Купил дом – а он находится на соседнем участке. Что делать, чтобы избежать конфликта с соседом
– Недавно купил дом. Сделка прошла регистрацию в Росреестре, права собственности зарегистрированы. Но потом пришел сосед и сказал, что наш дом стоит на его участке, и мы должны платить аренду, как предыдущий владелец. А если мы этого не сделаем, то он пойдет в суд с требованием снести дом. Что это за новости и что нам теперь делать?
– Действительно, такая ситуация могла случиться. То, что сделка прошла регистрацию в Росреестре, говорит о том, что документы о праве собственности были в порядке, но это не исключает возможных проблем с границами участка из-за того, что дом был не привязан к участку.
🏠 Привязка дома к земельному участку – почему это важно
При покупке дома в договоре купли-продажи должно быть указано два объекта: собственно дом, а также земельный участок – с разными кадастровыми номерами. Помимо этого, нужно проверять соотношение дома и земельного участка между собой на двух выписках из ЕГРН.
Чтобы снизить свои риски при приобретении недвижимости, необходимо удостовериться, что дом привязан к земле. Под привязкой дома понимается определение его координат на местности. Привязка позволяет понять где, на каком месте (границе) находится дом на участке.
Даже если у дома тот же адрес, что и у участка, но нет ссылки на землю в выписке из ЕГРН, то это значит, что дом не привязан. Следовательно, теоретически дом может стоять где угодно, включая соседский земельный участок.
💁♀️ Причины отсутствия привязки дома к земле
Проблема с отсутствием привязки дома к участку возникает из-за того, что не проведено межевание – и нет готового межевого плана. Поэтому перед покупкой нужно проверить, размежевана ли земля, есть ли у нее четкие границы.
Если при межевании выяснится, что границы между соседями не совпадают, то правда будет на стороне того, кто первым установил границы. Все спорные ситуации по вопросу границ будут решаться в суде.
❗ Последствия
Отсутствие привязки дома к земельному участку грозит возникновением претензий со стороны соседа или государства. Например, дом может стоять на красной линии, пересекать газопровод, тротуар, иными словами – был возведен с нарушениями. Тогда его могут потребовать снести по решению суда.
💰 Стоит ли решаться на покупку
Если у дома нет привязки к участку и нынешний владелец не хочет ее делать, то от покупки стоит отказаться, так как это чревато возникновением претензий со стороны соседа.
👇 Что делать, если купить все равно хочется
Если привязки у дома нет, то нужно попросить собственника сходить в БТИ и посмотреть, какие документы там есть по границам земельного участка. Возможно, нужно будет обратиться к кадастровому инженеру. Он проведет обмер постройки, определит ее координаты и составит технический план.
В техническом плане будет указан кадастровый номер участка с расположенным домом. В результате связь между домом и участком будет установлена.
Связь между участком и строением допускается установить и в рамках процедуры уточнения границ земли. Ее проводят в том случае, если есть правоустанавливающие документы, но границы земельного участка указаны, как «неуточненные». Такая ситуация обычно возникает на участках для садоводства, ЛПХ или дачного хозяйства.
И только в процессе постановки на учет границ можно понять, стоит ли дом в пределах участка, или его часть построена у соседа.
✅ Что делать, если человек уже купил дом, а потом оказалось, что часть дома стоит на земле соседа
Если дом уже куплен, а потом оказалось, что он стоит на участке соседа, то придется договариваться с ним. Например, предложить выкупить у него часть земельного участка, выплатить ему компенсацию. Если спор удастся решить мирно, то нужно официально зарегистрировать новые границы.
Либо можно уточнить границу земельного участка и понять – может, требования соседа неправомерны. Если земельные участки накладываются друг на друга, следует обращаться в суд и передвигать земельный участок соседа, чтобы по документам все совпало. К исковому заявлению об установлении границ земли необходимо приложить межевой план и документы, подтверждающие права собственности.
✨ Итоги
Резюмирую:
- Перед покупкой дома необходимо уточнить, привязан ли он к земельному участку.
- Под привязкой понимается определение расположения дома на местности.
- Если дом не привязан к участку, то стоит воздержаться от покупки, иначе она может принести немало проблем с соседом или государством.
- Перед покупкой можно обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана или уточнения границ участка, а также привязки к дому.
- Если дом на спорном участке земли уже куплен, то придется урегулировать конфликт с соседом. Это можно сделать в согласительном или судебном порядке: через выплату компенсации или оспаривание действующих границ земельного участка.
