Можно ли продать муниципальную квартиру и как это сделать законно

Вопрос о продаже возникает и у тех, кто живёт в квартире по договору социального найма, и у тех, кому такую квартиру предлагают «купить». Ответ зависит от того, кто собственник жилья и можно ли его приватизировать.

Почему нанимателю нельзя продать муниципальную квартиру

По договору социального найма собственник муниципального жилья передаёт его гражданину во владение и пользование для проживания (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ). Собственником остаётся муниципальное образование. Права владения, пользования и распоряжения принадлежат собственнику (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Продажа — это распоряжение, поэтому продать квартиру наниматель не вправе, даже если живёт в ней всю жизнь.

Права нанимателя перечислены в законе, и продажи среди них нет (ч. 1 ст. 67 ЖК РФ).

Сдавать квартиру в аренду как владелец наниматель тоже не может: это право собственника (ст. 608 ГК РФ). Ему доступен только поднаём, и он не заменяет собственного проживания: если наниматель с семьёй выезжает на другое место жительства, договор соцнайма считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).

Если муниципалитет сам продаст или передаст квартиру, в которой вы живёте, для вас ничего не изменится: переход права собственности на жильё не влечёт расторжения или изменения договора социального найма (ст. 64 ЖК РФ). Вы остаётесь нанимателем на прежних условиях, а договор заключён без срока действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ).

Законный путь: приватизация, затем продажа

Граждане, которые пользуются муниципальным жильём по договору социального найма, вправе получить его в собственность (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда»). После этого бывший наниматель становится собственником и продаёт её по договору купли-продажи.

До поиска покупателя учтите:

• Бесплатная приватизация бессрочна: ограничение срока отменил Федеральный закон от 22.02.2017 № 14-ФЗ.
• Бесплатно приватизировать жильё можно один раз. Тот, кто стал собственником в детстве, сохраняет право ещё на одну бесплатную приватизацию после совершеннолетия (ст. 11 Закона № 1541-1).
• Нужно согласие всех, кто имеет право на приватизацию этой квартиры, включая несовершеннолетних от 14 лет (ст. 2 Закона № 1541-1).
• Детей, имеющих право пользования квартирой, включают в договор передачи обязательно (ст. 7 Закона № 1541-1). Продать потом их долю можно только с предварительного разрешения органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ).
• Член семьи, который дал согласие на приватизацию, но сам в ней не участвовал, сохраняет право пользования квартирой, даже перестав быть членом семьи собственника (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ). Для покупателя это риск: сообщите о таком жильце до сделки.
• Договор передачи заключают без нотариуса и госпошлины, а собственником вы становитесь с момента государственной регистрации права (ст. 7 Закона № 1541-1).

Какие квартиры приватизировать нельзя

Не подлежат приватизации (ст. 4 Закона № 1541-1):

• жильё в аварийном состоянии;
• помещения в общежитиях;
• квартиры в домах закрытых военных городков;
• служебные жилые помещения — кроме случаев, когда собственник такого фонда сам принял решение о приватизации.

Порядок продажи муниципальной квартиры после приватизации

1. Проверьте основание проживания. У вас должен быть договор социального найма; если на руках только старый ордер или постановление о предоставлении жилья, обратитесь в администрацию за оформлением договора социального найма.
2. Получите согласие всех, кто вправе участвовать в приватизации. Детей включают в договор в любом случае.
3. Подайте заявление о приватизации. Жильё передаёт уполномоченный собственником орган местного самоуправления либо предприятие или учреждение, за которым закреплён жилой фонд (ст. 6 Закона № 1541-1). Перечень документов уточняйте там же. Решение должны принять в двухмесячный срок со дня подачи документов; при отказе или молчании вы вправе обратиться в суд (ст. 8 Закона № 1541-1).
4. Подпишите договор передачи квартиры в собственность.
5. Зарегистрируйте право собственности. Подтверждение — выписка из ЕГРН.
6. Заключите с покупателем договор купли-продажи. Переход права к покупателю тоже подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Что принести регистратору, описано в статье о документах для регистрации купли-продажи.

Цену приватизированной квартиры определяют продавец и покупатель, согласовывать её с администрацией не нужно. О сроках и ограничениях читайте в материале о продаже квартиры после приватизации.

Обмен квартиры по соцнайму: что разрешено

Если приватизировать жильё нельзя или не хочется, закон позволяет обмен. Наниматель вправе обменять свою квартиру на жильё, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Нужно письменное согласие наймодателя и проживающих вместе с нанимателем членов семьи, в том числе временно отсутствующих (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ).

Обмен не допускается, в частности, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора соцнайма либо право пользования квартирой оспаривается в суде (ст. 73 ЖК РФ). Процедура разобрана в статье о том, как обменять жильё по договору социального найма.

Прописка покупателя и буферная квартира: почему это не продажа

В объявлениях и у посредников встречаются две схемы продажи квартиры без приватизации. Ни одна из них в законе не описана.

«Продажа» через прописку покупателя

Наниматель получает деньги, вселяет покупателя в квартиру и выезжает. Слабые места схемы:

• Других граждан закон разрешает вселять только как членов своей семьи и с письменного согласия членов семьи и наймодателя; наймодатель может запретить вселение, если на каждого члена семьи останется меньше учётной нормы (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ). Покупатель членом семьи не является, а деньги к этому моменту обычно уже переданы.
• Когда наниматель и члены его семьи выезжают на другое место жительства, договор соцнайма считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). Продавец теряет жильё окончательно, если сделка сорвётся.
• Покупатель платит не за квартиру, а за возможность в ней жить. Собственником он не становится, а приватизировать жильё бесплатно сможет, только если ещё не использовал это право.

Буферная квартира

Буферная сделка — это цепочка, в которой покупатель сначала становится нанимателем другой, «промежуточной» квартиры, а затем меняется жильём с продавцом. Закон разрешает обмен только между нанимателями по договорам социального найма и только с письменного согласия наймодателя (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ). Платы за муниципальную квартиру он не предусматривает. Обмен, совершённый с нарушением требований ЖК РФ, суд может признать недействительным, и тогда стороны переселяют в прежние квартиры (ст. 75 ЖК РФ): покупатель возвращается в буферную, а уплаченные деньги ему придётся взыскивать отдельно.

Если такую схему предлагает агентство недвижимости, спросите, что будет зарегистрировано на ваше имя. При покупке жилья регистрируется переход права собственности; в схемах с пропиской и буфером этого нет.

Выкуп квартиры у администрации и продажа жилья городу

Выкупить муниципальную квартиру у администрации за деньги по закону о приватизации нельзя: он предусматривает только бесплатную передачу жилья (ст. 1 Закона № 1541-1). Продаёт ли муниципалитет жильё нанимателям по собственным правилам, уточняйте в администрации.

В обратную сторону выкуп касается только собственников: жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка под домом для государственных или муниципальных нужд (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ). Продать городу квартиру по собственному желанию эта норма не позволяет.