Неполная цена в договоре купли-продажи квартиры: риски и последствия
Как правило, инициатива внести неполную цену в договор купли-продажи (ДКП) принадлежит продавцам квартир. Иногда покупатели поддаются их убеждению. Если я веду сопровождение сделки с недвижимостью, то категорически отказываюсь от участия в таких процедурах, а также не советую участвовать в них никому. Они далеко не так безобидны, как кажется на первый взгляд.
Коротко
Указывать неполную цену в договоре купли-продажи квартиры рискованно для обеих сторон: покупатель может потерять деньги, если сделку оспорят, а меньший вычет и больший налог бьют по кошельку. Если указанная цена ниже кадастровой стоимости, налоговики вправе считать НДФЛ не с суммы в договоре, а от кадастровой стоимости. Продавцу за уход от налога грозит ответственность по статье 198 УК РФ.
Актуально на 2026 год В 2026 году правила прежние: минимальный срок владения квартирой — пять лет (в отдельных случаях три), при продаже продавец вправе уменьшить доход на имущественный вычет 1 млн ₽, а покупатель вернёт 13% от цены в договоре в пределах 2 млн ₽. Если цена ниже кадастровой более чем на 30%, налог считают от кадастровой стоимости.
Причины неполной цены квартиры в договоре купли-продажи
Причина, по которой продавец пытается убедить покупателя подписать ДКП, в котором указана неполная стоимость жилья — налоговое законодательство. Статья 224 Налогового кодекса (НК) РФ обязывает уплачивать НДФЛ со всех видов дохода. В рамках Федерального закона № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» от 29.11.14 налогообложению подлежат объекты:
- Находившиеся в собственности меньше 3 лет, если право собственности на них возникло до 01.01.2016.
- Или менее 5 лет, если право собственности на них возникло после 01.01.2016, кроме случаев приватизации, наследования или принятия недвижимого имущества в дар (здесь устанавливается срок владения в 3 года).
Также на один объект предусмотрена не облагаемая налогом сумма в 1 миллион рублей. То есть продать квартиру за миллион и дешевле можно без уплаты налога. А в остальных случаях чем ниже стоимость жилья, тем ниже сумма НДФЛ.
Основные риски для покупателя
Если покупатель заплатил продавцу больше денег, чем указано в договоре, он подверг себя существенному риску.
Схема выглядит так:
- стороны оформляют ДКП;
- продавец получает денег больше, чем указано в договоре;
- после получения денег (обычно до завершения регистрации сделки в Росреестре) он расторгает сделку;
- покупатель возвращает квартиру и получает назад ту сумму, которая указана в ДКП.
Эта особенность несостоявшихся или расторгнутых сделок называется двусторонней реституцией: стороны возвращают всё, полученное по сделке, согласно договору.
Состояние преступности в РФ. Источник МВД.РФВ поисках предлога для расторжения договора мошенники используют различные методы. Например:
- продавец не выпишется или не выселится из квартиры;
- найдутся третьи лица, чьи права якобы нарушены;
- поступит заявление в суд, что сделка совершилась под принуждением, или продавец находился в состоянии алкогольного опьянения.
И даже если всё обойдётся благополучно, покупатель останется в проигрыше по двум причинам:
- При покупке недвижимости покупателю положен налоговый вычет в размере 13% от цены объекта, указанной в ДКП (но не превышающей 2 миллиона). И чем ниже цена, тем меньше будет назначена сумма, положенная к возврату покупателю.
- В случае продажи жилья раньше, чем через 5 лет, при удержании НДФЛ учитывается разница между суммой, затраченной на приобретение, и суммой продажи. Чем больше разница, тем больше налоговое удержание.
Покупателю участвовать в таких сделках не стоит.
Меры безопасности для покупателя
Настоятельно рекомендую покупателю принять следующие меры безопасности:
- цена не должна быть ничтожно малой, чтобы сделку не оспорили;
- все условия договора должны быть приемлемыми, чтобы не возникло повода расторгнуть договор по ст. 450 Гражданского кодекса РФ;
- собственник и его семья должны выписаться до начала сделки, и ничьи имущественные интересы продажа квартиры не должна нарушать.
Неполная цена при ипотеке
При оформлении ипотеки в сделку вступает третья сторона — банк. Так как кредитный договор оформляется на сумму не большую, чем стоимость жилья, махинации с указанием цены здесь не получатся. Ведь продавец получит от банка ровно столько, сколько указано в ДКП.
А есть ли риски для продавца?
- Если продавец будет уличён в намерении обмануть государство и укрыться от налогообложения, то здесь у него могут возникнуть серьёзные проблемы, согласно ст. 198 Уголовного кодекса РФ:
- в виде штрафов от 100 тысяч рублей;
- в виде лишения свободы на срок до трёх лет.
Если стоимость квартиры ниже кадастровой на 30% или больше, то налоговые органы вправе производить расчёт налога не с указанной в ДКП стоимости, а с кадастровой стоимости жилья.
В любом случае игры с законом могут привести к неприятным последствиям. Лучше всего указывать соразмерную цену квартиры – это даст гарантию безопасности сделки.
Частые вопросы
Чем опасна неполная цена квартиры в договоре?
Покупатель может потерять разницу: если сделку оспорят или расторгнут, он вернёт только сумму, указанную в договоре. Плюс будет меньше налоговый вычет.
Какой налог платят при продаже квартиры?
НДФЛ 13% с дохода от продажи, если квартира была в собственности меньше минимального срока (5 лет, а в отдельных случаях 3 года). Доход можно уменьшить на 1 млн ₽ или на расходы на покупку.
Можно ли указывать в договоре неполную цену?
Формально цену стороны определяют свободно, но занижение ради ухода от налога рискованно: для продавца это может обернуться ответственностью по статье 198 УК РФ.
Какую ответственность несёт продавец за занижение цены?
Уклонение от уплаты налога грозит штрафом и вплоть до лишения свободы по статье 198 УК РФ, а налог могут пересчитать от кадастровой стоимости квартиры.
Влияет ли заниженная цена на налоговый вычет покупателя?
Да, вычет считают от цены, указанной в договоре: чем она ниже, тем меньше вернут. Максимум — 13% от 2 млн ₽.
Читайте также
Чем грозит занижение цены продавцу
Если налоговая докажет умысел на уход от налога, продавца привлекут по ст. 198 УК РФ: штраф от 100 000 до 300 000 ₽ либо лишение свободы до 1 года, а при особо крупном размере — до 3 лет.
Кроме того, при цене ниже кадастровой более чем на 30% НДФЛ считают от кадастровой стоимости, а не от суммы в договоре.
Что теряет покупатель при неполной цене
Если сделку признают недействительной или расторгнут, покупатель вернёт только сумму, указанную в договоре. Налоговый вычет считают от цены в ДКП — чем она ниже, тем меньше возврат (максимум 13% от 2 млн ₽).
При перепродаже квартиры раньше минимального срока владения НДФЛ считают от разницы между ценой покупки и продажи.
