Как оформить сельскохозяйственную землю в собственность

При использовании сельскохозяйственных земель может возникнуть необходимость оформить на такие земли права собственности – для продажи, разделения на отдельные наделы земли и т.д. В ряде случаев для оформления прав необходимо сначала выделить участок из общей собственности и уточнить его границы.

Понятие сельскохозяйственных земельных участков

К сельскохозяйственным землям принято относить участки, которые предназначаются для занятия сельским хозяйством и находящиеся при этом за чертой городских поселений, согласно п. 1 ст. 77 ЗК РФ.

Сельскохозяйственные участки могут быть предназначены как для целей:

• Индивидуального хозяйствования;
• Садоводства, огородничества;
• Производства сельскохозяйственной продукции;
• Выпаса скота и сенокошения.

Сельскохозяйственная земля может принадлежать одному физическому лицу, организации (КФХ) или нескольким лицам (долевая собственность).

Земельный пай – это доля сельскохозяйственного земельного участка, принадлежащая одному физическому или юридическому лицу.

Выдача земельных паёв проводилась после распада СССР с целью приватизации земель колхозов их бывшими работниками. Земельный пай не имеет натурального выражения в виде границ, он даёт право на обладание указанной в документе о наличии пая доли на землю в праве общей собственности.

Земельный участок, находящийся в общей долевой собственности нескольких пайщиков, управляется общим собранием таких пайщиков.

Законодательное регулирование

Если участок для сельского хозяйства находится в собственности государственных органов власти, то оформление прав на такой участок осуществляется в рамках приватизации и регулируется:

• Ст. 39.5 Земельного кодекса;
• Ст. 3 закона № 137 «О введении в действие ЗК».

Оформление прав собственности на земельный пай, находящийся в составе сельскохозяйственного земельного участка, регулируется положениями ст. 13 и ст. 13.1 закона № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Процедура оформления

Способ получения сельскохозяйственного земельного участка в собственность зависит от вида права, на основании которого землепользователь претендует на участок. К таким правам могут относиться:

• Право на пай, находящийся в составе надела общей собственности;
• Право бессрочного пользования или пожизненного владения государственным участком.

Для перехода прав на участок из государственной собственности в частную необходимо написать заявление земельному собственнику (местному органу исполнительной власти) о предварительном согласовании приватизации, а при наличии земельного пая необходимо подать объявление в СМИ о желании выделить надел из общей собственности в натуре.

Предварительный этап

После предварительного согласования предоставления или публикации объявления о выделе в СМИ землепользователю необходимо организовать геодезические работы по определению границ сельскохозяйственного надела.

Геодезические работы осуществляются кадастровыми инженерами, состоящими в федеральном реестре кадастровых работников, или межевыми компаниями, организующими работу таких инженеров.

Работы проводятся непосредственно на участке и включают в себя:

• Топографическую съёмку территории;
• Измерительные работы;
• Определение координат граничных точек;
• Оценку состояния почвы.

После выполненных работ кадастровый инженер обрабатывает результаты измерений, после чего составляет проект межевого плана.

Согласно п. 6 ст. 13.1 ФЗ № 101, проект плана утверждается не ранее, чем через 30 дней после ознакомления с ним всех заинтересованных лиц (соседей, будущего собственника и других пайщиков участка).

Если все участники общей долевой собственности намерены выделить свои доли и получить права собственности на отдельные участки земли, то они утверждают на общем собрании проект межевания общего участка и определяют границы будущих наделов.

Решение общего собрания оформляется в протокол, к которому прилагается проект межевания, в соответствии с которым происходит образование отдельных участков, и дополнительное согласование границ с участием кадастрового инженера в таком случае не требуется (п. 3 ст. 13 ФЗ № 101).

Необходимые документы

Для оформления в собственность земельного пая потребуются следующие документы:

• Документ о праве на пай;
• Межевой план участка;
• Выписка из ЕГРН;
• Выписка из ЕГРН о наличии обременений.

Документ о праве на земельный пай является основанием, по которому пайщик может выделить свой участок в натуре, а указанная в данном документе доля участка позволяет кадастровому работнику вычислить площадь образуемого участка и определить его границы.

Право на пай выдаётся при разделе коллективных участков каждому пайщику бесплатно или может приобретаться на рынке ценных бумаг как земельный капитал, его стоимость зависит от категории земли и её кадастровой ценности.

Межевой план необходим для подготовки выписки из ЕГРН об участке, его изготавливает кадастровый специалист на основе проведённых измерений, стоимость его изготовления зависит от площади участка и его доступности для измерений и может составлять до 15000 рублей для участков площадью не более 1 Га. Изготовление межевого плана составляет 1-3 недели.

Выписка из ЕГРН необходима для регистрации права собственности на участок и подтверждения сведений об объекте, её выдают в Росреестре бесплатно на основании межевого плана в течение пяти рабочих дней.

