Чем рискует собственник квартиры, временно прописывая жильца

Квартирант или родственник просит временную прописку, а собственник боится потерять контроль над квартирой. Ответ зависит от того, что записано в заявлении о регистрации и в договоре найма.

Временная регистрация и право на жильё — не одно и то же

Регистрационный учёт граждан имеет уведомительный характер (ст. 2 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1). Регистрация лишь фиксирует, что человек живёт по этому адресу. Право пользоваться квартирой у жильца возникает из договора с собственником, а не из отметки в учёте. Поэтому ни ремонт за счёт жильца, ни долгий срок проживания не делают его совладельцем.

Регистрироваться по месту пребывания гражданин обязан (ст. 3 Закона № 5242-1). Регистрация производится в срок не более 90 дней со дня прибытия в жилое помещение (ч. 1 ст. 5). Жилец вправе не регистрироваться, если его постоянная регистрация находится в том же субъекте РФ (ч. 3 ст. 5). Для Москвы и Подмосковья, Петербурга и Ленинградской области, Севастополя и Крыма действуют свои правила.

Без согласия собственника регистрацию по месту пребывания взрослого не оформят: срок определяется по взаимному соглашению с собственником (п. 10 Правил, утв. ПП РФ от 17.07.1995 № 713).

Подробнее об оформлении — в разделе Временная регистрация.

Чем собственник действительно рискует

• Дети жильца. Несовершеннолетних регистрируют по месту пребывания родителей без согласия собственника.
• Штраф. Если жилец живёт без регистрации дольше установленного срока, а собственник это допускает, штрафуют и собственника, если нет исключений из примечания к ст. 19.15.1 КоАП РФ (о них ниже).
• Фиктивная регистрация. Регистрация «для галочки» без проживания — преступление по ст. 322.2 УК РФ.
• Коммунальные расходы. Где нет счётчиков, плату начисляют и на временно проживающих.
• Налог. Доход от сдачи квартиры собственник декларирует сам.

Риска потерять квартиру из-за самой регистрации нет: по окончании срока, указанного в заявлении, жилец считается снятым с учёта (п. 30 Правил № 713). Сложности начинаются, когда человек не хочет съезжать: регистрация тут ни при чём, выселяют через суд.

Дети жильца: можно ли зарегистрировать их без согласия

Да. Регистрация несовершеннолетних детей по месту пребывания законных представителей производится независимо от согласия собственника (п. 12 Правил № 713). Основание — местом жительства ребёнка до 14 лет признаётся место жительства родителей или опекунов (п. 2 ст. 20 ГК РФ). Если жилец ждёт ребёнка, новорождённого тоже зарегистрируют к нему; какие документы нужны для прописки новорождённого, мы разбирали отдельно.

Ребёнка регистрируют по месту пребывания родителя, поэтому на практике срок его регистрации не выходит за срок регистрации родителя.

Штрафы за проживание без регистрации: кого и за что наказывают

Собственника штрафуют не за то, что он сам не зарегистрировал жильца, а за допущение проживания без регистрации свыше установленных законом сроков (ч. 1 ст. 19.15.1 КоАП РФ). У самого жильца и у собственника штрафы разные.

Штрафа нет, если жилец зарегистрирован по месту жительства в том же субъекте РФ (Москва и Подмосковье, Петербург и Ленинградская область, Севастополь и Крым считаются одним регионом). Не штрафуют и за близких родственников собственника — супруга, детей, родителей, родных братьев и сестёр, бабушек, дедушек, внуков, — если они живут вместе с собственником или собственник сам зарегистрирован в этой квартире по месту жительства (примечание к ст. 19.15.1 КоАП РФ).

Закон не требует от собственника регистрировать жильца вместо него. Если жилец не зарегистрировался в срок, собственник по истечении срока в течение 3 рабочих дней уведомляет орган регистрационного учёта о его проживании (ч. 4 ст. 3 Закона № 5242-1). Форма уведомления приведена в приложении к Правилам № 713 (п. 35).

Фиктивная регистрация — уголовное преступление: штраф от 100 до 500 тыс. руб., принудительные работы или лишение свободы до 5 лет (ст. 322.2 УК РФ). Не регистрируйте у себя людей, которые в квартире жить не будут.

