Наложение границ земельных участков: что делать и как устранить

О наложении обычно узнают случайно: Росреестр приостановил учёт, инженер при выезде увидел, что координаты не совпадают с забором, или сосед показал свою выписку. Дальнейшие шаги зависят от того, где именно ошибка: в документах или на местности.

Что такое наложение границ и как оно называется

Наложение (пересечение) границ — ситуация, когда одна и та же полоса земли по координатам относится сразу к двум участкам. В законе используется слово «пересечение»: если границы участка, на который подано заявление, пересекают границы другого участка из ЕГРН, кадастровый учёт приостанавливают (п. 20 ч. 1 ст. 26 закона № 218-ФЗ).

Выглядит это по-разному:

• участки пересекаются только на карте, а на местности заборы стоят там же, где стояли всегда;
• участок в реестре «съехал» целиком и лёг на соседний, например ваши границы оказались на месте участка с соседним номером;
• граница соседнего участка по координатам проходит через ваш дом, баню или гараж;
• участок по координатам попал сразу в два смежных кадастровых квартала, хотя фактически находится в одном;
• сосед передвинул забор или межевой знак, и в реестре всё верно, а на земле нет.

Первые четыре случая чаще всего означают ошибку в сведениях реестра; точно это покажет заключение кадастрового инженера. Последний — занятие чужой земли, и исправлением записей он не лечится.

Откуда берётся наложение границ

Кадастровой палаты и государственного кадастра недвижимости больше нет: сведения об участках ведёт Росреестр в едином реестре (ЕГРН). Ошибка, которая попала в ЕГРН из межевого плана или других документов, называется реестровой (ч. 3 ст. 61 закона № 218-ФЗ). Причины на практике такие:

• Ошибка исполнителя кадастровых работ. Координаты сняты неточно, взяты не от тех опорных пунктов или перенесены из старого плана без выезда.
• Смещение ранее учтённых участков. Старые участки вносили в реестр по описаниям и в прежних системах координат; при пересчёте их контуры сдвинулись.
• Повторное межевание без оглядки на соседей. Новый участок сформировали поверх уже учтённого, границы которого в реестре не были уточнены.
• Спор о том, где граница была изначально. Местоположение границ определяют по документу, подтверждающему право на участок, а если в нём сведений нет — по документам об образовании участка. Когда их нет ни в одном документе, границами считаются те, что существуют на местности 15 лет и более (ч. 1.1 ст. 43 закона № 218-ФЗ).
• Самовольное занятие. Сосед поставил забор глубже своей границы.

Как проверить, есть ли наложение

1. Откройте публичную кадастровую карту — она переведена на портал «Национальная система пространственных данных» (НСПД) — и найдите участок по кадастровому номеру. Карта показывает контуры участков из ЕГРН, пересечение на ней видно сразу. У участка без уточнённых границ контура нет вовсе.
2. Закажите выписку из ЕГРН на свой участок и на соседний. Её выдают в срок не более 3 рабочих дней со дня получения запроса (ч. 9 ст. 62 закона № 218-ФЗ). Проверьте, указаны ли координаты характерных точек.
3. Вызовите кадастрового инженера на вынос границ в натуру. Он сравнит координаты из реестра с фактическим забором и строениями и даст заключение: ошибка в реестре или занятие земли.

Карта даёт только ориентир. Доказательством для Росреестра и суда служат выписка и заключение инженера. Зачем уточнять границы, если участок давно стоит на учёте, рассказано в статье о том, нужно ли межевание при наличии кадастрового номера.

Как исправить реестровую ошибку без суда

Если спора о фактической границе нет, порядок такой:

1. Заключите договор с кадастровым инженером. Он готовит межевой план, в который включает заключение с описанием ошибки и верные координаты. Список бумаг для инженера есть в материале о документах для межевания.
2. Согласуйте границу с соседями: подпишите акт согласования. Если ошибка сидит в координатах соседнего участка, оба участка исправляют одним межевым планом по заявлению одного из владельцев. Отдельного заявления от соседа не нужно, но в акте согласования должна стоять его личная подпись (ч. 2 и 2.1 ст. 43 закона № 218-ФЗ).
3. Подайте в Росреестр заявление о кадастровом учёте в связи с изменением сведений об участке и межевой план. Госпошлина за такой учёт для физических лиц — 1 000 рублей (пп. 22.3 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
4. Дождитесь решения. Срок кадастрового учёта — 5 рабочих дней с даты приёма заявления органом регистрации (ч. 1 ст. 16 закона № 218-ФЗ), при подаче через МФЦ он длиннее.

Росреестр может начать исправление и сам, в том числе по заявлению заинтересованного лица о возможной ошибке. Тогда он принимает решение о необходимости устранить реестровую ошибку и направляет его владельцам участков. Дальше закон даёт месяц.

