Когда право собственности на земельный участок может быть прекращено

Вопрос возникает, когда пришло письмо из администрации, участок заброшен или от земли хочется избавиться. Ответ зависит от того, по чьей воле прекращается право.

Основания прекращения права собственности на землю

Земельный кодекс называет три группы оснований: отчуждение участка другим лицам, отказ от права и иные основания из гражданского и земельного законодательства (ст. 44 ЗК РФ). Гражданский кодекс добавляет гибель или уничтожение имущества (п. 1 ст. 235 ГК РФ).

Принудительно забрать участок можно только по основаниям из закрытого перечня (п. 2 ст. 235 ГК РФ):

• обращение взыскания по долгам собственника;
• отчуждение земли, которая по закону не может ему принадлежать;
• изъятие за неиспользование или использование с нарушениями;
• изъятие для государственных или муниципальных нужд;
• реквизиция и конфискация.

Продажа, дарение и отказ проходят без суда, изъятие для государства начинается с решения органа и соглашения, а суд нужен, когда собственник не согласен. Ст. 55 ЗК РФ об изъятии утратила силу с 01.04.2015, а ст. 45 ЗК РФ к собственникам не относится: она про постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение.

Добровольно: продажа, дарение и отказ от участка

Собственник вправе распорядиться землёй сам: продать участок, подарить его целиком или подарить долю, обменять. Право прекращается при отчуждении другим лицам (ст. 44 ЗК РФ).

Отказаться от участка можно без покупателя. Для этого собственник подаёт заявление об отказе в орган регистрации прав — Росреестр, лично или через МФЦ. Право прекращается с даты регистрации прекращения права (п. 2 ст. 53 ЗК РФ).

Брошенный участок может перейти к тому, кто добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим 15 лет: право возникает с регистрации (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

Изъятие участка за неиспользование и нарушения

Участок, предназначенный для сельского хозяйства, жилищного или иного строительства, могут изъять, если его не используют по назначению три года, когда законом не установлен более длительный срок. Время на освоение участка и периоды, когда пользоваться им мешали обстоятельства, в этот срок не входят (ст. 284 ГК РФ). Исключение — земли сельскохозяйственного назначения по закону № 101-ФЗ: для них время освоения в срок входит, а изымают их только по решению суда, если неиспользование выявил госземнадзор (п. 1, 3 ст. 6 закона № 101-ФЗ).

Второе основание — использование с нарушениями: не по целевому назначению, существенное снижение плодородия сельхозземель, вред окружающей среде, самовольная постройка, которую собственник не снёс по решению (ст. 285 ГК РФ).

Участок при этом не отбирают бесплатно, а продают. Порядок такой (ст. 286 ГК РФ, ст. 54.1 ЗК РФ):

1. Собственника предупреждают о нарушении и дают время его устранить.
2. Уполномоченный орган принимает решение об изъятии.
3. Если собственник письменно согласен, участок продают с публичных торгов.
4. Если не согласен, орган обращается в суд с требованием о продаже участка.
5. В течение шести месяцев после вступления решения суда в силу проводятся публичные торги.

Лучшая защита — устранить нарушение по предупреждению и хранить доказательства освоения: договоры, чеки, фото.

Долги и залог: взыскание на участок

Землю могут продать в счёт долгов собственника — по исполнительному листу или договору залога. Взыскание обращают по решению суда, если иной порядок не предусмотрен законом или договором (п. 1 ст. 237 ГК РФ). Незаложенный участок под единственным жильём должника и его семьи по исполнительному листу не заберут (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ).

Если земля досталась тому, кто не может ею владеть

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные компании не могут владеть участками на приграничных и иных особо установленных территориях (п. 3 ст. 15 ЗК РФ). Земли сельскохозяйственного назначения они, а также компании с иностранной долей более 50 %, могут только арендовать (ст. 3 закона № 101-ФЗ).

Если такой участок перешёл к иностранцу, например по наследству, его нужно продать или подарить в течение года, если законом не установлен иной срок (п. 1 ст. 238 ГК РФ); сельхозучасток или земельную долю — в течение года со дня возникновения права (п. 1 ст. 5 закона № 101-ФЗ). Иначе по заявлению госоргана суд постановит продать участок с передачей выручки владельцу или передать его государству с выплатой стоимости за вычетом затрат (п. 2 ст. 238 ГК РФ).

Изъятие земли для государственных и муниципальных нужд

Это исключительная мера. Основания закрыты: выполнение международных договоров, строительство объектов федерального, регионального или местного значения при отсутствии других вариантов размещения и случаи из федеральных законов (ст. 49 ЗК РФ). Объект должен быть в утверждённых документах территориального планирования и проекте планировки, а решение принимают не позднее шести лет со дня утверждения проекта (ст. 56.3 ЗК РФ).

Решение принимает федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта РФ или орган местного самоуправления — в зависимости от того, чьи нужды (ст. 56.2 ЗК РФ). Порядок изъятия:

1. Орган принимает решение об изъятии и направляет его собственнику.
2. Собственнику присылают проект соглашения об изъятии с размером возмещения.
3. Собственник подписывает соглашение или заявляет свои возражения и предлагает свою оценку.
4. Если соглашение не подписано в течение девяноста дней со дня получения проекта, орган вправе подать иск о принудительном изъятии (ст. 56.10 ЗК РФ).

Сколько заплатят за изъятый участок

В возмещение включается рыночная стоимость участка и стоящей на нём недвижимости, убытки собственника, в том числе по обязательствам перед третьими лицами, и упущенная выгода (ст. 56.8 ЗК РФ).

Не подписывайте соглашение, если сумма занижена: закажите свой отчёт об оценке и отправьте его органу с возражениями. Спор о размере возмещения решает суд.

Что делать, если не согласен с изъятием

Согласие оформляют соглашением без суда. При несогласии проверьте, есть ли объект в документах планирования и соблюдён ли срок решения, обжалуйте решение в суде в течение трёх месяцев со дня уведомления о нём (п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ), а по иску органа представьте свою оценку и доказательства убытков.

Реквизиция и конфискация

При военном положении, стихийных бедствиях, авариях, эпидемиях и других чрезвычайных обстоятельствах участок могут временно изъять органы исполнительной власти. Собственнику возмещают убытки и выдают документ о реквизиции (ст. 51 ЗК РФ).

Конфискация — безвозмездное изъятие по решению суда в виде санкции за преступление (ст. 50 ЗК РФ).