Частная собственность на землю: что это значит, плюсы и минусы

Чья земля на самом деле, показывает выписка из ЕГРН: право собственности на участок подлежит государственной регистрации, и собственник — тот, кто записан в реестре.

Что значит «земля в собственности»

Земля в России может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9 Конституции РФ). Поэтому «земельное» бывает и частным, и казённым.

Частная собственность — это участки, которые граждане и юридические лица приобрели по основаниям, предусмотренным законом (п. 1 ст. 15 ЗК РФ). О том, как возникла частная собственность на землю, есть отдельный материал.

Собственник владеет, пользуется и распоряжается землёй свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав других лиц (п. 3 ст. 209 ГК РФ).

Если владельцев несколько, это общая долевая собственность либо совместная, когда доли не определены.

Какие участки нельзя иметь в собственности

Закон делит такие земли на две группы (п. 2 ст. 27 ЗК РФ).

Если такой участок предлагает купить администрация, просите назвать федеральный закон, который разрешает продажу.

Кто может владеть: граждане, организации, иностранцы

Граждане России и российские организации покупают землю без особых условий, кроме закрытых городов. Для иностранных граждан и организаций, лиц без гражданства запретов больше. Основные:

1. Приграничные и иные особые территории. Иностранцам нельзя иметь в собственности участки на приграничных территориях по перечню Президента и на иных территориях, особо установленных федеральными законами (п. 3 ст. 15 ЗК РФ). Приграничный перечень утверждён Указом Президента РФ от 09.01.2011 № 26; Указом от 27.07.2026 № 521 в него добавлен «Сириус».
2. Земли сельскохозяйственного назначения. Иностранцы и юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранцев превышает 50 %, могут обладать такими участками только на праве аренды (п. 3 ст. 3 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ).
3. Морские порты. Участки в границах морского порта не могут находиться в собственности иностранцев (ч. 2 ст. 28 Федерального закона от 08.11.2007 № 261-ФЗ).
4. Закрытые города (ЗАТО). Сделки с недвижимостью там совершают только граждане России, которые там постоянно живут или бессрочно работают в профильной организации, и местные юридические лица. Остальным, включая россиян, нужно согласованное решение местных властей (п. 1–2 ст. 8 Закона РФ от 14.07.1992 № 3297-1).

Остальные участки иностранец вправе купить, если нет специального запрета федерального закона. Сделки с недвижимостью с лицами из недружественных государств идут в особом порядке — по разрешению Правительственной комиссии (Указ Президента РФ от 01.03.2022 № 81).

Участок, который по закону не может принадлежать иностранцу, нужно продать или подарить в течение года. Иначе суд назначит принудительную продажу либо передаст землю государству с выплатой стоимости (ст. 238 ГК РФ).

Личная или частная собственность: разница

Закон признаёт частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности (п. 1 ст. 212 ГК РФ). «Личной» собственности на землю, при которой участком можно пользоваться, но нельзя продать, в законе нет.

В быту «личным» называют участок, оформленный на одного человека. Юридически это та же частная собственность. Если же участком разрешено только пользоваться, значит, он не в собственности, а, например, в аренде.

Когда право на землю прекращается

Право собственности прекращается, когда владелец передаёт участок другому лицу или отказывается от него, а также по иным основаниям из закона (ст. 44 ЗК РФ). Против воли собственника землю забирают в основном в таких случаях:

• Взыскание по долгам. Обратить взыскание на участок по обязательствам собственника можно только по решению суда (ст. 278 ГК РФ).
• Неиспользование. Участок для сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства могут изъять, если он не используется по целевому назначению три года (если закон не установил больший срок). Сюда не входит время освоения участка и время, когда использовать его было нельзя из-за стихийного бедствия или иных обстоятельств (ст. 284 ГК РФ). Срок освоения в населённом пункте — три года (п. 2 ст. 85.1 ЗК РФ). Для сельскохозяйственных земель время освоения не вычитают.
• Использование с нарушением закона (ст. 285 ГК РФ): участок используют не по назначению, с существенным снижением плодородия или вредом природе либо на нём не снесли самовольную постройку. См. использование земли не по целевому назначению.
• Изъятие для государственных или муниципальных нужд — с возмещением (см. ниже).
• Реквизиция. При чрезвычайных обстоятельствах участок временно изымают с возмещением убытков (п. 1 ст. 51 ЗК РФ).
• Конфискация — безвозмездно, по решению суда как санкция за правонарушение (ст. 243 ГК РФ).
• Национализация — только на основании закона и с возмещением стоимости и убытков (ст. 235 ГК РФ).

Как забирают участок за неиспользование или нарушения. Сначала собственника обязаны заблаговременно предупредить о нарушении (п. 1 ст. 286 ГК РФ). Получив предписание, устраните нарушение в срок и письменно сообщите об этом — так участок сохраняют. Если собственник письменно согласился с решением об изъятии, участок продают с публичных торгов, если нет — орган вправе требовать продажи через суд (п. 2–3 ст. 286 ГК РФ). Дальше действует ст. 54.1 ЗК РФ, а для сельскохозяйственных земель — свой порядок (ст. 6 Закона № 101-ФЗ):

1. В течение шести месяцев со дня вступления решения суда в силу местная администрация проводит продажу участка с торгов. Начальная цена — рыночная стоимость по оценке (п. 4 ст. 54.1 ЗК РФ).
2. Если торги не состоялись, не позднее чем через два месяца проводят повторные, начальную цену снижают на 20 %.
3. Вырученные деньги выплачивают бывшему собственнику за вычетом расходов на торги.

Изъятие земли для государственных нужд: порядок, сроки, деньги

Под дорогу или иной публичный объект участок изымают по решению органа власти. Сроки, размер возмещения и другие условия определяет соглашение об изъятии (п. 6 ст. 279 ГК РФ).

В возмещение включают рыночную стоимость участка, убытки и упущенную выгоду (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ). Собственник вправе предложить другой размер возмещения, приложив обосновывающие документы, например свой отчёт об оценке (п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ).

Если за 90 дней подписанное соглашение не представлено, орган власти вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии. Не согласны с суммой — направьте предложения до конца этого срока.

Три месяца на обжалование считают со дня уведомления, а уведомлённым собственник считается и тогда, когда заказное письмо вернулось отправителю (п. 11 ст. 56.6 ЗК РФ). Проверьте, какой почтовый адрес указан за вами в ЕГРН.

Плюсы и минусы частной собственности на землю

Плюсы:

• участком распоряжаются без согласия администрации: его можно продать, подарить, заложить, передать по наследству;
• право бессрочное, продлевать его, как аренду, не нужно.

Минусы:

• земельный налог: ставку устанавливает муниципалитет, но не выше 0,3 % для сельскохозяйственных участков, земель под жильё, личное подсобное хозяйство, сад и огород и не выше 1,5 % для прочих (п. 1 ст. 394 НК РФ). К прочим относятся и участки под жильё, подсобное хозяйство, сад и огород дороже 300 млн рублей по кадастру, а также участки под индивидуальный дом, подсобное хозяйство, сад и огород, занятые в бизнесе;
• обязанность использовать землю по назначению, иначе возможны штраф и изъятие;
• по долгам собственника на участок могут обратить взыскание.