Как поставить на кадастровый учёт ранее учтённый земельный участок

Обычно речь о даче или участке под домом со старым свидетельством или госактом: бумага на руках, а в реестре участка нет либо он числится без границ. Что нести и сколько платить, зависит от того, какое право записано в старом документе и есть ли участок в ЕГРН.

Что значит «ранее учтённый земельный участок»

Ранее учтёнными закон называет объекты, которые прошли технический или государственный учёт до вступления в силу закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Сюда же относятся объекты, которые на учёт не ставили, но права на них зарегистрированы и им присвоен условный номер (ч. 4 ст. 69 закона № 218-ФЗ). По тем же правилам в реестр вносят участки, права на которые возникли до закона № 122-ФЗ, то есть до конца января 1998 года, а кадастрового учёта не было (ч. 9 ст. 69).

Такое право действительно и без записи в ЕГРН, регистрируют его по желанию владельца (ч. 1 ст. 69). Но для сделки регистрация обязательна (ч. 3 ст. 69). Поэтому перед продажей участка, залогом или перед тем, как оформить договор дарения земли участок и право вносят в реестр.

Начните с проверки: закажите выписку из ЕГРН об участке. Результатов два:

• Участок в реестре есть, у него кадастровый номер и отметка «ранее учтённый», но нет границ или сведений о владельце. Вносить его повторно не нужно: если сведения об объекте уже содержатся в ЕГРН, в этом откажут (п. 3 ч. 8 ст. 69). Достаточно подать заявление о регистрации права и старый документ. Межевой план для этого не требуется, границы уточняют по желанию.
• Сведений нет. Тогда подают заявление о внесении сведений о ранее учтённом объекте.

Запрос выписки полезен, даже когда участка в реестре нет: Росреестр за 5 рабочих дней включает сведения в ЕГРН, если они есть в его документации или в ответах органов власти, и выдаёт выписку без дополнительной платы (ч. 5 и 7 ст. 69 закона № 218-ФЗ).

Межевой план теперь обязателен

Сведения по заявлению владельца вносят на основании документа о праве и межевого плана; кадастровый номер в плане указывать не требуется (ч. 5.1 ст. 69). Без плана откажут (п. 8 ч. 8 ст. 69).

Межевой план готовит кадастровый инженер. В Росреестр план поступает в электронной форме с усиленной квалифицированной электронной подписью инженера (ч. 4 ст. 21 закона № 218-ФЗ). Подробнее — в статье про межевание и установление границ участка.

Без межевого плана обходятся в двух случаях:

• заявление подаёт не владелец, а уполномоченный орган по итогам выявления правообладателей (ч. 5.1 и п. 8 ч. 8 ст. 69);
• участок находится на территории, где выполняются комплексные кадастровые работы, и заявление подано по месту нахождения участка именно для того, чтобы эти работы затем провели и на нём (ч. 8.1 ст. 69).

Какие документы нужны для ранее учтённого участка

1. Заявление о внесении сведений о ранее учтённом объекте недвижимости.
2. Заявление о регистрации права. Владелец подаёт его одновременно с первым, иначе откажут (ч. 3 и п. 6 ч. 8 ст. 69).
3. Документ, который устанавливает или подтверждает право: свидетельство 1990-х годов, государственный акт, решение о предоставлении участка (п. 2 ч. 5 ст. 69).
4. Межевой план.
5. Паспорт, а представителю — ещё и нотариальная доверенность.

Бумажные документы сдают в подлиннике, заверять копии у нотариуса не нужно (ч. 3 ст. 21 закона № 218-ФЗ). Решение или постановление администрации о предоставлении участка можно принести в виде заверенной архивной копии (п. 2 ч. 5 ст. 69, ч. 3 ст. 21).

