Аукцион по продаже земельного участка: виды, правила и особенности проведения
Покупка земельного участка является выгодным вложением средств, поскольку в дальнейшем он может быть использован для различных целей: строительства, ведения сельского хозяйства, отдыха и т. п. Наиболее выгодным и дешевым способом получения земли является приобретение ее у государственного или муниципального органа.
Однако для этого претендентам практически во всех случаях придется пройти процедуру участия в торгах, в ходе которых и будет определен покупатель. Более подробно о правилах и особенностях проведения данной процедуры — далее в статье.
Законодательное регулирование
Порядок и правила проведения торгов закреплены на законодательном уровне, а именно в Земельном кодексе РФ.
В частности, этому вопросу посвящены отдельные статьи данного нормативно-правового документа — ст. 39.3 – 39.17 ЗК РФ.Именно в соответствии с положениями этих статей и осуществляется регулирование
порядка проведения торгов по продаже земельных участков.
Кроме этого, правовое регулирование осуществляется отдельным документом — Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков.
Данные правила утверждены Постановлением правительства РФ от 11.11.2002 г. №808 и ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г.
Что касается дальнейшего заключения договора купли-продажи, то это происходит уже в соответствии с положениями гражданского законодательства.
Основным документом при этом является Гражданский кодекс, глава 7 которого полностью посвящена данной сделке.Понятие и виды
Аукцион по продаже земельного участка представляет собой процедуру, в ходе которой данный объект выставляется на продажу для множества претендентов. Побеждает при этом тот из них, кто предложит за него самую большую цену.
По способу проведения и кругу участников торги могут быть разделены на два основных вида:
Открытые
В этом случае мероприятие проводится без какого-либо ограничения по численности участников или их категории. При этом предложение о проведении торгов размещается в общем доступе и распространяется на всех возможных претендентов. Единственное ограничение, которое допускается в этом случае, это ограничение по численности участников, что обычно связано с их квалификационными характеристиками.
Некоторые различия при этом есть и во время установления цены. В частности, в данном случае заявки на цену подаются открыто, без каких-либо защитных мер.
Поэтому все участники могут знать ставки своих соперников и, при необходимости, перебивать их, предлагая большую цену.Закрытые
В этом случае круг потенциальных участников весьма ограничен не только по численности, но и по определенным характеристикам, которые могут быть связаны с особенностями законодательства или условиями аукциона.
Что касается способа подачи заявлений о цене, то это делается с определенными
ограничениями. В частности, ставки участников подаются в закрытых конвертах, и никто из них не знает о предложениях от других претендентов.
Несмотря на наличие определенных ограничений при проведении закрытых торгов, информация о них все равно должна поступать в средства массовой информации. Причем оповещение должно быть опубликовано как перед началом этого мероприятия, так и после его окончания, для оглашения результатов.
Однако наиболее предпочтительной и справедливой формой проведения аукциона является открытая, поскольку с ее помощью максимально обеспечиваются равные права для всех участников.В идеале именно такая форма и должна использоваться при продаже государственных и муниципальных земельных участков .
Порядок проведения
Принятие решения об организации и проведении процедуры торгов находится в компетенции уполномоченных на это органов государственной или муниципальной власти, в собственности которых и находится конкретный участок земли. При этом приниматься данное решение может как по инициативе этого органа, так и на основании письменных обращений граждан или юридических лиц.
В обобщенном виде порядок проведения аукциона на продажу земельного участка выглядит следующим образом:
Публикация извещения о начале торгов
Делается это в средствах массовой информации минимум 30 дней до начала аукциона. В частности, извещение необходимо опубликовать в периодическом издании (газете или журнале) того региона, где продается земля. Также допускается информирование при помощи официального сайта местного органа власти, который является продавцом.
Прием заявок от претендентов
Для получения права на участие в аукционе они должны в установленный срок подать следующий пакет документов:
- заявка на участие (заполняется в соответствии с установленной формой, которая указывается в извещении);
- копии удостоверяющих личность документов (требуются в том случае, если претендентом выступает гражданин);
- выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ (необходима для индивидуальных предпринимателей или юридических лиц соответственно);
- документы, которые подтверждают внесение задатка (стоит учитывать, что это считается оформлением соглашения о задатке);
- заверенный в соответствии с требованиями российского законодательства перевод на русский язык бумаг, которые подтверждают государственную регистрацию юридического лица (если заявителем является иностранное юрлицо).
Стоит учесть, что организатор аукциона не имеет права требовать от претендентов предоставления других документов, кроме обозначенных выше.Крайний срок подачи всех бумаг — за пять дней до начала аукциона. Документальное закрепление поданных заявок осуществляется в специальном журнале.
Рассмотрение заявок
На этом этапе проверяются такие моменты:
- наличие у претендента всех необходимых документов;
- его соответствие предъявляемым требованием;
- установление факта поступления задатка.
В результате проверки либо принимается решение о допуске тех или иных претендентов к участию, либо об отказе для них в этом.Те участники, которые были допущены к аукциону, заносятся в протокол. Не позднее дня после подписания этого документа всем претендентам, которые подавали заявки, должны быть направлены извещения с закрепленным там решением о том, прошли или не прошли они процедуру отбора.
Проведение торгов
Они проводятся в то время и в том месте, которые ранее были указаны в извещении.
В начале мероприятия проводящее его лицо (аукционист) оглашает наиболее важную информацию, а именно:
- наименование предмета продажи;
- его основные характеристики;
- начальную цену;
- «шаг аукциона».
