Дарение или продажа земельного участка: что выгоднее
Выбор между дарственной и куплей-продажей зависит от трёх вещей: кем стороны приходятся друг другу, как давно участок в собственности и платит ли получатель деньги на самом деле.
- Что выбрать: дарение или продажу участка
- Что изменилось: дарение участка теперь только у нотариуса
- Чем различаются дарение и продажа земельного участка
- Налог при дарении участка
- Налог при продаже участка
- Сколько стоит оформление и сколько ждать регистрации
- Риски: оспаривание, отмена дарения, притворная сделка
- Как решить в вашей ситуации
Что выбрать: дарение или продажу участка
| Ситуация | Что выгоднее | Почему |
|---|---|---|
| Участок переходит супругу, детям, родителям, внукам, бабушке, дедушке, брату или сестре | Дарение | Налога нет у обеих сторон, участок становится личным имуществом одаряемого |
| Участок переходит дяде, тёте, племяннику, двоюродной родне, зятю, невестке или чужому человеку | Продажа | При дарении получатель платит НДФЛ с кадастровой стоимости |
| За участок фактически платят деньги | Только продажа | Дарение с оплатой — притворная сделка |
| Продавец владеет участком меньше минимального срока | Зависит от родства | Близкому родственнику — дарение, остальным — продажа с вычетом 1 000 000 руб. |
На вопрос «подарить брату или продать» ответ такой: дарить. Брат и сестра входят в круг близких родственников, налог не возникает. Продажа брату имеет смысл, только если он действительно платит и продавцу нужны эти деньги.
Что изменилось: дарение участка теперь только у нотариуса
Раньше дарственную на землю составляли в простой письменной форме и сами относили на регистрацию. Закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ изменил ст. 574 ГК РФ: договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Закон вступил в силу через тридцать дней после опубликования, норма работает с января 2025 года.
Правило касается и дарения между близкими родственниками, и участков в СНТ: исключений для семьи в норме нет. Договор без нотариуса Росреестр не зарегистрирует. Как проходит сделка, описано в материале про порядок оформления дарственной на земельный участок.
Продажа целого участка нотариуса не требует. Достаточно одного письменного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).
Чем различаются дарение и продажа земельного участка
| Критерий | Дарение | Купля-продажа |
|---|---|---|
| Плата | Нет. Любая встречная передача или обязательство — уже не дарение (п. 1 ст. 572 ГК РФ) | Обязательна. Без цены, согласованной письменно, договор не заключён (п. 1 ст. 555 ГК РФ) |
| Форма договора | Нотариальная (п. 3 ст. 574 ГК РФ) | Простая письменная, один документ (ст. 550 ГК РФ) |
| Кто платит НДФЛ | Одаряемый, если он не член семьи и не близкий родственник | Продавец, если владел участком меньше минимального срока |
| Чьим станет участок, если получатель в браке | Личная собственность одаряемого (п. 1 ст. 36 СК РФ) | Общее имущество супругов, если куплен в браке на общие деньги |
| Согласие супруга того, кто отчуждает | Нотариальное, если участок — общее имущество супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ) | |
| Ограничения по сторонам | Есть запреты на дарение (п. 1 ст. 575 ГК РФ) | Особых запретов для граждан нет |
| Возврат участка | Отмена дарения по закрытому перечню оснований (ст. 578 ГК РФ) | Расторжение договора, например при неоплате |
Запретов на дарение немного. Родители и опекуны не могут подарить участок, записанный на малолетнего ребёнка или недееспособного (подп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ). Нельзя дарить участок государственным и муниципальным служащим в связи с их должностью, а также работникам медицинских, образовательных и социальных организаций — от граждан, которые там лечатся, содержатся или воспитываются, от их супругов и родственников (п. 1 ст. 575 ГК РФ).