Какое право зарегистрируют, зависит от старого документа:

• Постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение. Если участок предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса, то есть до 30 октября 2001 года, он считается предоставленным в собственность. Решение администрации о передаче в собственность не требуется (п. 9.1 ст. 3 закона № 137-ФЗ).
• Вид права не указан. Участок тоже считается предоставленным в собственность (п. 9.1 ст. 3 закона № 137-ФЗ). Оба правила не действуют, если по федеральному закону участок не может быть в частной собственности.
• Участок под домом, который достался по наследству или куплен. Новый собственник дома вправе зарегистрировать собственность на такой участок по документу прежнего владельца (п. 9.1 ст. 3 закона № 137-ФЗ).
• Решение принято позже, а участок на учёт не ставили. Если право возникло после закона № 122-ФЗ, а учёта до закона № 221-ФЗ не было, участок ставят на учёт в общем порядке — тоже с межевым планом и регистрацией права.

Если собственник несовершеннолетний, заявление подаёт или согласует законный представитель. Когда старых бумаг не осталось совсем, порядок другой — он описан в статье про оформление права собственности на землю без документов.

Порядок действий и куда подавать заявление

1. Найдите подлинник документа о праве. Если он утрачен, запросите копию в архиве администрации.
2. Закажите у кадастрового инженера межевой план.
3. Подайте оба заявления и документы: на бумаге — лично в МФЦ или офис Роскадастра, в том числе при выездном приёме, в электронной форме — через Госуслуги или личный кабинет на сайте Росреестра (ч. 1 ст. 18 закона № 218-ФЗ).
4. Получите выписку из ЕГРН. Её выдают или направляют в течение 5 рабочих дней после внесения сведений, без дополнительной платы (ч. 7 ст. 69).

Ехать в район, где находится участок, не обязательно. Заявление и документы принимают независимо от места нахождения объекта, но только в подразделениях и МФЦ из перечня, который опубликован на сайте Росреестра (ч. 2 ст. 18 закона № 218-ФЗ). Заранее уточните, принимает ли выбранный МФЦ документы на недвижимость в другом регионе.

Пример. У владельца садового участка в СНТ есть свидетельство 1990-х годов, вид права в нём не назван, в ЕГРН участка нет. Он заказывает межевой план и сдаёт в МФЦ подлинник свидетельства и два заявления. Участок вносят в реестр с границами, право регистрируют как собственность. Свидетельство выдано до закона № 122-ФЗ, поэтому пошлину не берут.

Сроки и стоимость

Отдельной пошлины именно за внесение сведений о ранее учтённом объекте в ст. 333.33 НК РФ нет. Основной расход — работа кадастрового инженера: её цена законом не установлена и определяется договором.

Когда откажут и что делать

Отказ не лишает права на землю: оно остаётся действительным (ч. 1 ст. 69). После устранения причины заявление подают снова, а незаконный отказ можно обжаловать в суд. Если на запрос Росреестра не ответил орган власти или архив (на ответ им дано три рабочих дня, ч. 6 ст. 69), принесите недостающий документ сами.

Если владельца ищет администрация, и что с налогом

Органы местного самоуправления сами выявляют правообладателей ранее учтённых объектов, у которых документы оформлены до закона № 122-ФЗ, а право в ЕГРН не зарегистрировано (ч. 1 ст. 69.1 закона № 218-ФЗ). Если к вам обратились из администрации, покажите документ о праве. Заявление уполномоченного органа принимают без межевого плана, так что границы придётся уточнять отдельно.

Земельный налог платят те, кто владеет участком на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 388 НК РФ). За какой период начислят налог, уточните в налоговой инспекции.

Можно ли снять ранее учтённый участок с учёта

Суд для этого нужен не всегда. Орган регистрации сам снимает с кадастрового учёта участок, учтённый до 1 марта 2008 года, если в ЕГРН нет сведений о его правообладателях (ч. 3 ст. 70 закона № 218-ФЗ). Для владельца это довод не откладывать регистрацию: участок без записи о праве могут снять с учёта.