Если владелец за месяц документы не представил, Росреестр меняет сведения о границах и площади без его согласия — при условии, что у него есть нужные для этого документы и материалы (ч. 7 ст. 61 закона № 218-ФЗ). Поэтому согласие соседа на исправление ошибки в реестре нужно не всегда.

Кто отвечает за ошибку: кадастровый инженер или Росреестр

Кадастровый инженер — это физическое лицо, член саморегулируемой организации кадастровых инженеров (ч. 1 ст. 29 закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»). Лицензий у инженеров нет. Подробнее о его обязанностях — в статье о профессии кадастрового инженера.

За недостоверные сведения в межевом плане инженер отвечает при наличии вины (ч. 1 ст. 29.2 закона № 221-ФЗ). Что делать заказчику:

1. Направьте инженеру или компании, с которой заключён договор, письменную претензию: исправить межевой план за свой счёт и возместить убытки.
2. При отказе пожалуйтесь в саморегулируемую организацию, в которой он состоит.
3. Если деньги не вернули, взыскивайте убытки через суд.

Внесение заведомо ложных сведений в межевой план — уже преступление, но только если причинён крупный ущерб (ч. 1 ст. 170.2 УК РФ).

Если ошибку допустил инженер, работавший на соседа, договора с ним у вас нет. Требование об исправлении сведений тогда адресуют владельцу соседнего участка, а при его отказе — суду.

Что делать, если сосед не согласует границы или занял землю

Границу при уточнении согласовывают со смежными владельцами. Порядок описан в материале о согласовании границ с соседями, а ключевые правила такие:

• извещение о собрании вручают, направляют или публикуют не менее чем за 30 дней до собрания, а на возражения после знакомства с проектом межевого плана соседу дают не менее 15 дней со дня получения извещения (ч. 10 ст. 39 закона № 221-ФЗ);
• если извещённый сосед не подписал акт и не подал письменных возражений, граница считается согласованной, в акте делают об этом запись (ч. 3 ст. 40);
• несогласие сосед оформляет письменными возражениями с обоснованием отказа, их прилагают к межевому плану (ч. 4 ст. 40);
• неурегулированный спор после оформления акта разрешается в порядке, установленном Земельным кодексом (ч. 5 ст. 40), то есть в суде (ч. 1 ст. 64 ЗК РФ).

Сохраняйте доказательства извещения: почтовую квитанцию, опись вложения, расписку соседа.

Когда сосед перенёс забор или межевой знак на вашу сторону, это самовольное занятие участка. Подайте заявление в Росреестр о нарушении земельного законодательства. Штраф для граждан — от 1 до 1,5 % кадастровой стоимости участка, но не менее 5 000 рублей; если занята часть участка, штраф считают пропорционально площади этой части (ст. 7.1 КоАП РФ и примечание 2 к ней). Штраф землю не возвращает: если сосед забор не уберёт, понадобится иск.

Суд: куда подавать иск и что просить

Гражданин подаёт иск в суд общей юрисдикции: земельные споры с участием граждан отнесены к его ведению (п. 1 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ). Арбитражный суд рассматривает экономические споры организаций и индивидуальных предпринимателей (ч. 2 ст. 27 АПК РФ). Иск о правах на земельный участок предъявляют в суд по месту нахождения участка (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ), а не по адресу ответчика.

Требование формулируют под свою ситуацию:

• об исправлении реестровой ошибки и установлении границ по координатам из заключения инженера — когда спор о сведениях ЕГРН;
• об устранении нарушений права: перенести забор, убрать постройку с вашей земли. Собственник вправе требовать этого, даже если владения он не лишён (ст. 304 ГК РФ).

Ответчик по такому иску — владелец смежного участка. Росреестр обычно привлекают третьим лицом. К иску приложите выписки из ЕГРН на оба участка, документы о праве на землю, заключение кадастрового инженера, межевой план и акт согласования с возражениями соседа. Для проверки координат суд, как правило, назначает землеустроительную экспертизу.

Госпошлина за иск неимущественного характера для физических лиц — 3 000 рублей (п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Исковая давность не распространяется на требование собственника об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (ст. 208 ГК РФ). Если же сосед полностью занял спорную часть и вы ею не пользуетесь, срок давности идёт, и тянуть с иском нельзя.

Как составить заявление и вести дело, разобрано в статье о том, как отстоять границы участка в суде.

Памятка: порядок действий при наложении границ

1. Получите выписки из ЕГРН на свой и соседний участки, посмотрите контуры на публичной кадастровой карте.
2. Закажите у кадастрового инженера вынос границ и заключение о причине наложения.
3. Ошибка в реестре и спора нет — межевой план, акт согласования, заявление в Росреестр.
4. Сосед молчит — известите его о собрании не менее чем за 30 дней и сохраните подтверждение.
5. Сосед возражает письменно или исправление затрагивает его права — иск в суд общей юрисдикции по месту нахождения участка.
6. Сосед занял землю — заявление в Росреестр о самовольном занятии и иск об устранении нарушений.