Акт выноса границ земельного участка в натуру: как составить

Вынос границ заказывают, когда на участке нет забора, перед покупкой или когда сосед, похоже, сдвинул ограждение. От того, что записано в акте и как вы его приняли, зависит, пригодится ли он потом в разговоре с соседом или в суде.

Что такое акт выноса границ и чем он не является

Границы участка в ЕГРН заданы координатами характерных точек (ч. 8 ст. 22 Закона № 218-ФЗ). Вынос в натуру — это обратная задача: инженер берёт координаты из выписки и находит эти точки на земле, а затем отмечает их знаками. Акт фиксирует, где именно стоят знаки и как их определяли.

Чем акт выноса не является:

• Не результат кадастровых работ. Закон называет результатом кадастровых работ межевой план, технический план или акт обследования (ст. 37 Закона № 221-ФЗ). Акта выноса в этом перечне нет.
• Не правоустанавливающий документ. Права на участок он не подтверждает и не создаёт.
• Не основание для изменения границ в ЕГРН. Для учёта границ нужен межевой план (п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

Если цель — установить или поменять границы в реестре, заказывать нужно межевание, а не вынос. Подробнее о том, зачем проводят установление границ участка, — в отдельной статье.

Когда акт нужен

• На участке нет забора и ориентиров, а строиться или ставить ограждение нужно точно по границе.
• Вы выбираете участок при покупке под ИЖС и хотите убедиться, что на местности он совпадает с данными ЕГРН.
• Продавец хочет показать покупателю, что забор стоит по реестровой границе.
• Сосед поставил забор, и вам кажется, что он зашёл на ваш участок.

Вынос имеет смысл, только если границы участка уже внесены в ЕГРН с координатами. Если координат в выписке нет, выносить нечего — сначала нужно межевание.

Кто вправе составить акт

Вынос не относится к кадастровым работам, и закон не запрещает делать его геодезисту без статуса кадастрового инженера. Но заказывать его лучше у кадастрового инженера: им закон признаёт только члена саморегулируемой организации кадастровых инженеров (ч. 1 ст. 29 Закона № 221-ФЗ). Лицензий для этой деятельности нет: если в рекламе фирмы написано «лицензированные специалисты», проверьте фамилию инженера в реестре его СРО.

Инженер обязан иметь печать с фамилией, именем, отчеством и СНИЛС и усиленную квалифицированную электронную подпись (п. 6 ч. 2 ст. 29.1 Закона № 221-ФЗ). Попросите, чтобы акт был подписан инженером и заверен этой печатью: бумага от «геодезической фирмы» без указания конкретного исполнителя в споре стоит мало. Подробнее — в статье про кадастрового инженера.

Как проходит вынос границ: этапы и межевые знаки

Вынос делают по обычному договору подряда: инженер выполняет работу и сдаёт результат, вы принимаете и оплачиваете (п. 1 ст. 702 ГК РФ). Порядок обычно такой:

1. Заказываете свежую выписку из ЕГРН с координатами границ и передаёте её инженеру вместе с документами на участок.
2. Подписываете договор. Впишите в него: какие точки выносятся (все или только спорная сторона), сколько и каких знаков ставится, что входит в акт и в какой срок его выдадут.
3. Инженер изучает исходные данные и выбирает метод измерений — спутниковое оборудование или тахеометр.
4. Выезд на участок: инженер находит точки по координатам и закрепляет их знаками — временными кольями или долговременными знаками, как договорились.
5. Инженер оформляет акт и прикладывает схему расположения знаков.
6. Вы вместе с инженером обходите знаки и подписываете акт.

Знаки остаются на участке, и после приёмки беречь их — забота собственника. Если знак потеряется при стройке, его восстановление — уже новый заказ.

Из чего состоит акт выноса границ: что обязательно указать

Поскольку закон не называет акт выноса среди результатов кадастровых работ (ст. 37 Закона № 221-ФЗ), утверждённого бланка у него нет. Содержание определяет договор, поэтому список ниже стоит приложить к договору как требование к результату.

