Как жильцам сменить председателя ТСЖ. Пошаговая инструкция по плановому или досрочному переизбранию
Даже если вы как собственники жилья решите отдать дом под управление УК, вам сначала придётся решить вопрос с закрытием ТСЖ. А для этого нужен председатель. К счастью, его можно сменить досрочно.
📅 Сроки полномочий председателя
Согласно ст. 149 ЖК РФ, продолжительность исполнения председателем ТСЖ определяется уставом самого товарищества.
Однако нужно иметь в виду, что есть два варианта, предусмотренных ч. 3 ст. 147 ЖК РФ:
- избирается членами правления из своего состава (напомним, что членов правления в любом случае избирают на общем собрании);
- председатель избирается общим собранием жильцов.
Во втором случае срок полномочий у председателя будет тот же, что и у всех остальных лиц в правлении – не более 2 лет (п. 2 той же статьи).
По смыслу ст. 147 ЖК РФ наличие правления обязательно. Если его нет, а действует лишь председатель, избранный на общем собрании, то его решения по суду могут быть признаны незаконными, так как он не имел необходимых полномочий. Собственно, по закону должность руководителя ТСЖ как раз и называется «председатель правления».
Таким образом, в большинстве случаев срок полномочий у председателя ТСЖ не превышает двух лет.
🤔 Как можно переизбрать председателя ТСЖ
Переизбрание руководителя происходит в двух случаях:
- досрочно, если так решит внеочередное общее собрание собственников. Собственно, вариант с отъездом, когда председатель самоустранился от дел и не исполняет свои обязанности, как раз относится к этой ситуации;
- планово, когда истекает срок его полномочий.
🙋 Какая схема используется при плановом переизбрании
Плановое переизбрание происходит следующим образом:
- Правление извещает жильцов о сроках и порядке проведения общего собрания (согласно ст. 146 ЖК РФ).
- На собрании выдвигаются кандидатуры членов правления (если председатель выбирается ими из своего состава) либо одного председателя (если устав ТСЖ предусматривает его отдельное избрание из числа членов правления).
- Собственники голосуют, подсчитываются голоса. Если имелся кворум (то есть в собрании приняло участие достаточное число правомочных лиц), и кандидат (или кандидаты, если избиралось правление целиком) получили большинство голосов – то решение общего собрания утверждается.
- В ЕГРЮЛ (Единый госреестр юридических лиц) вносятся сведения о новом председателе как о лице, имеющим право без доверенности действовать от имени ТСЖ.
- Новый председатель может исполнять свои обязанности.
✔ Порядок досрочного переизбрания председателя ТСЖ
Досрочное переизбрание происходит по-другому:
- Собирается инициативная группа.
- Она оповещает собственников о времени, месте и способе проведения общего собрания, а также о планируемой повестке (прекращение полномочий прежнего председателя, выборы нового).
- В назначенное время происходит собрание либо проводится заочное голосование. Возможно также очно-заочное проведение, когда часть собственников присутствует, а часть голосует удалённо.
- Голосованием избирается новый председатель.
- Утверждается решение общего собрания.
- Сведения о председателе заносятся в ЕГРЮЛ.
☝️ Как сменить председателя
А теперь пошагово разберём процедуру переизбрания председателя ТСЖ в тех случаях, когда требуется его сменить досрочно.
Для начала нужно, чтобы лица, желающие сменить руководителя, объединились. Согласно ст. 45 и ст. 146 ЖК РФ, инициатором может быть любое лицо, владеющее помещением в доме, однако проще действовать группой.
Крайне желательно вначале неофициально побеседовать хотя бы с 3-5 соседями по дому и заручиться их поддержкой.
Инициативная группа направляет всем другим собственникам оповещение о проведении общего собрания.
В документе указывается:
- сведения о лицах, созывающих собрание;
- время проведения собрания (согласно ст. 146 ЖК РФ, уведомлять требуется не менее чем за 10 дней до даты проведения);
- место проведения (обычно – офис ТСЖ);
- порядок ознакомления с материалами, которые будут рассматриваться на собрании (например, с копиями ревизионных отчётов);
- повестка дня для собрания (досрочное прекращение полномочий председателя и избрание нового, либо прекращение полномочий всего правления с выбором новых членов, из числа которых они позднее сами изберут председателя). Крайне важный момент: никакие другие вопросы, не включённые заранее в повестку дня, на собрании обсуждать нельзя, решение по ним не будет иметь юридической силы.
Уведомлять о проведении собрания, согласно всё той же статье ЖК РФ, можно несколькими способами:
- иным способом, предусмотренным уставом ТСЖ или решением одного из предыдущих собраний (например, практикуются такие варианты как развешивание объявлений в подъездах, размещение текста на официальном сайте ТСЖ или в региональной информационной системе, рассылка сообщений с помощью мессенджеров и т. д.);
- заказными письмами, направляемыми по почте (удобно для случаев, когда часть собственников сдаёт квартиры, а проживает по другому адресу);
- личным вручением экземпляра документов под роспись (обычно используется в небольших многоквартирных домах, где реально застать всех дома).