После этого все участники получают пронумерованные билеты. Эти билет желающие могут поднимать каждый раз для увеличения цены участка (либо начальной, либо уже повышенной другими претендентами).
При этом цена будет повышаться на величину шага аукциона.Если после очередного повышения не будет претендентов, готовых еще больше поднять цену, аукционист должен произнести ее три раза. В том случае, если после этого никто так и не поднимет билет, победителем торгов будет признан тот участник, который делал это последним.
Оформление результатов
Делается это при помощи протокола, в который заносятся сведения о победителе аукциона, а также о других существенных условиях сделки (в частности, о цене). Далее именно этот документ будет являться главным основанием для заключения договора купли-продажи.
Протокол составляется в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами аукциона — его победителем и организатором. Один экземпляр после этого остается у организатора, второй передается победителю.
Публикация в СМИ информации о результатах аукциона
Делается это в тех же источниках, в которых ранее публиковалось извещение о проведении мероприятия.
Заключение договора купли-продажи
Он оформляется в соответствии с теми существенными условиями (то есть ценой и
предметом), которые были оговорены ранее. Стоит учесть, что для подписания договора у сторон есть четко обозначенный срок — максимум пять дней с момента окончания торгов.
Помимо заключения договора купли-продажи с победителем, у организатора есть определенные обязательства и перед другими участниками. В частности, он должен вернуть им всю сумму внесенного задатка, необходимого для участия в аукционе.
Делается это на расчетный счет, который обязательно должен быть указан при подаче заявок претендентами.
Для этого также есть установленный срок — три дня после оформления протокола с результатами торгов.Правила организации и проведения
При организации и проведении аукциона обе стороны (и организатор, и участники) должны учитывать некоторые правила и условия:
1. Объектом продажи может быть только такой участок, который прошел процедуру установленную законодательством процедуру государственного кадастрового учета. При этом в отношении земли должны быть определены данные по ее разрешенному использованию, а также быть подключенными все необходимые для конкретного участка коммуникации.
2. Продавец земли (то есть государственный орган исполнительной власти) определяет такие параметры мероприятия:
- начальную стоимость объекта;
- величину задатка, который должны внести участники;
- существенные условия договора купли-продажи.
При этом стоит учитывать, что начальная стоимость объекта определяется с учетом положений законодательства РФ об оценочной деятельности.3. Организатор торгов определяет следующие условия этого мероприятия:
- дату, время и место;
- порядок проведения;
- срок и форму подачи заявок;
- порядок внесения задатка и его возврата;
- шаг аукциона.
Последний показатель представляет собой величину возможного повышения цены участка за один раз. Обычно его размер находится в пределах 1-5% от первоначальной стоимости продаваемого объекта, установленной продавцом.
Основания для отмены торгов
В некоторых случаях процедура продажи земельного участка может быть отменена, а торги признаны несостоявшимися.
В частности, это может произойти в таких случаях:
- заявку на участие в данном мероприятии подали менее двух претендентов;
- во время проведения открытого по форме подачи заявлений о цене аукциона ни один из его участников после троекратного объявления первоначальной стоимости участка не поднял билет для ее повышения;
- во время проведения закрытого по форме подачи заявлений мероприятия ни один из его участников не был признан победителем согласно решению организатора;
- победитель торгов отказался от подписания протокола с его результатами или же от последующего заключения на этом основании договора купли-продажи.
Еще раз стоит отметить, что для заключения договора в законодательстве предусмотрен специальный срок. Он составляет 5 дней с момента подписания протокола о результатах торгов.
После окончания данного срока право по оформление договора купли-продажи теряется.
Данный реестр недобросовестных застройщиков поможет вам избежать неприятностей с недвижимостью. Продажа доли вашего ребенка очень сложное дело которое стоит проводить только в крайнем случае! Наша статья подробно рассказывает о данной процедуре.
Какую ответственность несет застройщик который не соблюдает сроки постройки? По ссылке есть вся информация по данной теме.
Когда возможна продажа участка без торгов?
В некоторых случаях претенденты могут получить право на покупку участка и без проведения процедуры торгов.
В частности, это возможно в таких случаях, перечисленных в законодательстве:
- если на участке находится объект недвижимости, принадлежащий претенденту на правах собственности (согласно ст. 36 ЗК РФ);
- земля предоставляется для целей, которые не связаны со строительством (в соответствии со ст. 34 ЗК РФ);
- с момента заключения договора аренды участка, предназначенного для сельскохозяйственных целей, прошло более трех лет (в соответствии со ст. 22 ЗК РФ);
- участок предоставляется особым категориям граждан (например, инвалидам или многодетным семьям);
- земля была предоставлена гражданам для ведения ЛПХ или ИЖС.
Кроме этого, в законодательстве выделяется и ряд других случаев, когда процедура торгов не является обязательной. Также сюда относятся ситуации, когда для участия в аукционе была подана всего одна заявка.
В этом случае договор купли-продажи заключается с этим единственным претендентом за начальную цену, установленную продавцом.
Однако это происходит только при условии, что он и поданные им документы соответствуют всем предъявляемым требованиям.Для многих граждан получение государственной или муниципальной земли является выгодной сделкой, ведь стоимость недвижимости при этом существенно отличается от рыночной. Основная сложность в этом случае состоит в особенностях процедуры торгов на право покупки такого участка — попасть на это мероприятие очень непросто, а выиграть его еще сложнее, ведь для этого претендент должен соответствовать множеству требований.
