Как снести старый дом на участке по закону: уведомления, сроки, снятие с учёта

Порядок зависит от трёх вещей: капитальный ли дом, кому он принадлежит и что будет на его месте — пустой участок или новый дом.

Нужно ли разрешение на снос дома

Нет. Снос объекта капитального строительства идёт по решению его собственника (ч. 1 ст. 55.30 ГрК РФ). Вместо разрешения закон требует уведомлений о начале и о завершении сноса. Получив уведомление, орган местного самоуправления проверяет комплект документов и размещает его в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности; права запретить снос эта норма ему не даёт (ч. 11 ст. 55.31 ГрК РФ).

Полный текст порядка — в ст. 55.31 Градостроительного кодекса.

Дом не на кадастровом учёте: можно ли сносить без бумаг

Всё решает не запись в ЕГРН, а то, капитальный ли дом. Правила сноса из Градостроительного кодекса не распространяются только на некапитальные строения (п. 10 ст. 1 ГрК РФ): летний домик без фундамента, бытовку, навес. Их можно разобрать без уведомлений.

Если дом стоит на фундаменте и прочно связан с землёй, уведомлять администрацию нужно, даже если права на него никто не регистрировал и на кадастровой карте дома нет. Отключить такой дом от сетей тоже нужно.

Шаг 1. Отключить дом от сетей

Снос начинают только после отключения от электричества, газа, воды и канализации. Напишите заявление в каждую организацию, которая обслуживает эти сети. Условия отключения она выдаёт бесплатно, не позднее чем через 10 рабочих дней. Само отключение подтверждается актом организации (ч. 2 ст. 55.31 ГрК РФ). Сохраните эти акты — они понадобятся для уведомления.

Шаг 2. Уведомление о планируемом сносе

Срок. Не позднее чем за 7 рабочих дней до начала работ (ч. 9 ст. 55.31 ГрК РФ). Считаются именно рабочие дни: выходные и праздники в срок не входят.

Куда подать. В орган местного самоуправления поселения, муниципального или городского округа по месту нахождения дома. Способы:

• лично в администрации или через МФЦ;
• почтой;
• через Госуслуги или региональный портал (ч. 9.1 ст. 55.31 ГрК РФ).

Что указать. Данные собственника, сведения о праве на участок и на дом, о правах других лиц на дом, адрес для связи (ч. 9 ст. 55.31 ГрК РФ).

Что приложить. Результаты обследования дома и проект организации работ по сносу (ч. 10 ст. 55.31 ГрК РФ). Их не требуют для объектов из п. 1–3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ: жилых и садовых домов и хозпостроек на садовых участках, гаражей на участках граждан, построек вспомогательного использования. Распространяется ли это исключение на дом на участке ИЖС или ЛПХ (п. 1.1 ч. 17 ст. 51), из текста закона прямо не следует, поэтому владельцу такого дома лучше заранее спросить в администрации, какой комплект она ждёт.

Кто будет сносить: сами или подрядчик

Для жилого или садового дома и хозпостроек на садовом участке, а также гаража и других объектов из п. 1–3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ членство в саморегулируемой организации не нужно ни собственнику, ни подрядчику, и сумма договора здесь не важна (п. 5 ч. 6 ст. 55.31 ГрК РФ). Такой дом можно снести своими силами или нанять любого подрядчика.

В остальных случаях своими силами сносит только застройщик — член СРО в области строительства (ч. 8 ст. 55.31 ГрК РФ). Подрядчик тоже должен быть членом СРО, а без членства вправе работать, только если обязательства по договору не превышают 1 млн руб. (ч. 4–5 ст. 55.31 ГрК РФ). Для дома на участке ИЖС действует та же оговорка, что и про документы: можно ли сносить его самому, уточните в администрации. Требование о СРО относится к тому, кто сносит дом, а не к кадастровому инженеру.

