Как провести размежевание земельного участка?
При совершении различных юридических действий с земельным участком (ЗУ) иногда возникает необходимость его разделения на 2 или более частей.
Поскольку земельное законодательство РФ принимает в качестве объекта правоотношений только самостоятельный участок, то для разделения ЗУ необходимо произвести его межевание и оформить его части как независимые ЗУ.
Необходимые условия размежевания ЗУ
Раздел ЗУ на части регламентирован законами. Например, в ст. 11.2 и 11.4 ЗК говорится о том, что такой раздел можно выполнить с помощью кадастровых работ (КР), то есть, с использованием межевания.
В противном случае собственник ЗУ получит отказ в регистрации права на собственность.
Для земель различного целевого использования нормы бывают разными. Например, для Москвы и Московской области существуют такие нормы:
- для ведения фермерского хозяйства площадь ЗУ не должна быть менее 2 га;
- для садоводства минимальная площадь ЗУ равна 0,06 га;
- при создании огородов эта площадь равна 0,04 га.
Кроме того, при размежевании и разделении ЗУ должны выполняться и другие условия:
- не должно изменяться целевое назначение новых ЗУ;
- у каждого нового ЗУ должен быть свой подход и подъезд;
- не должно быть законодательного запрета на раздел ЗУ.
Примером для последнего пункта является ст.258 ГК, которая запрещает раздел ЗУ крестьянского хозяйства.
Этапы размежевания ЗУ
Основные этапы размежевания ЗУ на 2 отдельных участка:
Проведение КР по размежеванию ЗУ
Для этой цели необходимо заключить договор с организацией, у которой имеется лицензия на проведение работ по межеванию и которая предоставит соответствующего специалиста – кадастрового инженера.
В присутствии владельцев данного ЗУ и владельцев смежных участков кадастровый инженер должен установить границы новых ЗУ и составить межевой план (МП).
В соответствии с законами МП состоит из текстовой и графической частей, которые, в свою очередь, включают несколько разделов. При размежевании ЗУ (то есть, его разделе) в МП должен присутствовать раздел «Сведения об измененных земельных участках» (п.10 Приказа МЭР №921 от 8.12.2015 г.).
В процессе межевания вместо владельцев ЗУ могут присутствовать их представители, имеющие соответствующие доверенности.
Соглашение о разделе ЗУ
Такое соглашение подписывается владельцами разделяемого ЗУ. При необходимости это соглашение может быть заверено у нотариуса.
В состав соглашения входят адрес и номер разделяемого участка, сведения о его собственниках. В соглашении указано на решение собственников разделить ЗУ и пропорции этого разделения. Также в соглашении прописывается доля каждого по оплате госпошлины при регистрации прав на участок.
Если не все собственники согласны с решением о разделе участка, то желающему произвести раздел ЗУ владельцу придется обратиться в суд.
Присвоение адреса новым ЗУ
Для получения адресов для новых ЗУ следует подать заявление в местные органы. Решение о присвоении адреса или отказе в этом может быть принято в течение 18 суток.
Постановка на кадастровый учет (КУ) и регистрация права собственности (ПС)
В соответствии со ст. 41 закона № 218-ФЗ при разделе ЗУ постановка новых ЗУ на КУ и регистрация ПС, а также снятие с учета исходного ЗУ, осуществляется одновременно.
При этом в Росреестр должны быть представлены:
- паспорта собственников;
- заявление о постановке на КУ и регистрацию ПС на новые ЗУ;
- новые адреса ЗУ;
- соглашение собственников или решение суда о разделе ЗУ;
- идентифицирующий номер находящейся в базе данных Росреестра электронной версии межевого плана.
Кроме того, необходимо внести госпошлину.
Документы могут быть представлены одним из способов:
- лично в отделение Росреестра или МФЦ, независимо от места нахождения ЗУ;
- почтовым отправлением с объявленной стоимостью;
- в электронном виде, в том числе через Интернет и сайт Росреестра.
В число документов, подаваемых в Росреестр, квитанция об уплате госпошлины не входит. Однако при отсутствии в Государственной системе платежей в течение 5 дней сведений об уплате пошлины, орган Росреестра возвратит документы заявителю.
Получение документов
В течение 10 дней со дня получения заявления и документов Росреестр осуществит постановку ЗУ на учет и зарегистрирует права собственности. При представлении документов через МФЦ этот срок может увеличиться до 12 дней.
Постановка ЗУ на КУ и регистрация ПС удостоверяется выпиской из ЕГРН. Эта выписка может быть выслана заявителю в электронном виде.
Планируете взять ипотеку на покупку земельного участка? В нашей статье описаны программы от самых популярных и надежных банков.
При приобретении земли у СНТ стоит знать и помнить об опасных подводных камнях, которые могут встретиться. Читайте о них здесь.
Проблемы и их преодоление
При размежевании ЗУ, у которого один собственник, в процессе размежевания могут возникнуть лишь технические проблемы.
При проведении размежевания ЗУ, принадлежащего нескольким собственникам, необходимо учитывать, что для проведения размежевания и разделения участка необходимо согласие всех собственников данного ЗУ.
В случае если не все собственники согласны с разделением участка или нахождение одного из собственников неизвестно, этот вопрос должен решить суд.
При этом каждый из собственников будет пользоваться своей частью земли, но юридически участок останется одним целым.
В других случаях суд может вынести решение о продаже данного ЗУ и разделении полученных денег в зависимости от долей собственников ЗУ.
Кроме проблем, связанных с разными точками зрения на раздел ЗУ самих собственников, могут появиться вопросы при размежевании ЗУ и у соседей. Кадастровый инженер будет прокладывать новые границы ЗУ, которые могут не понравиться соседям.
При этом, как и при обычном межевании, необходимо будет составлять «Акт согласования», который должны подписать все владельцы смежных участков. При этом чтобы не проходить судебные слушания, также возможно придется идти на компромиссы.