Требования к каждому документу разобраны отдельно: как оформить договор дарения земельного участка и как оформить куплю-продажу участка. При продаже землю обычно передают по акту приёма-передачи.
Налог при дарении участка
Даритель налог не платит: дохода у него нет. Вопрос только в одаряемом.
Одаряемый освобождён от НДФЛ, если стороны — члены семьи или близкие родственники по Семейному кодексу: супруги, родители и дети (в том числе усыновители и усыновлённые), дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Перечень закрытый. Дядя, тётя, племянники, двоюродные братья и сёстры, зять и невестка в него не входят.
Если одаряемый не из этого круга, его доход равен кадастровой стоимости участка из ЕГРН, а не сумме, которую стороны написали в договоре (п. 6 ст. 214.10 НК РФ). Ставка — 13% с дохода до 2,4 млн руб. за год; с суммы свыше 2,4 млн руб. — 312 тыс. руб. и 15% с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ).
Ждать расчёта из инспекции нельзя. Одаряемый сам подаёт декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года (подп. 7 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ) и платит налог не позднее 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ). За декларацию, не поданную в срок, штрафуют (ст. 119 НК РФ).
Пример: племянник получил в дар участок с кадастровой стоимостью 2,4 млн руб. Его налог — 312 тыс. руб. Вычета при получении дара нет. О расчёте и уплате читайте в статье про налогообложение дарения земельного участка.
Налог при продаже участка
Продавец не платит НДФЛ, если участок непрерывно был в его собственности не меньше минимального срока владения (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
| Как продавец получил участок | Минимальный срок владения | Норма |
|---|---|---|
| По наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, по приватизации | 3 года | п. 3 ст. 217.1 НК РФ |
| Купил, получил в дар от постороннего и в других случаях, не названных в п. 3 | 5 лет | п. 4 ст. 217.1 НК РФ |
Три года действуют и для участка под единственным жильём продавца, если выполнены условия подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Регион вправе своим законом сократить срок (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).
Если срок не выдержан, налог считают по тем же ставкам: 13%, а с суммы свыше 2,4 млн руб. за год — 15%. Доход можно уменьшить одним из двух способов:
- на имущественный вычет — до 1 000 000 руб. в целом за год по всем проданным участкам, садовым домам и жилью (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);
- на подтверждённые документами расходы на покупку этого участка.
Если доход от проданной за год недвижимости не больше 1 000 000 руб., вычет закрывает его полностью: налог равен нулю, декларацию можно не подавать (п. 4 ст. 229 НК РФ). В остальных случаях продавец, не выдержавший срок, подаёт 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и платит налог до 15 июля.
Поэтому продажа дачи родственнику «за условную сумму» налог не снижает: если минимальный срок владения не прошёл, его посчитают от 70% кадастровой стоимости.
Сколько стоит оформление и сколько ждать регистрации
| Расход или срок | Дарение | Продажа |
|---|---|---|
| Госпошлина за регистрацию права | 700 руб. — участок для садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного или гаражного строительства (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). 4000 руб. — остальные участки с кадастровой стоимостью до 20 000 000 руб. (пп. 22 того же пункта) | |
| Нотариус | Обязателен. Федеральный тариф — 0,5% суммы договора, не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ), плюс региональный тариф (ст. 22 Основ законодательства о нотариате) | Не нужен |
| Регистрация при подаче в Росреестр | 3 рабочих дня по нотариальной сделке; при электронной подаче — один рабочий день | 7 рабочих дней |
| Регистрация при подаче через МФЦ | Обычно не требуется: документы подаёт нотариус | 9 рабочих дней |
Сроки установлены ч. 1 ст. 16 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Региональный тариф в каждом регионе свой: его размер узнайте до сделки у нотариуса или на сайте нотариальной палаты региона. Из чего складывается итог, разобрано в статье про стоимость дарственной на землю и госпошлины, а список бумаг — в материале про документы для дарения земли.