Кроме собственников, уведомляется и местный орган власти, занимающийся управлением муниципальным имуществом: смена руководителя некоммерческого товарищества затрагивает и их интересы. Направить повестку можно лично, явившись на приём в соответствующую организацию, либо заказным письмом с уведомлением и описью вложения.
В день проведения собрания проверяется кворум (достаточное количество присутствующих для принятия решения). Кворум имеется, если в голосовании участвуют более 50% голосов.
При этом надо учитывать, что если какая-то квартира находится в общей собственности, а из её собственников на собрании присутствует только один человек – то, если у него нет доверенности, его голос будет засчитан пропорционально той доле в праве собственности, какая ему принадлежит.
В собрании могут принимать участие только собственники, входящие в ТСЖ. Лица, у которых нет хотя бы доли в праве на жильё, права голоса не имеют, даже если они и прописаны в доме.
Само собрание может проводиться в трёх формах:
- заочное – если на собрании не было кворума, то второй раз по той же повестке можно голосовать опросным путём, когда в течение установленного инициаторами срока собственники направляют в их адрес свои решения (ст. 47 ЖК РФ). В этом случае сначала членам ТСЖ вручаются (с помощью поквартирного обхода или по почте) текст повестки дня с вопросами, решаемыми на собрании, и бланк для голосования – а уже затем собственники в течение установленного срока приносят (если не проголосовали сразу) или отсылают документы, в которых указывают своё решение. Также ст. 47.1 ЖК РФ допускает возможность голосовать с помощью электронной системы;
- очное – когда участвуют только те, кто лично явился;
- очно-заочное. В этом случае оба способа совмещаются: кто-то голосует, явившись лично, остальные передают свои письменные решения.
Во время голосования вначале избираются председатель собрания (лицо, следящее за порядком при обсуждении – обычно им назначается лицо, по чьей инициативе проводится собрание) и секретарь (оформляет протокол собрания), а также, при необходимости, счётная комиссия, которая занимается подсчётом голосов.
Порядок оформления протокола закреплён приказом Минстроя РФ №44/пр от 2019 г., согласно которому в документе должны содержаться следующие сведения:
- название, дата и регистрационный номер документа (согласно правилам делопроизводства, установленным в конкретном ТСЖ);
- дата, время и место проведения собрания;
- место, где хранятся протоколы;
- повестка дня;
- перечень приложений;
- подписи с расшифровкой председателя, секретаря и членов счётной комиссии.
К протоколу прилагаются:
- копия реестра членов ТСЖ на момент проведения заседания;
- копия уведомления о проведении собрания;
- реестр вручения уведомлений или акт о размещении уведомления в общедоступном месте;
- список присутствующих с указанием паспортных данных;
- копии доверенностей от тех собственников, кто голосовал через представителя;
- решения членов ТСЖ, голосовавших заочно;
- иные документы, если они требуются.
После того, как собрание проведено и протокол составлен, остаётся сделать следующее:
- Сдать протокол в управляющую компанию (если с ней заключён договор), либо в жилищную инспекцию местной власти.
- Забрать документы у прежнего председателя и передать их новому, составив акт приёма-передачи.
- Внести изменения в ЕГРЮЛ (Единый госреестр юридических лиц), указав в нём нового председателя согласно ст. 5 Федерального закона «О госрегистрации юридических лиц и ИП».
🤦♂️ Возможные проблемы
Однако вся эта процедура гладко выглядит лишь в теории.
Пытаясь сменить председателя правления ТСЖ, можно столкнуться с целым рядом проблем:
- прежний председатель вместе с документами отсутствует, и где его искать – непонятно. Соответственно, передать документы нельзя. Здесь однозначного решения нет – возможно, придётся даже обращаться в суд;
- нотариус не заверяет документ о внесении изменений в ЕГРЮЛ. Единственный выход – обратиться к другому нотариусу;
- не удаётся собрать голоса. На очном собрании не набирается кворум, а заочно голосовать собственники не хотят. Единственный выход здесь – это проводить собрание повторно, пока не будет принято хоть какое-то решение.
🤷♂️ Что делать, если никто не хочет быть председателем
Довольно частая проблема ТСЖ – это отсутствие кандидатов. Должность председателя предполагает большую ответственность, а на исполнение обязанностей нужно тратить время – а небольшие ТСЖ часто не могут себе позволить оплачивать его труд. Немудрено, что желающих занять это место часто не находится вообще.
Есть лишь два способа решить эту проблему:
- непосредственное управление домом. В этом случае собственники каждый вопрос решают на общем собрании, вместе подписывают договора с обслуживающими и строительными (для проведения ремонта) организациями. Способ очень тяжёлый хлопотный – поэтому п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ разрешает такой вариант только в домах, где не более 30 квартир;
- заключение договора со специализированной организацией – управляющей компанией (УК) с роспуском ТСЖ.
Последний способ применяется чаще всего. В этом случае инициатор временно принимает на себя обязанности председателя, после чего проводит расформирование товарищества в порядке, предусмотренном законом.