Попросите включить в акт:

• кадастровый номер и адрес участка, реквизиты выписки ЕГРН, по которой выносились точки;
• данные заказчика и кадастрового инженера: фамилия, СРО, контакты;
• дата выезда, система координат, метод и приборы;
• перечень вынесенных точек с координатами по ЕГРН;
• тип и число установленных знаков;
• схема участка с номерами точек и знаков;
• подписи инженера и заказчика, печать инженера.

Если вынос делается из-за спора с соседом, попросите отразить на схеме, где фактически стоит забор относительно вынесенных точек и на какой стороне он оказался.

Подробный технический отчёт (исходные пункты, сведения о базовой станции при спутниковых измерениях, оценка точности) прикладывают по договорённости. Для спора он полезен: по нему другой инженер или эксперт сможет проверить измерения.

Точность измерений: сколько допустимо ошибиться

Требования к точности определения координат устанавливает Росреестр (ч. 13 ст. 22 Закона № 218-ФЗ). Сейчас это приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393. Точность в нём задана в метрах — как средняя квадратическая погрешность координат точки, а не в процентах площади. Фактическая погрешность не должна превышать табличную (п. 6 требований).

Сверьте погрешность в акте или отчёте с таблицей. Если в акте точность указана «в процентах» или не указана вовсе, попросите исправить до подписания.

Нужно ли звать соседей

Обязательное согласование с соседями закон требует, когда в ходе кадастровых работ уточняется местоположение границ (ч. 1 ст. 39 Закона № 221-ФЗ). При выносе границы не уточняются: инженер переносит на местность то, что уже есть в ЕГРН, поэтому подписи соседей в акте не нужны.

Позвать соседа всё же полезно, если граница спорная: он увидит знаки при инженере, и спорить о том, «где на самом деле граница», будет сложнее. Если после выноса выяснится, что границу нужно уточнять, это уже межевание с согласованием границ с соседями и подписанием акта согласования местоположения границ.

Как принять работу и не переплатить

Заказчик обязан осмотреть и принять работу с участием подрядчика и сразу заявить о недостатках (п. 1 ст. 720 ГК РФ). Что сделать при приёмке:

1. Обойдите с инженером все знаки и сверьте их число с актом и договором.
2. Проверьте номер участка, адрес, свои данные и реквизиты выписки.
3. Проверьте, что указаны метод измерений и погрешность в метрах.
4. Если что-то не так, запишите это в акте приёмки: «знак у точки 3 не установлен», «в акте нет схемы». Недостатки, оговорённые в акте, можно предъявить позже (п. 2 ст. 720 ГК РФ).

Что делать, если границы не сошлись с ЕГРН

Вынос часто показывает, что забор стоит не по реестровой границе. Дальше возможны три ситуации.

• Забор сдвинул сосед. Покажите ему акт и знаки и предложите перенести забор. Если он отказывается, обращайтесь в суд: собственник может требовать устранения любых нарушений своего права, даже без лишения владения (ст. 304 ГК РФ), а нарушенное положение восстанавливается (п. 2 ст. 60 ЗК РФ).
• Ошибка в координатах ЕГРН. Если забор десятилетиями стоит на месте, а координаты в реестре явно с ним не сходятся, это может быть реестровая ошибка. Регистратор исправляет её в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, но только если исправление не влечёт прекращения, возникновения или перехода зарегистрированного права (ч. 3 ст. 61 Закона № 218-ФЗ). Если граница сдвигается за счёт соседа и это нарушает его интересы, исправление возможно только по решению суда (ч. 4 ст. 61 Закона № 218-ФЗ). Для исправления готовят межевой план, акт выноса для этого не годится.
• Граница меняется по договорённости с соседом. Это межевание с новым межевым планом (п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

Можно ли использовать акт выноса в суде

Земельные споры рассматривает суд (ч. 1 ст. 64 ЗК РФ). Акт выноса — одно из письменных доказательств: он показывает, где проходит граница по ЕГРН и где стоит забор. Решающего значения у него нет: сосед вправе заказать свой вынос или попросить экспертизу, и суд оценит все доказательства вместе.

Шансы акта выше, если он подписан кадастровым инженером с печатью, в нём есть координаты, метод и погрешность в метрах, а к нему приложены схема и технический отчёт.