Дарение или продажа земельного участка: недостатки и преимущества каждой сделки

При передаче земельного участка от одного лица к другому эта сделка обязательно должна быть оформлена документально и в соответствии со всеми требованиями гражданского законодательства.

Выбор того или иного способа передачи имущества при этом зависит от многих факторов: степени отношений между сторонами, цели передачи имущества и т. п. В данной статье будут рассмотрены такие сделки, как договор дарения и купли-продажи, а также проведено их сравнение.

Дарственная на земельный участок

Договор дарения представляет собой документ, при помощи которого передается право собственности от одного лица к другому на безвозмездной основе, то есть без условия об оплате. При этом сторонами выступают даритель (то есть собственник имущества) и одариваемый (то есть получатель вещи).

Дарственная является довольно простой сделкой и может быть оформлена собственником самостоятельно, в простой письменной форме.

Обязательного нотариального удостоверения она не требует, однако участие юриста при этом допустимо и даже желательно.

Обязательным условием при оформлении является регистрация договора дарения в специальном регистрационном органе (Росреестре), которая необходима для официального закрепления перехода прав собственности на участок. Данная процедура занимает 10 дней в обычных случаях и три дня для документов, заверенных нотариально.

Как правило, дарение заключается между близкими родственниками, поскольку оно носит безвозмездный характер. Также в этом случае получатель имущества освобождается от необходимости уплаты НДФЛ, размер которого в общих случаях составляет 13% от стоимости дара.

Однако сделка также может проводиться и между посторонними людьми, за исключением некоторых ситуаций, когда одариваемый является:

• госслужащим, а получение дара связано с выполнением им служебных обязанностей;
• сотрудником лечебного или воспитательного учреждения, а даритель — его пациентом или учеником соответственно (либо же родственником таких лиц).

Данный документ имеет для сторон как определенные преимущества, так и недостатки, которые зависят от конкретных условий сделки. Так, для дарителя преимущества будут следующими:

• простота составления;
• отсутствие необходимости нотариального удостоверения;
• минимальные денежные затраты (как правило, госпошлину оплачивает одариваемый);
• небольшой пакет документов;
• возможность в некоторых случаях вернуть подаренный участок (например, если новый собственник нанесет вред жизни и здоровью дарителя).

Недостатки для дарителя:

• отсутствие какой-либо платы со стороны одариваемого;
• невозможность устанавливать какие-либо условия или обременения на имущество (например, о получении взамен определенной услуги).

Одариваемый получает следующие преимущества:

• возможность получения участка на бесплатной основе;
• быстрота оформления;
• отсутствие необходимости выполнять какие-либо условия для получения участка;
• минимальное участие при заключении договора;
• получение участка в личную собственность, без необходимости его раздела в случае развода.

Однако и недостатки для него также присутствуют:

• необходимость оплачивать НДФЛ (кроме ситуаций, когда стороны являются близкими родственниками);
• риск того, что договор будет оспорен другими заинтересованными лицами;
• вероятность поступления требований со стороны дарителя о возврате имущества.

Для оформления дарственной потребуются такие документы:

• паспорта обоих участников;
• кадастровый план участка;
• правоустанавливающие документы на землю;
• квитанция об оплате госпошлины;
• согласие на сделку от супруга (если земля находится в совместной собственности);
• согласие на дарение от других собственников (если участок в долевой собственности);
• справки об отсутствии на земле построек или же документы на них;
• документы, подтверждающие родство участников.

В зависимости от некоторых условий данный перечень может дополняться некоторыми другими бумагами.

Причем потребуются либо копии вместе с оригиналами, либо только копии, но заверенные у нотариуса.

Купля-продажа земельного участка

Купля-продажа — это практически противоположная дарению сделка, которая также предполагает передачу имущества от одного лица другому, но на условиях обязательной оплаты за это. Сторонами в этом случае являются собственник участка (продавец) и заинтересованное лицо (покупатель).

Купля-продажа имеет меньше рисков для сторон, поскольку она носит равноправный характер.