Справка из правового реестра необходима для того, чтобы исключить возможные притязания на образуемый надел со стороны третьих лиц и убедиться в том, что на землю не наложен арест. Заказать такую справку можно в многофункциональном центре или в разделе сайта Росреестра.

При предоставлении земли из муниципальной собственности необходимо писать заявление по стандартной форме.

В заявлении необходимо указать:

• ФИО и адрес заявителя;
• Адрес расположения участка;
• Кадастровый номер участка;
• Категорию земли и вид использования участка.

Текст начинается с указания органа подачи бумаги с указанием ФИО и должности принимающего заявления сотрудника, после чего следует просьба предоставить право собственности на участок с изложением его характеристик.

Порядок действий

Оформление прав на земельный пай для случая, когда участок выделяет один из пайщиков, осуществляется в следующем порядке:

• Подача объявления в СМИ о желании выделить пай в натуре;
• Организация межевых работ на местности;
• Получение кадастровых документов;
• Регистрация права собственности в Росреестре.

Перечень СМИ, в которые публикуются объявления о выделе пая, утверждается местным законодательством.

Если за 30 дней никто из пайщиков не выразил несогласия с выделением участка из общей собственности, подавший объявление пайщик заключает договор с геодезической компанией на изготовление межевого плана.

Изготовленный межевой план подлежит согласованию с другими пайщиками и соседними землепользователями. Важно учитывать, что площадь образуемого участка может отличаться от расчётной из-за особенностей рельефа или почвы, но не более чем на 10 процентов (п. 16 ст. 13.1 ФЗ № 101).

После изготовления кадастровых документов землепользователю необходимо зарегистрировать своё право на участок, для этого в местное отделение Росреестра подаётся заявление на регистрацию, к которому прилагаются следующие бумаги:

• Выписка из ЕГРН;
• Документ о праве на земельную долю (пай);
• Квитанция об оплате госпошлины.

Если выдел участка в натуре происходил на основании проекта межевания, утверждённого общим собранием пайщиков, то к заявлению необходимо приложить выписку из протокола собрания.

При нахождении земли в собственности органов власти, регистрация прав на участок после оформления кадастровых документов осуществляется на основании заявления, поданного в уполномоченный орган, о предоставлении земли в собственность.

Стоимость и сроки

Общий срок регистрации права при выделе пая в натуре из общей долевой собственности складывается из следующих составляющих:

• Ожидания возможного отказа других пайщиков (месяц);
• Проведения кадастровых работ (до трёх недель);
• Оформление кадастрового паспорта (5 дней);
• Регистрация права собственности в Росреестре (2 недели).

С учётом подачи заявлений и заключения договора с кадастровой компанией оформление может занять до трёх месяцев.

Стоимость всех работ включает в себя расходы на межевание (до 15000 рублей), публикацию объявлений в СМИ и оплату госпошлины за регистрацию – 2000 рублей.

Если сельскохозяйственный участок предназначен для садоводства, огородничества или полевого подсобного хозяйства, то госпошлина за его регистрацию составит 100 рублей.

Чтобы оформить сельскохозяйственный участок в собственность, нужно заказать межевые работы по выделению границ надела для его образования из общего участка, получить кадастровый паспорт и зарегистрировать право собственности. Если земля оформляется в собственность из числа муниципальных земель, то кадастровые работы оплачиваются муниципалитетом.

Порядок выдела земельного пая в натуре

Пайщик, желающий выделить долю, публикует извещение в СМИ, определённых региональным законом. Если в течение 30 дней возражений нет, он заключает договор с кадастровым инженером на межевание.

По готовому межевому плану участок ставят на кадастровый учёт и подают заявление о регистрации права в Росреестр. Когда доли выделяют сразу все, проект межевания утверждают на общем собрании — отдельное согласование границ тогда не требуется (п. 3 ст. 13 ФЗ № 101).

Размеры, сроки и стоимость

Площадь образуемого участка может отличаться от расчётной из-за рельефа и почвы, но не более чем на 10% (п. 16 ст. 13.1 ФЗ № 101). Межевание занимает 1–3 недели и стоит примерно до 15 000 рублей за участок до 1 га.

Кадастровый учёт проходит за пять рабочих дней, регистрация права — до двух недель. Госпошлину платят по ст. 333.33 НК РФ, точный размер уточняйте в Росреестре.

Что будет при отказе

Отказ Росреестра в регистрации обжалуют в апелляционной комиссии или в суде. Основания перечислены в ст. 26 и ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ: ошибки в заявлении, отсутствие документов, арест или самовольное занятие участка.

Если против выдела возражают другие пайщики, спор рассматривает суд, и до его решения распорядиться спорной долей нельзя.