Нужно ли переоформлять землю в собственность и как это сделать
Вопрос о переоформлении обычно возникает, когда на руках старое свидетельство или постановление администрации, а участок нужно продать, подарить или оставить детям. Ответ зависит от того, когда и на каком праве землю выдали и есть ли запись о ней в реестре.
Нужно ли переоформлять земельный участок
Обязанности нет. Закон о введении в действие Земельного кодекса сохранил прежние права: постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение, возникшие до введения кодекса, продолжают действовать (п. 1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ). Срок для оформления такого участка в собственность не ограничен (п. 3 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).
Участок, предоставленный гражданину до введения кодекса на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, считается предоставленным на праве собственности. Исключение — земля, которую по федеральному закону нельзя передавать в частную собственность (п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ). То же действует, когда в старом документе вид права не указан. Решение администрации не требуется: право регистрируют в Росреестре.
Права на недвижимость, возникшие до 31.01.1998, действительны и без записи в ЕГРН, регистрация проводится по желанию владельца (ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ).
Если запись о праве уже есть в ЕГРН, делать ничего не нужно. Старое свидетельство менять не требуется: право подтверждает выписка из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона № 218-ФЗ).
Когда регистрация всё же нужна
Запись в ЕГРН становится обязательной при переходе права: сначала регистрируют право прежнего владельца, затем переход к новому (ч. 3 ст. 69 Закона № 218-ФЗ).
У покупателя и одаряемого собственность возникает с момента регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ). До этого владельцем остаётся прежний собственник, даже если деньги уже переданы.
Как оформить участок в собственность: документы и шаги
Участок выдан до введения Земельного кодекса, документ сохранился
- Найдите документ о предоставлении земли: акт или постановление, свидетельство, для личного подсобного хозяйства подойдёт выписка из похозяйственной книги, которую выдаёт местная администрация (ч. 1 ст. 49 Закона № 218-ФЗ).
- Проверьте, стоит ли участок на кадастровом учёте и определены ли его границы. Если границ нет, закажите у кадастрового инженера межевание участка.
- Подайте заявление о регистрации права в Росреестр или через МФЦ. Если право возникло до 31.01.1998, госпошлину платить не нужно (пп. 8 п. 3 ст. 333.35 НК РФ). В остальных случаях размер пошлины смотрите в таблице ниже.
- Получите выписку из ЕГРН. Право на участок под личное подсобное хозяйство, сад, огород, гараж или жилой дом регистрируют за 3 рабочих дня, через МФЦ — за 5 рабочих дней (п. 8.4 и 11.1 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).
Земля под домом, документов на участок нет
Гражданин России вправе бесплатно получить в собственность участок, которым пользуется, если на нём стоит жилой дом и право на дом возникло до введения Земельного кодекса. То же правило действует, если дом перешёл по наследству, а у наследодателя право на него возникло до этого (п. 4 ст. 3 Закона № 137-ФЗ). Заявление подают в орган, который распоряжается землёй, обычно это местная администрация. Его рассматривают не более 20 дней (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ), затем право регистрируют в Росреестре. Срок относится к участку, который уже стоит на кадастровом учёте; если его ещё нужно образовать, ждать придётся дольше.
Съёмка со спутника право на землю не подтверждает: нужен документ о предоставлении участка или о праве на дом.
Садовый или огородный участок в товариществе
До 01.03.2031 член садоводческого или огороднического товарищества может получить участок из государственной или муниципальной земли в собственность бесплатно и без торгов, дата вступления в товарищество значения не имеет. Для этого должны одновременно выполняться три условия (п. 2.7 ст. 3 Закона № 137-ФЗ):
- участок образован из земли, которую выделили товариществу или организации, при которой оно создано, до вступления в силу Закона № 137-ФЗ;
- участок распределён этому члену решением общего собрания или другим документом о распределении;
- участок не изъят из оборота, не ограничен в обороте и не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.
Одной членской книжки поэтому мало: к заявлению прикладывают протокол общего собрания о распределении участка или выписку из него. Если сад уже в собственности и запись есть в ЕГРН, для продажи или дарения книжка не нужна.
Как законно переоформить землю на другого человека
Перед продажей, дарением или меной проверьте по выписке из ЕГРН, установлены ли границы участка. Если сведений о границах в реестре нет, регистрацию по договору приостановят (п. 21.1 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ): сначала понадобится межевой план.
Купля-продажа и мена
Договор продажи участка составляют письменно, одним документом, который подписывают обе стороны; иначе он недействителен (ст. 550 ГК РФ). Список бумаг — в материале о документах при покупке земельного участка. В договор нельзя включать право продавца выкупить землю обратно по своему желанию и условия, которые ограничивают покупателя в распоряжении участком: они недействительны (п. 2 ст. 37 ЗК РФ). Эти же требования относятся к мене.
