Коллективно-долевая собственность на землю и её отличие от совместной

Участок записан на нескольких человек, и нужно понять, кто что может с ним сделать: продать свою часть, разделить землю, заплатить налог. Ответ зависит от того, какой вид общей собственности указан в выписке из реестра.

Что такое коллективно-долевая собственность и почему этого термина больше нет

Слово «коллективно-долевая» осталось от земельной реформы, когда землю колхозов и совхозов передавали работникам в общую собственность, а каждому полагался земельный пай. Гражданский кодекс такого вида не знает: общая собственность бывает долевой или совместной (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Если в старом свидетельстве написано «коллективно-долевая», сегодня это общая долевая собственность, а с паями на землях сельхозназначения работают по закону об обороте этих земель (Федеральный закон № 101-ФЗ).

По общему правилу право на долю появляется с записи в ЕГРН, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Исключения: права, возникшие до закона о регистрации 1997 года, в том числе по старым свидетельствам на земельную долю, действительны и без записи (п. 1 ст. 69 закона № 218-ФЗ), а наследник владеет долей со дня открытия наследства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Подробнее — в статье о праве владения земельным участком.

Общая долевая и общая совместная собственность: главные отличия

В старых статьях часто пишут, что совместную собственность нельзя установить договором, а неделимый участок может быть только в совместной собственности. Первое в целом верно: совместная собственность возникает только в случаях, предусмотренных законом (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Второе неверно: неделимый участок обычно и находится в долевой собственности, потому что по умолчанию общая собственность долевая (п. 3–4 ст. 244 ГК РФ).

Как возникает каждый режим и как определяются доли

Долевая собственность появляется, когда участок покупают или наследуют несколько человек, когда собственник дарит или продаёт часть участка. Размер долей указывают в договоре или в свидетельстве о наследстве. Если доли не определены ни законом, ни соглашением всех участников, они равны (п. 1 ст. 245 ГК РФ): у четырёх совладельцев — по 1/4, то есть по 25 %.

Совместная собственность на землю бывает в двух основных случаях:

• участок куплен супругами в браке на общие доходы — он общий, на кого бы ни был оформлен (ст. 34 СК РФ), но полученный одним супругом в дар или по наследству — его личный (п. 1 ст. 36 СК РФ);
• участок принадлежит крестьянскому (фермерскому) хозяйству — он в совместной собственности членов, если закон или договор между ними не устанавливает иное (ст. 257 ГК РФ).

Совместную собственность можно превратить в долевую соглашением, а при споре — через суд (п. 5 ст. 244 ГК РФ). При разделе или выделе доли считаются равными, если закон или соглашение не говорит иного (ст. 254 ГК РФ). Супруги делят имущество соглашением или через суд, и суд вправе отступить от равенства долей, например в интересах детей (ст. 39 СК РФ).

Права и обязанности участников долевой собственности

• Распоряжаться всем участком можно только по соглашению всех совладельцев (ст. 246 ГК РФ).
• Своей долей каждый распоряжается сам: продаёт, дарит, завещает, отдаёт в залог (п. 2 ст. 246 ГК РФ).
• Как пользоваться участком, решают соглашением; не договорились — порядок определяет суд, а тот, кому не досталась часть по размеру доли, вправе требовать компенсацию (ст. 247 ГК РФ).
• Налоги, сборы и расходы на содержание участка каждый несёт соразмерно доле (ст. 249 ГК РФ).

Земельный налог каждый платит за себя: при долевой — по доле, при совместной — поровну (ст. 392 НК РФ). Ставки зависят от категории земли, об этом — в статье о налоге на участки разных категорий.

Продажа и дарение доли: преимущественное право и нотариус

Продать долю постороннему, не предложив её совладельцам, нельзя: у них преимущественное право купить её по той же цене и на тех же условиях (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Порядок такой:

1. Письменно известите всех совладельцев о намерении продать долю, укажите цену и условия. Удобно — через нотариуса или заказным письмом с описью.
2. Подождите месяц после извещения. Если никто не купил долю, её можно продать любому, но не дешевле и не на лучших условиях. Если все письменно отказались, продать можно и раньше (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
3. Оформите договор у нотариуса: сделки по отчуждению долей в недвижимости удостоверяются нотариально (п. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ). Исключение — например, продажа всеми совладельцами всех долей одной сделкой.

Для участка из земель сельхозназначения, где совладельцев больше пяти (обычно это бывшие паи), правила другие (п. 1 ст. 12 закона № 101-ФЗ). Без выдела долю можно продать или подарить только другому совладельцу, сельхозорганизации или фермеру, которые этот участок используют. Постороннему — только после выдела участка в счёт доли. Нотариус для таких сделок не нужен (пп. 3 п. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ).

Если долю продали с нарушением, любой совладелец в течение трёх месяцев вправе потребовать в суде перевести на него права и обязанности покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Покупателю стоит заранее проверить участок перед покупкой, а договор составить по правилам купли-продажи доли земельного участка.

Совместная собственность: согласие и сделки

Имуществом в совместной собственности распоряжаются по согласию всех участников, и это согласие предполагается, кто бы из них ни заключил сделку (п. 2 ст. 253 ГК РФ). Остальные могут оспорить сделку из-за отсутствия полномочий, только если докажут, что покупатель знал или заведомо должен был знать об их несогласии (п. 3 ст. 253 ГК РФ).

Для супругов правило строже: чтобы продать, подарить или заложить общий участок, нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Без него супруг, чьё согласие не получено, вправе потребовать признать сделку недействительной в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Выдел доли и раздел земельного участка

Выдел и раздел — разные процедуры. При выделе из участка в долевой собственности образуется новый участок для того, кто выделяется, а остальные сохраняют право на исходный участок в изменённых границах (ст. 11.5 ЗК РФ). При разделе исходный участок прекращает существование, а все совладельцы, если не договорились иначе, сохраняют общую собственность на каждый новый участок (п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ).

1. Предложите совладельцам соглашение о выделе: кому какая часть, по схеме кадастрового инженера.
2. Согласия нет — обращайтесь в суд с требованием выдела доли в натуре (п. 2–3 ст. 252 ГК РФ).
3. Если выделить долю нельзя без несоразмерного ущерба участку, суд присуждает выплату стоимости доли.

Незначительную долю, которую нельзя выделить и в использовании которой у собственника нет интереса, суд может заменить компенсацией и без его согласия (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Подробнее — в статьях о том, как выделить долю земельного участка, и о разделе земельного участка.

Долги совладельца и взыскание на долю

Если у совладельца не хватает другого имущества, кредитор вправе потребовать выдела его доли, чтобы обратить на неё взыскание (ст. 255 ГК РФ). Когда выдел невозможен или против него возражают остальные, кредитор может потребовать продать долю совладельцам по рыночной цене, а при их отказе — с публичных торгов. Весь участок за долги одного совладельца не продают.