Неполная цена квартиры в договоре – стоит ли соглашаться

Как правило, инициатива внести неполную цену в договор купли-продажи (ДКП) принадлежит продавцам квартир. Иногда покупатели поддаются их убеждению. Если я веду сопровождение сделки с недвижимостью, то категорически отказываюсь от участия в таких процедурах, а также не советую участвовать в них никому. Они далеко не так безобидны, как кажется на первый взгляд.

Причины неполной цены квартиры в договоре купли-продажи

Причина, по которой продавец пытается убедить покупателя подписать ДКП, в котором указана неполная стоимость жилья – налоговое законодательство. Статья 224 Налогового кодекса (НК) РФ обязывает уплачивать НДФЛ со всех видов дохода. В рамках Федерального закона № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» от 29.11.14 налогообложению подлежат объекты:

1. Находившиеся в собственности меньше 3 лет, если право собственности на них возникло до 01.01.2016.
2. Или менее 5 лет, если право собственности на них возникло после 01.01.2016, кроме случаев приватизации, наследования или принятия недвижимого имущества в дар (здесь устанавливается срок владения в 3 года).

Также на один объект предусмотрена не облагаемая налогом сумма в 1 миллион рублей. То есть продать квартиру за миллион и дешевле можно без уплаты налога. А в остальных случаях чем ниже стоимость жилья, тем ниже сумма НДФЛ.

Основные риски для покупателя

Если покупатель заплатил продавцу больше денег, чем указано в договоре, он подверг себя существенному риску.

Схема выглядит так:

• стороны оформляют ДКП;
• продавец получает денег больше, чем указано в договоре;
• после получения денег (обычно до завершения регистрации сделки в Росреестре) он расторгает сделку;
• покупатель возвращает квартиру и получает назад ту сумму, которая указана в ДКП.

Эта особенность несостоявшихся или расторгнутых сделок называется двусторонней реституцией: стороны возвращают всё, полученное по сделке, согласно договору.

Состояние преступности в РФ. Источник МВД.РФ

В поисках предлога для расторжения договора мошенники используют различные методы. Например:

• продавец не выпишется или не выселится из квартиры;
• найдутся третьи лица, чьи права якобы нарушены;
• поступит заявление в суд, что сделка совершилась под принуждением, или продавец находился в состоянии алкогольного опьянения.

И даже если всё обойдётся благополучно, покупатель останется в проигрыше по двум причинам:

1. При покупке недвижимости покупателю положен налоговый вычет в размере 13% от цены объекта, указанной в ДКП (но не превышающей 2 миллиона). И чем ниже цена, тем меньше будет назначена сумма, положенная к возврату покупателю.
2. В случае продажи жилья раньше, чем через 5 лет, при удержании НДФЛ учитывается разница между суммой, затраченной на приобретение, и суммой продажи. Чем больше разница, тем больше налоговое удержание.

Так что покупателю ввязываться в такие инциденты не стоит.

Меры безопасности для покупателя

Настоятельно рекомендую покупателю принять следующие меры безопасности:

• цена не должна быть ничтожно малой, чтобы сделку не оспорили;
• все условия договора должны быть приемлемыми, чтобы не возникло повода расторгнуть договор по ст. 450 Гражданского кодекса РФ;
• собственник и его семья должны выписаться до начала сделки, и ничьи имущественные интересы продажа квартиры не должна нарушать.

Неполная цена при ипотеке

При оформлении ипотеки в сделку вступает третья сторона – банк. Так как кредитный договор оформляется на сумму не большую, чем стоимость жилья, махинации с указанием цены здесь не получатся. Ведь продавец получит от банка ровно столько, сколько указано в ДКП.

А есть ли риски для продавца?

1. Если продавец будет уличён в намерении обмануть государство и укрыться от налогообложения, то здесь у него могут возникнуть серьёзные проблемы, согласно ст. 199 Уголовного кодекса РФ:

• в виде штрафов от 100 тысяч рублей;
• в виде лишения свободы сроком до 2 лет.

2. Если стоимость квартиры ниже, чем кадастровая, на 30% или больше, то налоговые органы вправе производить расчёт налога не с указанной в ДКП стоимости, а с кадастровой стоимости жилья.

В любом случае игры с законом могут привести к нелицеприятным последствиям. Лучше всего указывать соразмерную цену квартиры – это даст гарантию безопасности сделки.