Риски: оспаривание, отмена дарения, притворная сделка
Дарение вместо продажи. Если по договору участок подарен, а деньги за него переданы, сделка притворная и ничтожна. К ней применяют правила той сделки, которую стороны имели в виду, то есть купли-продажи (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Продавцу могут доначислить НДФЛ, а покупателю при споре будет трудно доказать оплату: в договоре цены нет.
Продажа вместо дарения. Договор с ценой, которую никто не собирался платить, тоже прикрывает другую сделку. Вдобавок на бумаге у покупателя остаётся долг, и его могут потребовать через суд, например наследники продавца.
Отмена дарения. Вернуть подаренный участок можно, если одаряемый покушался на жизнь дарителя, члена его семьи или близкого родственника либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (п. 1 ст. 578 ГК РФ). Ссора, отказ помогать или ухаживать основанием не являются. В договор можно включить условие, что даритель вправе отменить дарение, если переживёт одаряемого.
Нет согласия супруга. Если участок — общее имущество, а нотариального согласия второго супруга не было, он вправе оспорить сделку в суде. Это относится и к дарению, и к продаже (п. 3 ст. 35 СК РФ).
При продаже есть свой риск — неоплата. Что делать продавцу в этом случае, описано в статье о том, как расторгнуть договор купли-продажи земли.
Как решить в вашей ситуации
- Определите родство. Получатель входит в перечень п. 18.1 ст. 217 НК РФ — дарите. Особенности таких сделок — в статье про дарение земельных участков родственникам.
- Получатель не из этого перечня — закажите выписку из ЕГРН и посмотрите кадастровую стоимость. С неё одаряемый заплатит 13% или 15% и сам подаст декларацию. Сравните эту сумму с налогом продавца при продаже.
- Проверьте срок владения. Прошло 3 года (участок достался по наследству или в дар от близкого родственника) либо 5 лет — продажа налогом не облагается при любой цене.
- Срок не прошёл — посчитайте налог продавца: цена, но не меньше 70% кадастровой стоимости, минус вычет 1 000 000 руб. либо минус расходы на покупку.
- Учтите брак получателя. Нужно, чтобы участок не делился при разводе, — проще всего дарение.
- Если участок нажит в браке, получите нотариальное согласие супруга.
- Не подменяйте одну сделку другой. Платят деньги — оформляйте продажу, не платят — дарение.
Для участка в СНТ порядок тот же: садовый участок — обычная недвижимость, и выбор сделки от членства в товариществе не зависит. Условие одно: право собственности продавца или дарителя должно быть зарегистрировано. По одной членской книжке участок нельзя ни продать, ни подарить.
Частые вопросы
Нужен ли нотариус при дарении земельного участка?
Нужен. Договор дарения недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ), в том числе между близкими родственниками.
Что выгоднее: подарить или продать участок родственнику?
Члену семьи или близкому родственнику выгоднее подарить: налога нет, участок станет его личным имуществом. Дальнему родственнику выгоднее продать, если продавец владеет участком не меньше минимального срока или доход укладывается в вычет 1 000 000 руб.
Облагается ли налогом дарение участка брату или сестре?
Нет. Полнородные и неполнородные братья и сёстры названы в п. 18.1 ст. 217 НК РФ, дар от них НДФЛ не облагается. Двоюродных это не касается.
Через сколько лет можно продать подаренный участок без налога?
Через 3 года, если подарил член семьи или близкий родственник (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Если даритель посторонний — через 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
Можно ли продать участок родственнику за символическую цену?
Можно, цену стороны определяют сами. Но если продавец владеет участком меньше минимального срока, налог посчитают не от цены договора, а от 70% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
Можно ли вернуть подаренный участок?
Только по основаниям ст. 578 ГК РФ: покушение одаряемого на жизнь дарителя или его близких, умышленное причинение дарителю телесных повреждений либо условие в договоре на случай, если даритель переживёт одаряемого.