Иностранные граждане: что нужно сделать собственнику

Для иностранцев регистрация по Закону № 5242-1 не применяется — действует миграционный учёт по Закону № 109-ФЗ. Собственник, у которого поселился иностранец, становится принимающей стороной. Уведомление о прибытии иностранного гражданина подают в течение семи рабочих дней со дня прибытия (ч. 3 ст. 20 Закона № 109-ФЗ). Если не подать уведомление, гражданину грозит штраф от 2 до 4 тыс. руб. (ч. 4 ст. 18.9 КоАП РФ). Фиктивная постановка иностранца на учёт без намерения его поселить — преступление: штраф от 100 до 500 тыс. руб., принудительные работы или лишение свободы до 5 лет (ст. 322.3 УК РФ). Порядок для самого иностранца — в статье о том, как иностранному гражданину временно зарегистрироваться в РФ.

Налоги и коммунальные платежи при временной регистрации

Налог. Если вы сдаёте квартиру за плату, доход по договору найма вы декларируете и платите НДФЛ сами (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Ставка — 13 %, если все ваши доходы за год, включая зарплату, не больше 2,4 млн руб.; с части от 2,4 до 5 млн руб. — 15 %, дальше ставка выше (п. 1 ст. 224 НК РФ). Если вы самозанятый, с платы от жильца-физлица платите налог на профессиональный доход по ставке 4 % (ст. 10 Закона № 422-ФЗ). Регистрация жильца на налог не влияет: налог возникает из платы за найм.

Коммунальные платежи. Содержание квартиры лежит на собственнике (ч. 3 ст. 30 ЖК РФ). Но если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ). Поэтому в договоре пропишите, кто и как платит; оплатить удобно через интернет.

Если в квартире нет приборов учёта, плату за воду и свет считают по числу постоянно и временно проживающих (Правила, утв. ПП РФ от 06.05.2011 № 354, п. 56). Временно проживающим считается тот, кто живёт в квартире более 5 дней подряд. Счётчики снимают эту проблему: платите за фактический расход.

Как выписать временно зарегистрированного и когда нужен суд

Для собственника важны три способа прекратить регистрацию по месту пребывания (п. 30 Правил № 713):

1. Истёк срок. Жилец считается снятым с учёта по окончании срока, указанного в заявлении. Ходить никуда не нужно.
2. Жилец съехал раньше. Заявление в произвольной форме о снятии с учёта может подать сам жилец или собственник, предоставивший жильё.
3. Вы не давали согласия. Если пришло уведомление о регистрации человека, которому вы не разрешали жить в квартире, подайте заявление об аннулировании регистрации в произвольной форме.

Снятие с регистрации по месту жительства — другая процедура, она описана в статье о том, как прекратить регистрацию по месту жительства.

Выписать и выселить — не одно и то же. Если договор найма расторгнут, а человек не освобождает квартиру в срок, который вы назначили, его выселяют по требованию собственника на основании решения суда (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ). Расторгнуть договор досрочно по требованию наймодателя тоже можно только через суд и только в случаях из закона: например, наниматель не платит за жильё шесть месяцев, а при краткосрочном найме — более двух раз после срока платежа (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Сначала договоритесь о выезде добровольно и зафиксируйте дату письменно. Суд нужен, только если жилец отказывается уходить.

Как обезопасить себя: договор найма и срок регистрации

1. Заключите договор найма письменно — это обязательная форма (ст. 674 ГК РФ). Образец и условия — в статье про договор аренды жилья.
2. Укажите срок найма. Он не может превышать пяти лет; если срок не указан, договор считается заключённым на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).
3. Предупредите о непродлении. Не позднее чем за три месяца до конца договора письменно сообщите жильцу, что не будете его продлевать, иначе договор продлится на тот же срок (ст. 684 ГК РФ). Для договора до одного года это правило не действует, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 683 ГК РФ).
4. Согласуйте срок регистрации не дольше срока договора. По его окончании жилец снимется с учёта сам (п. 30 Правил № 713).
5. Распределите платежи. Запишите, кто оплачивает коммунальные услуги и по каким счётчикам (ст. 678 ГК РФ).
6. Спросите о детях заранее. Их зарегистрируют к родителю без вашего согласия (п. 12 Правил № 713).
7. Следите за сроком. Если жилец не зарегистрировался в течение 90 дней, уведомите орган учёта в течение 3 рабочих дней (ч. 4 ст. 3 Закона № 5242-1).

Плюсы и минусы сдачи квартиры без посредников разобраны в отдельной статье.