Что такое дачная амнистия, для чего она нужна и почему её постоянно продляют

— Уже несколько лет подряд слышу про дачную амнистию. Расскажите, что это такое? Зачем она нужна и почему её всё время продляют?

— Под дачной амнистией сейчас понимают уже несколько федеральных законов, суть принятия которых сводится к тому, что оформление недвижимости в собственность на земельных участках различного назначения становится проще и дешевле.

Очередное продление произошло 2 августа 2019 года. Закончится амнистия 1 марта 2021 года.

Рассмотрим, как дачная амнистия позволяет узаконить недвижимость:

• на земельных участках, выделенных для любых целей до 25.10.2001;
• на огородных участках (можно ли это делать);
• на садовых участках;
• на участках под ИЖС.

Земельные участки различного назначения

Под амнистию подпадают земельные участки, выделенные до 25.10.2001. После этой даты начал действовать Земельный кодекс РФ (ФЗ №136 от 25.10.2001), который ввёл иной порядок регистрации участков.

Согласно ч. 1 ст. 49 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» (изм. от 23.01.2020), чтобы зарегистрировать земельный участок, нужно подать в Росреестр:

• заявление;
• документ, определяющий какое-либо право на участок.

Таким документом может быть официальная бумага, акт или свидетельство от органа местного самоуправления или исполнительной власти, которые имели на момент выдачи право выдавать подобные документы и подтверждающие, что гражданин имеет право:

• собственности на участок земли;
• пожизненного владения и наследуемого пользования;
• бессрочного владения.

Правомочным может быть документ, где:

• не указывался вид права владения участком;
• нет определения какого-либо права на этот участок.

Обычно такими документами являлись:

• справка из сельского совета;
• сведения из похозяйственной книги.

Согласно ч. 2 ст. 49 ФЗ №218, регистрировать право на земельный участок, выделенный до 25.10.2001, может гражданин, который получил по наследству или каким-либо другим образом право собственности на строения, расположенные на этом участке. В этом случае в Росреестр гражданин подаёт:

• заявление;
• свидетельство о наследственном праве на строения на участке или свидетельство о собственности на эти строения, зарегистрированное в ЕГРН;
• документ о праве прежнего собственника жилого здания, строения или сооружения на этот участок.

Срок давности по подаче документов для регистрации земельного участка, выделенного до 25.10.2001, не установлен. Производятся эти действия в любой момент.

Недвижимость на участках, предназначенных для огородничества

Поскольку, согласно ч. 4 ст. 3 ФЗ №217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» (ред. 03.08.2018), на огородных участках, предназначенных для отдыха и выращивания сельхозкультур, разрешено ставить хозпостройки, не являющиеся объектами недвижимости и служащие только для хранения сельхозинвентаря или урожая, дачная амнистия здесь не применяется.

Недвижимость на садоводческих участках

Согласно ч. 1 ст. 3 ФЗ №217, на садоводческих участках можно:

• отдыхать;
• растить сельхозпродукцию;
• размещать садовые домики для сезонного проживания;
• размещать жилые дома для круглогодичного проживания;
• размещать гаражи и сельхозпостройки.

Требования п. 39 ст. 1 «Градостроительного кодекса РФ» (ГрК) — (ФЗ №190 ред. 27.12.2019) распространяются на садоводческую недвижимость:

• здания должны размещаться отдельно;
• иметь над землёй не больше трёх этажей;
• иметь высоту не больше 20 метров;
• состоять из отдельных комнат, иметь отдельные помещения;
• должно предназначаться для проживания и удовлетворения нужд проживающих в нём;
• не должно разделяться на отдельные здания.

Амнистия недвижимости на участках, используемых для садоводства, состоит в следующем:

1. Положения п. 3 ст. 16 ФЗ №340 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ» от 03.08.2018 (ред. 02.08.2019) говорят, что до 03.08.2018 необходимо было брать на строительство разрешение (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ), а после 03.08.2018 для этого достаточно подать «уведомление о планируемом строительстве» (ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ).
2. До 01.03.2021 разрешена регистрация права на садовый домик или жилой дом, если есть: технический план, документ о владении земельным участком, а также в том случае, если право на этот участок не было раньше зарегистрировано в реестре ЕГРН (ч. 12 ст. 70 ФЗ №218). Информация о недвижимом имуществе вносится в технический план из декларации.
3. До 01.03.2021 владелец участка для садоводства, где до 03.08.2018 началось строительство жилого или садового домика без разрешения, может подавать «уведомление о планируемом строительстве» (ч. 5 ст. 16 ФЗ №340).
4. За один месяц до окончания строительства владелец садового участка подаёт уведомление об окончании строительства, к которому прилагаются: технический план дома, договор собственников участка о распределении частей собственности в достраиваемом доме, доверенность, выданная представителю застройщика, перевод документов о регистрации иностранного юрлица, если такое лицо является застройщиком (ч. 16 ст. 55 ГрК РФ).

Недвижимость на участках под ИЖС

Объяснение, что такое объект ИЖС и его параметры, имеются в п. 39 ст. 1 ГрК РФ.

Особенностью участков, выделяемых под ИЖС, является их нахождение на землях населённых пунктов. Несмотря на то что амнистия относится к оформлению жилой садовой недвижимости, законодательство распространило эти упрощения на регистрацию недвижимости на участках под ИЖС:

1. Положения п. 3 ст. 16 ФЗ №340 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ» от 03.08.2018 (ред. 02.08.2019) говорят, что до 03.08.2018 необходимо было брать на строительство разрешение (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ), а после 03.08.2018 для этого достаточно подать «уведомление о планируемом строительстве» (ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ).
2. Собственник участка ИЖС, где до 03.08.2018 началось строительство жилья, и отсутствует разрешение на это строительство, может до 01.03.2021 подать в уполномоченные органы «уведомление о планируемом строительстве» (ч. 5 ст. 16 ФЗ №340).
3. За один месяц до окончания строительства собственник участка ИЖС обязан подать уведомление об окончании строительства (ч. 16 ст. 55 ГрК РФ). К нему прикладываются технический план дома, договор собственников участка о разделе частей собственности в достраиваемом доме, доверенность, выданную представителю застройщика, документы о регистрации иностранного юрлица, если оно является застройщиком.

Почему постоянно продляют дачную амнистию?

Сложный процесс оформления документов для получения разрешения на строительство приводили к тому, что застройщики отказывались от этих разрешений и занимались самостроем. Государство пыталось с этим бороться. При выявлении построенных без разрешения домов застройщик должен был снести их за свой счёт.

Но ФЗ №340 внёс дополнения в Градостроительный кодекс, и разрешительный принцип строительства заменили на уведомительный, что сократило документооборот и упростило процедуру регистрации построенного жилья. Это привело к резкому увеличению количества фактов регистрации объектов недвижимости, а, значит, и к увеличению налогооблагаемой базы. Государство, изменив законодательство, стало получать дополнительные доходы от налогов.

Неоднократное продление дачной амнистии позволяет упростить регистрацию построенного и строящегося жилья и вводить его в эксплуатацию, что не только увеличивает доходы государства от поступающих налогов, но и способствует наведению порядка в сфере недвижимости по всей стране.