Совладельцы несогласны с продажей доли: как решить проблему

Любая квартира по своей сути является неделимым имуществом, даже если она одновременно принадлежит двум или большему количеству собственников.

Но если владельцев несколько, у каждого из них имеется своя доля недвижимости или право на владение её некоторой частью. Поэтому любые действия по распоряжению таким имуществом будут связаны с необходимостью согласования этих действий со всеми хозяевами.

Продажа, дарение или обмен части жилой площади – это вполне законное отчуждение доли.

И, например, продажа части жилых метров осуществляется по тем же принципам, что и продажа всей жилой площади. Но при этом существует ряд юридических особенностей, о которых не стоит забывать владельцу каждой доли, чтобы избежать никому не нужных споров и судебных разбирательств.

Как определяются границы долей?

Законодательством установлено два вида общей собственности:

1. Общая подразумевает отсутствие долей, то есть, жилая площадь оформлена только на одного хозяина (даже если он состоит в браке).
2. Долевая — это совместное владение жильём на правах хозяина. Размер каждой доли для отдельного владельца определяется согласно документам. Например, супруги могут подписать брачный договор, в котором будет оговорено, что 40% квартиры принадлежит супруге, а 60% супругу. Также можно заключить отдельное письменное соглашение, дающее право на совместное владение квадратными метрами в долях.

Чтобы определить границы отдельной доли, необходимо выделить её в натуральном виде.

Например, один из членов семьи получает в собственное распоряжение одну комнату.

Обычно выделение в натуре — это достаточно спорный момент.

Но, тем не менее у совладельцев есть возможность договориться на добровольных началах. Достигнув устного согласия, владельцы подписывают отдельное соглашение.

Такое соглашение служит основанием для регистрации прав на выделенную комнату или часть комнаты (квартиры).

Если спор невозможно решить полюбовно, выходом из ситуации будет обращение в судебные органы. Каждый из совладельцев собирает доказательства и передаёт их в суд. Этот орган рассматривает дело и закрепляет права на пользование частью квартиры (на выделение её в натуре).

При этом следует не забывать, что квадратные метры в натуральном виде выделяются, если имеется физическая возможность каждому из владельцев оформить изолированную жилую территорию с отдельным входом и подсобными помещениями (кухней, санузлом).

Можно ли продать свою долю без согласия совладельцев?

Выставляя на продажу часть такой проблемной квартиры, продавец должен помнить, что преимущественное право на приобретение доли имеется у других владельцев данной недвижимости.

Передать часть жилья другому собственнику (третьему лицу) можно только в случае, если совладельцы в письменном виде откажутся от покупки этой доли.

Но при выделении в натуре это правило можно не соблюдать. То есть, нет необходимости в отправке уведомления о предстоящей продаже другим совладельцам.

И не нужно дожидаться получения письменного отказа и разрешения продавать долю третьему лицу.

Письменное уведомление отправляется через почтовое отделение заказным письмом с уведомлением о вручении. В письме излагаются все условия продажи, и обязательно указывается цена. На покупку предложенной доли с момента отправки уведомления у совладельцев остаётся ровно один календарный месяц.

Если получен отказ или уведомление было проигнорировано, продавец может на вполне законных основаниях продать жилую площадь третьему лицу. Полученный отказ необходимо предоставить в местный регистрационный орган при оформлении прав на жилую площадь для нового владельца (покупателя).

Важно, чтобы стоимость продажи не была ниже цены, указанной в уведомлении! В противном случае совладельцы могут оспорить факт продажи, сославшись на завышенную для них стоимость, заявленную в уведомлении.

Если адрес неизвестен

Достаточно часто в юридической практике возникают ситуации, когда продавцу неизвестен точный адрес проживания одного из собственников жилья.

Многие полагают, что будет достаточно отправить уведомление по адресу, где расположена квартира, в которой продаётся доля. Де-юре предписанное правило будет соблюдено продавцом.

