Продажа квартиры через агентство недвижимости: договор, комиссия, налог

Собственник обычно идёт в агентство, когда нет времени на показы или квартиру нужно продать быстро. Результат зависит от текста договора с агентством: в нём записаны обязанности посредника, цена его работы и условия выхода.

Что делает агентство и как оформляются отношения с ним

Продажа через посредника означает, что агентство ищет покупателя и готовит сделку, но стороной купли-продажи не становится: передать квартиру покупателю обязуется собственник (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Отношения с агентством оформляют одним из двух договоров:

• агентский договор — агент за вознаграждение совершает по поручению продавца юридические и иные действия от своего имени или от имени продавца, но всегда за его счёт (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). К такому договору дополнительно применяются правила о поручении или комиссии (ст. 1011 ГК РФ);
• договор возмездного оказания услуг — исполнитель по заданию заказчика оказывает услуги, а заказчик их оплачивает (ст. 779 ГК РФ).

Название договора («клиентский», «эксклюзивный») значения не имеет. До подписания проверьте, что в тексте есть:

• перечень действий агентства: объявление о продаже квартиры, показы, переговоры, сбор документов, подготовка договора, подача на регистрацию;
• цена квартиры, ниже которой агентство не вправе её предлагать;
• размер вознаграждения и момент, когда оно выплачивается;
• срок действия договора и порядок отказа от него;
• условие об эксклюзиве: что запрещено продавцу и чем это грозит.

Может ли агентство выкупить квартиру

Может, но это уже не посредничество. При выкупе агентство становится покупателем, и с ним заключается обычный договор продажи недвижимости: письменно, одним документом, который подписывают обе стороны (ст. 550 ГК РФ). Выкупать непроданную квартиру агентство обязано, только если это записано в договоре. При срочном выкупе деньги приходят быстрее, но цена обычно ниже рыночной: сравните её с ценами похожих квартир.

Сколько стоит продать квартиру через агентство

Единой ставки в законе нет. Агентское вознаграждение уплачивается в размере и в порядке, установленных договором (ст. 1006 ГК РФ), а цена услуг определяется соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ). Комиссию можно обсуждать: процент от цены квартиры или фиксированная сумма.

Сроки и порядок оплаты тоже берутся из договора (п. 1 ст. 781 ГК РФ). Продавцу выгоднее платить после регистрации перехода права к покупателю. Попросите записать, что иных платежей в пользу агентства нет.

Как выйти из договора с агентством

Заказчик вправе отказаться от договора возмездного оказания услуг, оплатив исполнителю фактически понесённые расходы (п. 1 ст. 782 ГК РФ). Гражданин, который продаёт свою квартиру не как предприниматель, для агентства ещё и потребитель (преамбула Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1) и может отказаться от услуг в любое время на тех же условиях (ст. 32 того же закона).

Порядок действий:

1. Напишите уведомление об отказе от договора со ссылкой на эти нормы.
2. Вручите его под подпись на втором экземпляре или отправьте заказным письмом с описью вложения.
3. Попросите расчёт фактических расходов с подтверждающими документами: оплата объявлений, выписок, фотографа.
4. Оплатите подтверждённые расходы и сохраните платёжный документ. Если агентство уже нашло покупателя или выполнило оплачиваемый этап, эту работу тоже придётся оплатить: по агентскому договору — соразмерно выполненному (п. 1 ст. 978 ГК РФ).

Условие о штрафе за сам отказ от договора для продавца-гражданина ничтожно: оно ущемляет права потребителя (п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей).

Что будет, если продать квартиру самому при действующем договоре

Агентство узнаёт об этом из объявления собственника, от покупателей, которых приводило на показ, и из выписки из ЕГРН. Покупателя нашли сами — сначала направьте отказ от договора и оплатите расходы агентства. Покупателя привело агентство, а сделку оформили без него — оно потребует вознаграждение, и акт показа с подписью покупателя станет доказательством в суде.

Порядок продажи шаг за шагом

1. Выбор агентства. Запросите выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП (её бесплатно выдаёт сайт ФНС по ИНН), образец договора и доверенность сотрудника, который будет его подписывать.
2. Договор с агентством. Сверьте его со списком условий выше. Подлинники документов на квартиру не отдавайте — для работы достаточно копий.
3. Подготовка документов и показы. Покупатель проводит проверку квартиры на юридическую чистоту, поэтому документы готовят заранее. Квартира нажита в браке — нужно нотариально удостоверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Среди собственников ребёнок — нужны предварительное разрешение органа опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ) и нотариус (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ). Продаёте долю постороннему — письменно сообщите сособственникам цену и условия: у них преимущественное право покупки и месяц на решение (ст. 250 ГК РФ).
4. Аванс или задаток. Договорённости с покупателем закрепляют письменно; чаще всего подписывают предварительный договор купли-продажи.
5. Договор купли-продажи. Составляется письменно, одним документом (ст. 550 ГК РФ). Если в квартире остаются жильцы, сохраняющие право пользования после продажи, их перечень с указанием прав — существенное условие договора (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
6. Регистрация перехода права в Росреестре (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
7. Передача квартиры. Продавец и покупатель подписывают передаточный акт или иной документ о передаче (ст. 556 ГК РФ).
8. Расчёт с агентством. Подпишите акт оказанных услуг и получите документ об оплате.

Какие документы агентство ведёт по сделке, определяет договор с ним: обычно это акты показов, отчёт и акт оказанных услуг.

Регистрация перехода права: сроки

Покупатель становится собственником после того, как переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН. Сроки установлены ч. 1 ст. 16 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Бумажные документы принимает МФЦ, напрямую в Росреестр заявление подают только в электронной форме (ч. 1 ст. 18 того же закона).

Продажу доли в праве общей собственности удостоверяет нотариус (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). Самое частое исключение: все сособственники продают доли по одной сделке.

Налог с продажи квартиры

НДФЛ платит продавец, и только если квартира была в собственности меньше минимального срока.

Вместо вычета продавец вправе уменьшить доход на подтверждённые документами расходы на покупку этой квартиры (ст. 220 НК РФ). Занижать цену в договоре бессмысленно: налог посчитают от кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7.

Декларацию подают, когда квартира продана раньше минимального срока, даже если налог к уплате нулевой. Не нужна она, если доход от продажи жилья за год не превышает вычет 1 000 000 руб. (п. 4 ст. 229 НК РФ).

Плюсы, минусы и риски

Обещания о сроках продажи и «гарантии» чистоты сделки имеют силу, лишь когда записаны в договоре вместе с последствиями их нарушения. Риски продавца: долгий эксклюзив без обязанностей агентства, штраф за выход из договора, комиссия при любой продаже квартиры, просьба передать подлинники документов или занизить цену. Если агентство отказывается менять такие условия, ищите другого посредника.