Публичная кадастровая карта: как найти участок и что о нём узнать

Карту открывают, когда выбирают участок для покупки или аренды, хотят убедиться, что соседний забор стоит на своём месте, или ищут незанятую землю. Сколько удастся узнать, зависит от того, стоит ли участок на учёте и определены ли его границы.

Где теперь публичная кадастровая карта Росреестра

Публичная кадастровая карта — это кадастровая карта для неограниченного круга лиц (п. 1 ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). На ней в графической и текстовой форме воспроизводятся сведения Единого государственного реестра недвижимости (ч. 1–2 ст. 12 Закона № 218-ФЗ). Закон действует с 1 января 2017 года (ч. 1 ст. 72), так что речь не о новинке.

Прежний адрес pkk5.rosreestr.ru, на который ссылаются старые инструкции, больше не основной. После поправок Законом от 02.11.2023 № 509-ФЗ карта размещается на портале пространственных данных НСПД — nspd.gov.ru — для просмотра без подачи запросов и без платы (ч. 3 ст. 12 Закона № 218-ФЗ). Регистрироваться и платить за просмотр не нужно. Сайты, которые за деньги «открывают карту» или «снимают ограничения», к государственной карте отношения не имеют.

Как найти земельный участок по кадастровому номеру на карте

Кадастровый номер у каждого объекта свой: он неизменяемый, не повторяется во времени и на территории России и присваивается органом регистрации прав (ч. 1 ст. 5 Закона № 218-ФЗ). Для присвоения номеров территорию страны делят на кадастровые округа, районы и кварталы (ч. 3 ст. 5), поэтому номер разделён двоеточиями: первые части обозначают округ, район и квартал, последняя — сам объект в квартале.

1. Возьмите номер из документов: свидетельства о праве, выписки из ЕГРН, договора или объявления продавца. Сверьте его полностью, вместе с нулями в номере квартала.
2. Откройте карту на портале НСПД и введите номер в строку поиска целиком, с двоеточиями.
3. Карта приблизит найденный объект и выделит его контур, а в карточке покажет текстовые сведения: вид объекта, площадь, категорию земель, разрешённое использование, кадастровую стоимость.
4. Сравните контур с тем, что видите на месте: где стоят заборы, дорога, соседние дома. Расхождение — повод заказать выписку и звать кадастрового инженера до сделки.

Если поиск ничего не выдал, проверьте номер у продавца или в правоустанавливающем документе. Пустой ответ означает либо ошибку в номере, либо то, что сведений об объекте в ЕГРН нет (об этом ниже).

Как найти участок без номера и понять, свободна ли земля

Без номера участок ищут по месту: приближают карту к посёлку или садоводству и нажимают на нужный контур — номер появится в карточке объекта. Так же узнают номера соседних участков, чтобы проверить смежные границы.

Найти «свободную» землю по карте можно лишь ориентировочно. Карта показывает то, что внесено в ЕГРН. Права, возникшие до вступления в силу Закона о регистрации 1997 года (№ 122-ФЗ), признаются действительными и без регистрации в ЕГРН, а регистрируют их по желанию владельца (ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ). Поэтому пустое место на карте может оказаться чьим-то участком. Прежде чем строить планы на такую землю, запросите сведения в администрации муниципалитета и почитайте, как проходит предоставление земельного участка в собственность.

Какие сведения об участке видны на карте, а какие нет

Точный состав сведений на кадастровых картах закон не перечисляет: его устанавливает орган нормативно-правового регулирования, а на публичную карту добавляются и сведения от органов власти и местного самоуправления (ч. 4–5 ст. 12 Закона № 218-ФЗ). На практике на карте видны сведения, которые в кадастре записаны за участком:

• основные — вид объекта, кадастровый номер и дата его присвоения, описание местоположения, площадь (ч. 4 ст. 8);
• дополнительные — кадастровая стоимость, категория земель, вид разрешённого использования (ч. 5 ст. 8);
• зоны с особыми условиями использования и другие ограничения, если они внесены в реестр, например публичный сервитут.

Имени собственника на карте нет. Даже в выписке из ЕГРН, которую может заказать любой человек, персональные данные гражданина-правообладателя без его заявления не указывают — пишут только, что объект принадлежит физическому лицу (ч. 7.1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ). Аресты, ипотека и споры тоже проверяют по выписке, а не по карте.

Кадастровая стоимость на карте помогает прикинуть налог. Если она изменилась, разберитесь, как считать земельный налог после изменения кадастровой стоимости.

Почему участка нет на кадастровой карте или он без границ

Причин три, и от причины зависит, что делать.

• Нет контура, но есть карточка с надписью о том, что границы не установлены. Участок на учёте, но координаты характерных точек его границ не определены, а именно по ним задаётся местоположение границ (ч. 8 ст. 22 Закона № 218-ФЗ). Решение — установление границ земельного участка через кадастрового инженера.
• Участок не находится вовсе, хотя документ на землю есть. Если это ранее учтённый объект, которого нет в ЕГРН, орган регистрации по заявлению или запросу вносит сведения о нём в течение 5 рабочих дней (ч. 5 ст. 69).
• Контур не совпадает с забором или налезает на соседа. Это ошибка в координатах или спор о границе; её исправляют при уточнении границ. Если исправление затрагивает права соседа и он не согласен, ошибку исправляют только по решению суда (ч. 4 ст. 61 Закона № 218-ФЗ).

При уточнении границ их определяют по документу о праве на участок, а если его нет — по документам, которые определяли границы при образовании участка. Если и в этих документах местоположения границ нет, границами считаются существующие на местности 15 лет и более (ч. 1.1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ). Порядок работ описан в инструкции про межевание земельного участка, особенности садоводств — в статье о межевании участка в СНТ.

Как проверить участок перед покупкой и заказать выписку из ЕГРН

Карта — справочник. Юридически значимы сведения выписки: они актуальны на дату её подписания органом регистрации прав (ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ). Порядок проверки такой:

1. Найдите участок на карте по номеру от продавца и сравните площадь, категорию, разрешённое использование и контур с тем, что вам обещают.
2. Закажите выписку из ЕГРН. Запросить сведения может любой человек, в том числе через интернет, кроме сведений ограниченного доступа (ч. 1 ст. 62); например, через Госуслуги.
3. Выберите форму: электронный документ или бумажный (ч. 6 ст. 62).
4. Дождитесь ответа: сведения предоставляют не позднее 3 рабочих дней со дня, когда запрос получила публично-правовая компания (Роскадастр), если закон не устанавливает иной срок (ч. 9 ст. 62). МФЦ передаёт запрос туда в течение рабочего дня, а готовую выписку обратно — ещё за день (ч. 11 ст. 62).
5. Сверьте выписку с паспортом продавца и его документами, проверьте ограничения и обременения. Закажите свежую выписку прямо перед сделкой.

Бесплатно для любого человека выдают только выписку о кадастровой стоимости (ч. 4 ст. 63 Закона № 218-ФЗ). Остальные выписки платные: это плата за предоставление сведений по тарифу, утверждённому регулятором, а не госпошлина (ч. 2 ст. 63). Сумму покажет сервис при оформлении запроса.

Если покупаете дачу, пройдите и остальные шаги, которые описаны в инструкции по купле-продаже садового участка.