Кто устанавливает тариф на содержание и ремонт жилья в многоквартирном доме

В квитанции строка «содержание жилого помещения» стоит рядом с водой, отоплением и светом, поэтому кажется, что её тоже назначает государство. Порядок другой, и от него зависит, с кем спорить о цене: с соседями на собрании, с управляющей компанией или с администрацией.

Кто на самом деле устанавливает плату за содержание и ремонт

Единого государственного тарифа на содержание жилья нет. Закон требует лишь, чтобы платы хватало на содержание общего имущества по требованиям законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ). Сумму определяют сами собственники.

Если домом управляет управляющая организация, размер платы определяется на общем собрании собственников помещений. Оно учитывает предложения управляющей организации, а принятый размер действует не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений в доме (п. 31 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Что решает собрание, а что — муниципалитет и регион

Решение о размере платы принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников, участвующих в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

«Базовый муниципальный тариф» — это плата, которую администрация утверждает для домов, где собственники не выбрали способ управления или не приняли решение о размере платы. Её же вносят наниматели муниципального и государственного жилья (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ). Дому, где собрание решение приняло, она не обязательна. Искать её нужно в постановлении местной администрации, а плату своего дома — в протоколе собрания и договоре управления.

Как управляющая компания готовит предложение и что должно быть в расчёте

Цену предлагает управляющая организация, но у этого предложения есть обязательная форма (п. 31 Правил № 491):

1. Предложение о размере платы компания представляет собственникам не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания, в том числе размещает его на досках объявлений в подъездах.
2. В предложении должен быть расчёт (смета) и обоснование размера платы.
3. Если предложенная плата выше той, что администрация установила для домов без выбранного способа управления, компания обязана обосновать превышение расчётом годовой стоимости каждого вида работ и услуг с указанием периодичности их выполнения.

Одна итоговая цифра без сметы — повод не голосовать «за» и письменно потребовать расчёт. Перед собранием перечитайте договор с управляющей компанией: в нём записаны цена и порядок её изменения.

ТСЖ, кооператив и непосредственное управление

В доме, где создано товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, размер обязательных платежей и взносов на содержание и ремонт общего имущества определяют органы управления товарищества или кооператива в соответствии с уставом (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ). В ТСЖ смету доходов и расходов составляет правление (ст. 148 ЖК РФ), а размер обязательных платежей и взносов членов устанавливает общее собрание членов товарищества (ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Подробнее — про плюсы и минусы создания ТСЖ и про права и обязанности председателя ТСЖ.

При непосредственном управлении домом размер платы соответствует цене услуг и работ по договорам, которые собственники заключили с исполнителями (п. 32 Правил № 491).

Из чего складывается плата и какие нормы за этим стоят

Для собственника платёж за квартиру состоит из трёх частей: плата за содержание жилого помещения, взнос на капитальный ремонт и плата за коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ). О строках квитанции — в статье из чего состоит квартплата. В плату за содержание входят:

• услуги и работы по управлению домом;
• содержание и текущий ремонт общего имущества;
• коммунальные ресурсы, которые расходуются при использовании и содержании общего имущества, — общедомовые нужды (ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ);
• расходы на содержание внутридомовых инженерных систем, снятие показаний приборов учёта, выставление платёжных документов и взыскание долгов (п. 29 Правил № 491).

Взнос на капитальный ремонт — отдельная строка, в плату за содержание он не входит.

Смету управляющей компании сверяйте с минимальным перечнем услуг и работ по содержанию общего имущества: его утвердило постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, которое действует до 1 сентября 2029 года. А постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 — это правила предоставления коммунальных услуг: по формулам из его приложения № 2 считают воду, тепло и свет, но не плату за содержание.

Считает платёж тот, кто управляет домом: принятый размер платы за квадратный метр умножается на площадь помещения. Исключение — коммунальные ресурсы на общедомовые нужды: эту часть считают по нормативу и тарифам региона с перерасчётом по общедомовому счётчику, и она может меняться без собрания (ч. 7, 9.2 ст. 156 ЖК РФ).

Что делать, если плата за содержание завышена

Если за высокую цену проголосовало собрание, изменить её можно новым решением собрания. Решение, принятое с нарушением закона, собственник, который не участвовал в собрании или голосовал против, вправе обжаловать в суд в течение шести месяцев (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Если же сумма в квитанции больше той, что следует из решения, собственник вправе получить штраф.

1. Подайте в управляющую организацию, ТСЖ или кооператив письменное заявление: укажите период, начисленную сумму, сумму, которую следовало начислить, и потребуйте выплатить штраф.
2. Не позднее 30 дней со дня поступления обращения компания обязана проверить правильность начисления и принять решение: выплатить штраф или отказать (ч. 12 ст. 156 ЖК РФ).
3. Если нарушение подтвердилось, штраф выплачивается не позднее двух месяцев со дня получения обращения — путём снижения платы за содержание, а при долге, подтверждённом решением суда, путём уменьшения этого долга (ч. 13 ст. 156 ЖК РФ).
4. При отказе или молчании направьте жалобу в орган государственного жилищного надзора, приложив ответ и квитанции.

Штраф равен 50 % суммы, на которую начисленная плата превышает ту, что надлежало начислить (ч. 11 ст. 156 ЖК РФ). Это правило о плате за содержание. За завышенные начисления по коммунальным услугам такой же штраф 50 % предусмотрен отдельно (ч. 6 ст. 157 ЖК РФ); заявление подаётся тому, кто предоставляет услугу.

Другая ситуация — деньги берут, а работы не выполняют или выполняют плохо: не убирают подъезд, не чистят двор, запустили придомовую территорию. Тогда уменьшается стоимость невыполненной услуги или работы — пропорционально количеству полных календарных дней нарушения, а не вся плата (п. 10 Правил изменения размера платы из постановления № 491). Заявление подайте в течение 6 месяцев после нарушения, письменно или устно; его обязаны зарегистрировать (п. 8 тех же Правил).

Ответственность управляющей компании и защита прав потребителя

Орган жилищного надзора проверяет соблюдение правил содержания общего имущества и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения (п. 6 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ).

Административный штраф назначается не за завышение квартплаты, а за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов (ст. 7.22 КоАП РФ): для должностных лиц — от 4 000 до 5 000 рублей, для юридических лиц — от 40 000 до 50 000 рублей. Для управляющих организаций с лицензией есть более строгий состав — управление домами с нарушением лицензионных требований: для юридических лиц от 250 000 до 300 000 рублей (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ). Эти деньги идут в бюджет, а не собственнику.

Закон о защите прав потребителей защищает гражданина, который пользуется услугами для личных и домашних нужд, но не организацию или предпринимателя с помещением для бизнеса (преамбула Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1).