Дарение
Договор дарения недвижимости между гражданами удостоверяет нотариус (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Порядок описан в статье о дарении участков родственникам.
Участок с домом
Если дом и земля принадлежат одному человеку, продать или подарить их можно только вместе, за исключением случаев, названных в законе (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
Наследство
По закону первыми наследуют дети, супруг и родители (п. 1 ст. 1142 ГК РФ). Если их нет, участок переходит к братьям и сёстрам, дедушке и бабушке (п. 1 ст. 1143 ГК РФ). Наследник получает у нотариуса свидетельство и регистрирует право в Росреестре. Подробности — в разделе о наследовании земельных участков.
Сколько стоит и сколько ждать
| Действие | Размер или срок | Норма |
|---|---|---|
| Регистрация права, возникшего до 31.01.1998 | пошлина не уплачивается | пп. 8 п. 3 ст. 333.35 НК РФ |
| Регистрация права гражданина на участок для личного подсобного хозяйства, сада, огорода, гаража, жилищного строительства (далее — участок для личных нужд) | 700 рублей | пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ |
| Регистрация права на участок из земель сельскохозяйственного назначения | 700 рублей | пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ |
| Регистрация права гражданина на участок, не относящийся к перечисленным выше, кадастровой стоимостью до 20 000 000 рублей | 4000 рублей | пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ |
| Свидетельство о праве на наследство для детей, супруга, родителей, полнородных братьев и сестёр | 0,3 % стоимости, не более 100 000 рублей | пп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ |
| То же для остальных наследников | 0,6 % стоимости, не более 1 000 000 рублей | пп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК РФ |
| Регистрация права: общий срок | 7 рабочих дней, через МФЦ — 9 | п. 1 и 2 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Регистрация права на участок для личных нужд | 3 рабочих дня, через МФЦ — 5 | п. 8.4 и 11.1 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Регистрация по нотариальной сделке или свидетельству о праве на наследство | 3 рабочих дня, через МФЦ — 5, при электронной подаче — 1 рабочий день | п. 9 и 10 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
Пошлину за наследство считают от стоимости участка: нотариусу подойдёт кадастровая стоимость из выписки ЕГРН.
Налоги: когда платить НДФЛ
При продаже налог платит продавец. Доход не облагается, если участок был в собственности не меньше минимального срока. Срок составляет три года, когда земля получена по наследству или в дар от члена семьи либо близкого родственника (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). В остальных случаях он равен пяти годам (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
При дарении налог платит одаряемый. Подарок от члена семьи или близкого родственника от налога освобождён, если одаряемый в год получения подарка не имел статуса иностранного агента (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Расчёт для остальных случаев разобран в статье о налогообложении дарения земли.
Частые ситуации
Сменился паспорт или гражданство. Право собственности привязано к человеку, а не к паспорту, поэтому заново оформлять участок не нужно.
Участок оформлен «чуть не там». Если фактические границы не совпадают с теми, что внесены в реестр, право не переоформляют. Кадастровый инженер готовит межевой план, и по нему уточняют границы.
Землю переоформили без ведома родственников. Собственник не обязан согласовывать сделку с роднёй. Исключение — общий участок супругов: на продажу или дарение нужно нотариальное согласие второго супруга, иначе он вправе оспорить сделку в суде в течение года со дня, когда узнал о ней (п. 3 ст. 35 СК РФ). По другим основаниям срок для иска — один год для оспоримой сделки и три года для ничтожной (п. 1 и 2 ст. 181 ГК РФ).
Частые вопросы
Нужно ли переоформлять земельный участок, если право возникло до 2001 года?
Не обязательно. Участок, выданный гражданину в пожизненное наследуемое владение или бессрочное пользование, считается его собственностью, кроме земли, которую по федеральному закону нельзя передавать в частную собственность (п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).
Нужно ли переоформлять землю под домом, если документов нет?
Обязанности нет. Но сам участок без оформления продать нельзя: покупателю дома перейдёт только право пользоваться землёй, и оформлять её придётся ему. Если право на дом возникло до введения Земельного кодекса, землю оформляют в собственность бесплатно (п. 4 ст. 3 Закона № 137-ФЗ).
Сколько стоит переоформление земельного участка?
За регистрацию права, возникшего до 31.01.1998, пошлину не платят (пп. 8 п. 3 ст. 333.35 НК РФ). В остальных случаях за участок для сада, огорода, личного хозяйства или дома платят 700 рублей (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Нужен ли нотариус при дарении земельного участка?
Нужен, если обе стороны граждане: договор дарения недвижимости подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ).
Платится ли налог при дарении земли родственнику?
Если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники, налог не платится (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
