Правила составления договора купли-продажи квартиры

При покупке жилой недвижимости стороны сделки подписывают договор, в котором изложены все основные условия перехода прав на жилье к новому собственнику.

Составление письменного договора является необходимым условием законности сделки, а содержание документа должно соответствовать требованиям гражданского законодательства о сделках с недвижимостью.

Правила составления договора

Порядок и особенности составления договоров покупки квартиры регулируются Гражданским кодексом. В главе 27 ГК описаны общие юридические правила, применимые к заключению и исполнению договоров, а в ст. 549-558 ГК приведены особенности договоров продажи жилой недвижимости.

Сделка по покупке квартиры считается действительной, если договор заключен в письменной форме (ст. 550 ГК). Текст документа должен содержать следующие обязательные разделы:

• данные сторон;
• предмет соглашения;
• описание объекта договора;
• источник оплаты и способы расчета;
• права и обязанности сторон;
• обременения и права третьих лиц на квартиру;
• сроки исполнения условий;
• порядок разрешения спорных вопросов;
• дополнительные условия.

В разделе «Данные сторон» приводятся полные ФИО и паспортные данные субъектов, заключающих договор. Если в сделке участвуют представители сторон, то необходимо указать их полные данные, а также сведения о нотариусе, оформившем доверенность представителям.

Предметом соглашения является передача права собственности на жилую недвижимость за оговоренную плату.

Объектом соглашения является квартира, для которой нужно указать:

• почтовый адрес;
• сведения обо всех прописанных лицах;
• жилую площадь;
• дату приобретения продавцом;
• инвентарный номер из БТИ;
• реквизиты технического плана;
• сведения о сделанных перепланировках.

Типовой бланк договора можно скачать здесь.

При выборе безналичного способа расчета стороны должны указать свои полные банковские реквизиты для перечисления средств.

К обязанностям продавца относят передачу недвижимости в установленные сроки и участие в регистрации сделки, а к обязанностям покупателя относятся перечисление продавцу суммы, указанной в соглашении и принятие квартиры в собственность.

Не рекомендуется искусственно занижать цену в договоре для уменьшения величины налоговых сборов, так как возможны негативные последствия:

• суд может посчитать сделку притворной и расторгнуть договор;
• при расторжении договора по требованию одной из сторон покупатель сможет вернуть только сумму, указанную в договоре, а не уплаченную фактически.

Важно учесть, что если в квартире есть зарегистрированные граждане, то в договоре нужно указывать полный перечень таких лиц и их право пользоваться занимаемым жилым помещением, в противном случае договор может быть признан недействительным (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Сроки действия

Действие договора начинается с момента его подписания сторонами.

В ряде случаев стороны могут перенести дату вступления соглашения в силу на более поздний срок, добавив в текст договора соответствующий пункт.

Общий срок действия договора длится до исполнения сторонами своих обязательств в полной мере. Если плата производится наличными или банковским переводом, то действие договора заканчивается после выполнения следующих условий:

• получения покупателем выписки из ЕГРН о зарегистрированном праве;
• получения продавцом полной суммы денежных средств от покупателя.

Важно учесть, что при покупке квартиры в кредит срок действия договора продлевается на весь период выплат по кредиту.

Электронный договор купли-продажи

Договор может быть составлен в форме электронного документа, согласно ст. 434 ГК РФ. Составление документа в электронном виде служит для его пересылки по электронной почте на стадии согласования условий между сторонами, третьими лицами и нотариусом.

Предоставленный в Росреестр договор переводится в электронную форму регистрирующим право собственности сотрудником (п. 3 ст. 11 ФЗ № 218). В дальнейшем, при необходимости внести изменения в договор, такие изменения вносятся уже в электронную версию документа.

Внесение изменений и верификация соответствия электронной версии документа подписанным бумажным экземпляром, предоставленным сторонами при регистрации сделки, заверяется квалифицированной электронной подписью сотрудника Росреестра.

Аренда земли на 49 лет является видом долгосрочной аренды.

Договор дарения является одним из самых простых договоров. Как правильно составить дарственную на земельный участок, вы узнаете здесь.

Как заключить договор аренды складского помещения, вы можете узнать из нашей статьи.

Изменения законодательства в 2018 году

Изменения гражданского законодательства, вступающие в силу с начала 2018 года, не затрагивают разделы, посвященные договорам и сделкам с недвижимостью.

Так как свидетельства о праве собственности не выдают с начала 2017 года, в 2018 году предъявленное продавцом бумажное свидетельство будет подтверждать факт владения квартирой более года назад, и потому информация в таком документе может не быть актуальной.

Для уменьшения рисков мошенничества покупателю следует требовать от продавца выписку из ЕГРН, полученную не ранее, чем за месяц до подписания договора покупки жилья.

Отдельные регионы с 2018 года датируют размер материнского капитала и областных субсидий на покупку квартиры для льготников.

Чтобы избежать указание недостоверного источника получения средств при покупке жилья за счет субсидий, следует проанализировать нововведения законодательства в регионе приобретения квартиры.

Заключение

Покупка квартиры является сделкой с высокой степенью риска из-за больших капиталовложений для каждой из сторон. Составление договора в соответствии с требованиями законодательства и сложившейся юридической практики поможет снизить риски возможных убытков и расторжения договора по решению суда.