем бесхозяйным не является.

Сколько лет нужно владеть домом, чтобы оформить его на себя?

15 лет непрерывного, открытого и добросовестного владения недвижимостью — приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ).

Как узнать собственника заброшенного дома?

Заказать выписку из ЕГРН по адресу или кадастровому номеру через МФЦ; сведения также можно получить у председателя СНТ или в местной администрации.

Что делать, если собственник дома неизвестен?

Обратиться в муниципалитет: он поставит дом на учёт как бесхозяйный, через год обратится в суд, после чего имущество продаётся на аукционе.

Что такое выморочное имущество?

Имущество умершего, на которое никто не претендует; право собственности на него оформляют органы местного самоуправления (ст. 1151 ГК РФ).