Но на деле не всё так просто, как кажется на первый взгляд.

Продавец, решивший заняться такими формальными отписками, будет в результате вынужден доказывать в суде, что его намерения при этом были абсолютно чисты, и он ничего не замышлял против другого владельца.

Поэтому рекомендуется принять все меры для поиска «пропавших» совладельцев и их оповещения. По крайней мере, у продавца должны быть письменные доказательства своих действий, которые позволят отстоять собственные интересы в суде.

Можно ли обойти закон?

Если собственник всё-таки желает обойти правило о преимущественной продаже, ему необходимо воспользоваться исключительно законными методами! Как было указано выше, это добросовестная отправка уведомления, ожидание ответа и продажа в случае отказа или отсутствия ответа.

Единственная законная лазейка избежать отправки уведомления (и возможного согласия совладельца приобрести долю) — это дарение спорной доли.

Для этого заключается отдельный договор, в котором указывается, что даритель, находясь в здравом уме и адекватном состоянии, безвозмездно передаёт указанную часть жилой площади в дар одаряемому лицу.

Согласно Федеральному закону под номером 172, вступившему в силу с июня 2016 года дарение доли квартир полностью отнесено к компетенции нотариальных контор. То есть, услуги такого рода теперь оказывают исключительно нотариусы. При этом даритель обязан документально доказать, что данная доля не была отчуждена и не находится под обременением (например, не выступает в качестве залога).

В нотариальной конторе за оформление договора взимается плата в размере 5 000 рублей. Если в договор будут вноситься дополнительные стороны, за каждую из них необходимо заплатить ещё по 300 рублей. Также в государственную казну уплачивается налог в размере 0,5% от установленной кадастровой стоимости. Например, если недвижимость стоит один миллион, то уплатить придётся дополнительно 5 000 рублей. Кроме того, уплачивается пошлина в размере до 2 000 рублей.

Ещё один возможный способ продажи — это передача части квартиры (её доли) в счёт погашения задолженности или кредита. Но этот способ используется реже, чем предыдущий. Для осуществления такой продажи необходимо вначале заключить договор о залоге жилья. А затем, в случае непогашения задолженности, передать её во владение новому хозяину (бывший владелец подписывает письменный отказ от права владения).

Ипотека Россельхозбанка является одной из самых выгодных в России!

Какие правила необходимо соблюдать при расчете наличными в случае заключения сделки купли-продажи недвижимостью? В статье есть вся подробная инструкция.

Если вам предлагают стать созаемщком по ипотечному кредиту то информация по ссылке будет вам полезна.

Возможные последствия

Фиктивное дарение — достаточно рискованное мероприятие.

В случае обнаружения обмана, недовольная сторона может прибегнуть к обращению в суд, опираясь на свидетельские показания.

Поэтому продавцу крайне важно быть уверенным в том, что покупатель «случайно» не сообщит совладельцам об имеющей место оплате сделки. Обвинения в этом случае сведутся к статье УК о жульничестве, что грозит отменой договора дарения, административными взысканиями и даже уголовным преследованием.

Как правило, при проведении сделки купли-продажи нотариальная контора тщательно проверяет выставленную на продажу недвижимость. Нотариус через электронные реестры определяет, не находится ли доля в отчуждении, под арестом, не является ли она залогом, есть ли прописанные в квартире дети, ещё не достигшие восемнадцати лет.

Для обращения в судебные инстанции пострадавшей стороне отводится ровно три месяца с момента, когда стал известен факт незаконного совершения сделки.

Основания для подачи иска — это отсутствие уведомления, несоблюдение сроков ожидания ответа на это уведомление, фиктивное дарение.

Право на обращение в суд имеют только лица, являющиеся совладельцами данной квартиры, и имеющие соответствующие документы для подтверждения факта владения долями. Для обоснования иска необходимо также предъявить всю имеющуюся документацию, подтверждающую допущенные продавцом нарушения.