Порядок предоставления земельного участка без торгов

Человек хочет взять землю у администрации под дом, огород или под своим зданием и не участвовать в торгах. Получится ли это, зависит от того, подходит ли он под одно из оснований закона и не найдутся ли другие желающие на тот же участок.

Когда участок дают без торгов

Общее правило — торги. Без них участок можно получить, только если ситуация прямо названа в кодексе. Эти правила собраны в главе V.1 ЗК РФ и действуют с 1 марта 2015 года (закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ).

• Купить без торгов можно в случаях из п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Например, участок под зданием, сооружением или помещением, которое принадлежит заявителю: у собственника есть исключительное право выкупить или арендовать такую землю (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).
• Арендовать без торгов можно в случаях из п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Например, гражданин берёт землю для сенокошения, выпаса скота, огородничества, а за границами населённого пункта — и для личного подсобного хозяйства (пп. 19 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Подробнее — в статье о том, как арендовать участок без аукциона.
• Получить бесплатно можно только в случаях ст. 39.5 ЗК РФ.

Если допустимы и аренда, и собственность, вид права выбирает сам заявитель. Право на первоочередное или внеочередное получение участка используется один раз (п. 6 ст. 39.14 ЗК РФ).

Как получить участок без торгов: порядок по шагам

Порядок задан в ст. 39.14 ЗК РФ. Если участок уже стоит на кадастровом учёте с нужными границами, начинайте сразу с заявления о предоставлении (шаг 5).

1. Подготовить схему расположения участка на кадастровом плане территории — если участок только предстоит образовать.
2. Подать заявление о предварительном согласовании предоставления участка. Оно нужно, только если участок предстоит образовать или уточнить его границы (п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).
3. Получить решение о предварительном согласовании.
4. Заказать кадастровые работы и поставить участок на учёт.
5. Подать заявление о предоставлении участка.
6. Получить проект договора купли-продажи или аренды либо решение о бесплатном предоставлении.
7. Подписать договор и зарегистрировать право.

Заявление подают в администрацию или другой уполномоченный орган лично, почтой на бумаге или в электронной форме через интернет (п. 2 ст. 39.14 ЗК РФ).

Решение о предварительном согласовании действует один год, а если оно обязывает изменить вид разрешённого использования или категорию земель — два года (п. 10 и 14 ст. 39.15 ЗК РФ). Не успели за это время провести межевание и подать заявление о предоставлении — процедуру придётся начинать заново.

Участок под ИЖС, ЛПХ и садоводство: извещение и аукцион

Для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта и садоводства для собственных нужд действует особый порядок ст. 39.18 ЗК РФ. Дачное хозяйство и огородничество в ней не названы.

1. В течение 20 дней после заявления орган размещает извещение о предоставлении участка на официальном сайте или отказывает (п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ). Публикации в газете закон не требует.
2. В течение 30 дней со дня размещения извещения другие граждане могут подать заявления о намерении участвовать в аукционе (п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ).
3. Если таких заявлений нет, не позднее 10 дней орган готовит проект договора (участок уже образован) или принимает решение о предварительном согласовании (п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ).

Если другие желающие нашлись, без торгов участок не дадут: участок разыгрывают на аукционе. Об аренде под дом — в статье как арендовать землю для ИЖС, под хозяйство — земля под ЛПХ.

Бесплатные участки: многодетные и льготники

В ст. 39.5 ЗК РФ сейчас 12 подпунктов, первый утратил силу. Для граждан главные основания два.

• Семьи с тремя и более детьми получают участок в случаях и порядке, которые устанавливает регион (пп. 6 ст. 39.5 ЗК РФ). Закон субъекта определяет условия, очередь и может предлагать замену участка другой мерой поддержки. Порядок — в материале о получении земли многодетным.
• Работники в муниципалитетах, определённых регионом. Участок, полученный в безвозмездное пользование под жилой дом или ЛПХ, переходит в собственность бесплатно через пять лет, если гражданин использовал его по назначению и всё это время работал там по профессии из закона региона (пп. 5 ст. 39.5 ЗК РФ).

Другие льготные категории (например, ветераны) получают участки бесплатно, только если это прямо предусмотрено федеральным законом или законом их региона. Сначала проверьте закон своего субъекта.

Аренда или выкуп без торгов: цена и арендная плата

Единой цены «по кадастровой стоимости» нет. Порядок определения цены устанавливает Правительство РФ, регион или муниципалитет — смотря кому принадлежит земля. Кадастровая стоимость — верхняя граница: цена не может её превышать, если иное не установлено федеральным законом (п. 2 и п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ).

Льготную цену выкупа для собственников зданий ищите в порядке, который утвердил собственник земли: Правительство, регион или муниципалитет (п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ).

Арендную плату считают на основе кадастровой стоимости по правилам, которые утверждает собственник земли; единых ставок для всей страны кодекс не устанавливает (п. 3 и п. 7 ст. 39.7 ЗК РФ). Плата не выше земельного налога для граждан с правом на первоочередное или внеочередное приобретение участка, а для тех, кто имеет право получить землю бесплатно, — только если участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте (пп. 1 и 3 п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ).

Заявление о предварительном согласовании и документы

В самом заявлении указывают сведения о заявителе, кадастровый номер участка или реквизиты проекта межевания, основание получения без торгов из п. 2 ст. 39.3, ст. 39.5 или п. 2 ст. 39.6, вид права (если возможны несколько) и цель использования (п. 1 ст. 39.15 ЗК РФ).

К заявлению о предварительном согласовании прикладывают (п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ):

• документы, подтверждающие право получить участок без торгов, — по перечню, утверждённому приказом Росреестра от 02.09.2020 № П/0321;
• схему расположения участка, если участок предстоит образовать и проекта межевания нет;
• документ о полномочиях представителя, если заявление подаёт он.

Перечень Росреестра разбит по основаниям. Например, многодетным нужны документы, которые требует закон их региона. При личной подаче берите паспорт. Список для аренды есть в статье о документах для аренды участка.

Образец заявления о предоставлении участка без торгов можно скачать здесь. Он составлен давно — сверьте его с формой, которую принимает ваша администрация.

Сколько рассматривают заявление: сроки по этапам

Почему могут отказать в предоставлении участка без торгов

В предоставлении участка отказывают по основаниям ст. 39.16 ЗК РФ, в предварительном согласовании — по п. 8 ст. 39.15, куда входит и отказ в утверждении схемы расположения участка. Перечни закрытые: администрация не может придумать свои причины. Например, у заявителя нет права получить участок без торгов (пп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ). Поэтому до подачи найдите своё основание в ст. 39.3, 39.5 или 39.6 и приложите документы именно по нему.

Если заявление вернули из-за ошибок в документах, исправьте их и подайте снова. Если отказали по существу, попросите письменный отказ с указанием основания и сверьте его с этими перечнями. Ссылку на основание, которого в них нет, можно оспорить в суде.

Цель использования участка указывайте в заявлении точно: от неё зависит, подходит ли вам основание для получения без торгов.