Шаг 3. Уведомление о завершении сноса

Когда дом снесён и площадка убрана, подайте второе уведомление — не позднее 7 рабочих дней после завершения работ (ч. 12 ст. 55.31 ГрК РФ). Подают его туда же и теми же способами, что и первое.

Шаг 4. Акт кадастрового инженера и снятие с учёта

1. Пригласите кадастрового инженера. Он осматривает место и составляет акт обследования, который подтверждает, что здания больше нет (ч. 1 ст. 23 Закона № 218-ФЗ). Срока «в течение 7 дней после сноса» закон не устанавливает, но тянуть невыгодно: без акта дом остаётся в ЕГРН.
2. Подайте в Росреестр (через МФЦ или Госуслуги) одно заявление: на кадастровый учёт в связи с прекращением существования дома и на регистрацию прекращения права. Если право было зарегистрировано, обе процедуры проводят одновременно (п. 3 ч. 3 ст. 14 Закона № 218-ФЗ). Заявитель — собственник (п. 4 ч. 1 ст. 15 того же закона). Основной документ — акт обследования (п. 7.4 ч. 2 ст. 14).
3. Дождитесь выписки. Срок — 10 рабочих дней с приёма заявления Росреестром, 12 рабочих дней при подаче через МФЦ (п. 5 и 6 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ). Если дом стоит на учёте, а право на него не регистрировали, проводят только кадастровый учёт: 5 рабочих дней, через МФЦ — 7 (п. 3 и 4 ч. 1 ст. 16).

Право собственности на дом прекращается с его уничтожением (п. 1 ст. 235 ГК РФ), а запись в ЕГРН приводит реестр в соответствие с этим.

Налог после сноса

Налог на имущество за снесённый дом перестают начислять с 1-го числа месяца, в котором дом уничтожен (п. 2.1 ст. 408 НК РФ). Чтобы не ждать, после сноса подайте заявление о гибели или уничтожении объекта в любую налоговую или через МФЦ и приложите акт обследования или уведомление о завершении сноса. Без заявления начисление прекратят по сведениям, которые инспекция получит, в том числе из Росреестра, поэтому снятие с учёта всё равно доведите до конца.

Когда нужно согласие совладельцев и супруга

• Долевая собственность. Распоряжаться общим имуществом участники могут только по соглашению всех (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Без согласия совладельца сносить дом нельзя.
• Дом нажит в браке. Общим имуществом супруги распоряжаются по обоюдному согласию (п. 1 ст. 35 СК РФ). Это касается и случая, когда собственником в ЕГРН записан только один супруг. Нотариальное согласие закон требует для сделок, а снос сделкой не является, но письменное согласие лучше взять, чтобы избежать спора.

Если доля в доме принадлежит ребёнку или недееспособному, проконсультируйтесь в органе опеки до начала работ.

Строите новый дом на месте старого

Если старый дом сносят, чтобы построить на его месте новый, правила главы о сносе не применяются: снос идёт в порядке, установленном для строительства (ч. 8 ст. 55.30 ГрК РФ). Для индивидуального жилого дома разрешение на строительство не нужно — подаётся уведомление о планируемом строительстве (п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Заранее проверьте, разрешено ли на вашей земле строить жилой дом. Если старый дом оставляете, пригодится инструкция, как построить второй дом на участке.

Самовольной постройкой новый дом делают отсутствие нужных разрешений или неподходящее разрешённое использование участка (п. 1 ст. 222 ГК РФ). То, что старый дом ещё числится в ЕГРН, само по себе в этой норме признаком самостроя не названо. Но запись о несуществующем доме мешает при оформлении нового, поэтому снимите старый с учёта до подачи документов на новый.

Когда снести нельзя: объект культурного наследия

Если дом — объект культурного наследия или стоит на территории памятника или ансамбля, строительные, земляные и иные работы там запрещены, кроме работ по сохранению наследия (пп. 1 п. 1 ст. 5.1 Федерального закона № 73-ФЗ). Если дом старинный, до подачи уведомления проверьте его статус в органе охраны объектов культурного наследия региона.

Таблица: шаги, сроки, нормы