В отличие от дарственной, при которой собственник не получает взамен имущества ничего, при купле-продаже за него уплачивается определенная сумма денежных средств. Причем данная сумма должна находиться в пределах реальной рыночной стоимости аналогичного имущества (в данном случае земельного участка).

Так же, как и в случае с дарственной, при купле-продаже для сторон существуют и преимущества, и недостатки. К положительным моментам для продавца можно отнести:

• получение за продаваемый участок определенных денежных средств, соответствующих его рыночной стоимости;
• возможность получения налогового имущественного вычета за проданный участок;
• освобождение от уплаты НДФЛ (но только в некоторых случаях).

Недостатки и возможные риски для продавца:

• необходимость уплаты подоходного налога;
• обеспечение соответствия продаваемой земли определенным требованиям.

Покупатель может получить от сделки такие преимущества:

• возможность заключения предварительного договора;
• небольшой риск оспаривания сделок;
• возможность возврата всей суммы уплаченных средств в случае расторжения договора.

Однако и недостатки для него также присутствуют:

• наличие какого-либо обременения (особенно если тщательная проверка не проводилась);
• необходимость раздела имущества в случае развода.

Для оформления договора потребуются такие документы:

• паспорта сторон;
• свидетельство о праве собственности либо выписка из ЕГРП;
• нотариально заверенное согласие от супруга на продажу участка (если он был приобретен во время брака);
• кадастровый паспорт;
• акт приема-передачи;
• правоустанавливающие документы (договор дарения, мены, купли-продажи);
• квитанция об оплате госпошлины.

Сроки оформления купли-продажи также небольшие — после его составления необходимо предоставить в Росрееестр пакет необходимых документов вместе с тремя экземплярами договора. Сроки регистрации перехода права собственности такие же, как и при дарении.

Что лучше выбрать?

При выборе между этими двумя сделками стоит учитывать как общие черты, которые им присущи, так и их существенные различия. К общим характеристикам можно отнести:

• отсутствие необходимости нотариального заверения;
• простая письменная форма;
• необходимость обязательной регистрации перехода права собственности;
• предмет сделки в виде земельного участка;
• обязательное наличие прав собственности на передаваемое имущество.

Что касается отличительных особенностей, то они также присутствуют и представлены в виде таблицы:

Таким образом, очевидно, что целесообразность применения того или иного вида договора напрямую зависит от условий конкретной ситуации. В частности, если целью сделки является передача имущества близкому родственнику (например, как альтернатива завещанию), то однозначно лучше использовать дарственную.

Если же сделка происходит между посторонними людьми, то надежнее оформить договор купли-продажи.

И не стоит в этом случае оформлять дарственную с целью избавиться от налогообложения, поскольку такие действия являются незаконными и за них в законодательстве предусмотрена определенная ответственность.

Страхование квартиры от пожара и затопления позволит сделать ущерб минимальным.

Планируете арендовать землю с правом последующего выкупа у государства? Здесь есть пошаговая инструкция.

Планируете арендовать землю у администрации? Порядок составления заявления описан здесь.

Ответственность за неправомерное заключение сделки

Ситуации, при которых условия заключаемого договора и реальное содержание сделки не соответствуют, могут быть основанием для признания ее мнимой (или притворной). Такая ситуация часто происходит и с передачей прав собственности на землю, когда вместо договора купли-продажи оформляется дарственная и наоборот.

Такие действия являются незаконными и предусматривают для сторон наступление определенных последствий. В частности, сделки подобного рода признаются ничтожными и считаются незаключенными, то есть не несут для сторон никаких правовых последствий. Все изменения, которые произошли в ходе этого, отменяются, то есть участок возвращается в собственность дарителя или продавца.

Очевидно, что нельзя дать однозначную оценку того, что выгоднее или удобнее для сторон — дарение или купля-продажа земельного участка. Каждая из них имеет как ряд своих преимуществ, так и существенные недостатки.

Поэтому перед принятием решения необходимо тщательно изучить информацию о каждом виде договора и определиться, что преобладает в конкретной ситуации — положительные или отрицательные моменты. Также надежность сделки значительно повысится, если к ней будет привлечен нотариус.